日前公布的規(guī)模達(dá)4萬億元的經(jīng)濟(jì)刺激政策，將9000億元“份額”劃給了保障性住房市場(chǎng)。專家認(rèn)為，政府部門的思路已經(jīng)從推動(dòng)住宅消費(fèi)轉(zhuǎn)向完善保障性住房制度，相關(guān)投資方案的實(shí)施將加速房地產(chǎn)行業(yè)底部的到來，樓市或在2010-2011年見底。

　　政策思路轉(zhuǎn)向

　　目前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“國(guó)房景氣指數(shù)”在2007年11月達(dá)到高點(diǎn)后一路下滑，今年10月份跌至99.68，意味著房地產(chǎn)行業(yè)步入不景氣區(qū)間。全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)的月度環(huán)比增幅高點(diǎn)出現(xiàn)在去年9月，其后遞減，直至今年8月份首次由正增長(zhǎng)變?yōu)樨?fù)增長(zhǎng)，價(jià)格拐點(diǎn)出現(xiàn)。

　　在此背景下，樓市各項(xiàng)新政讓不少開發(fā)企業(yè)對(duì)未來充滿期待。然而，與不少開發(fā)企業(yè)之前的預(yù)期不同，擴(kuò)大內(nèi)需政策強(qiáng)調(diào)的是“加快建設(shè)保障性安居工程”，各大部委的新政則著力于減輕房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)負(fù)擔(dān)。減輕開發(fā)企業(yè)資金壓力問題未觸及。

　　對(duì)此，摩根士丹利日前表示，有關(guān)刺激經(jīng)濟(jì)方案意味著中國(guó)政府更愿意興建可以讓居民承擔(dān)得起的房屋項(xiàng)目以刺激投資。這與中國(guó)社科院金融研究所金融研究室副主任尹中立的觀點(diǎn)不謀而合。尹中立認(rèn)為各地刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策“會(huì)使事情變得更糟糕”，“刺激房地產(chǎn)投資的正確方法是增加住房保障支出”。隨著國(guó)務(wù)院及各大部委的新政出臺(tái)，政府通過樓市盤活經(jīng)濟(jì)的思路已經(jīng)從推動(dòng)住宅消費(fèi)轉(zhuǎn)向了完善保障性住房制度。

　　尹中立表示，十年前我國(guó)在應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)時(shí)主要通過給房地產(chǎn)行業(yè)各種優(yōu)惠政策拉動(dòng)投資入手，收到了明顯的成效，但現(xiàn)在的情況與十年前有很大不同，如果還延續(xù)老路的話，效果不會(huì)好。而目前增加保障性住房投入在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，可以有效縮小居民收入分配差距；減少居民在住房消費(fèi)上的開支可以有效刺激居民消費(fèi)，校正經(jīng)濟(jì)失衡，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)盡快回到依靠?jī)?nèi)需為主的軌道上來。“加大住房保障投資的力度才是一招活棋”。

　　房地產(chǎn)行業(yè)受益幾何

　　現(xiàn)在一些開發(fā)商擔(dān)心，大規(guī)模修建保障性住房是否會(huì)打擊商品住宅市場(chǎng)。

　　顯然，大規(guī)模修建保障性住房必然會(huì)分流住房需求。但與新加坡等國(guó)由國(guó)家修建公屋的制度不同，我國(guó)的保障性住房主要依靠開發(fā)商建設(shè)，政府給予一定的稅費(fèi)支持，允許企業(yè)獲取一定利潤(rùn)。在樓市調(diào)整期，萬科等龍頭企業(yè)已經(jīng)開始爭(zhēng)搶保障性住房項(xiàng)目。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，我國(guó)的保障性住房包括三部分：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和雙限房。廉租房與普通商品住宅市場(chǎng)沒有沖突，經(jīng)濟(jì)適用房有不完全產(chǎn)權(quán)，有一定的沖突，而雙限房與普通商品住宅在產(chǎn)權(quán)和品質(zhì)上離得很近，對(duì)普通商品住宅市場(chǎng)帶來的沖擊最大。“但我留意到，國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人的講話中每當(dāng)提到保障性住房時(shí)，一般都提廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等，沒有直接講雙限房。今后這三部分保障性住房各自占有多大比重對(duì)市場(chǎng)的影響很不一樣”。

　　潘石屹認(rèn)為，只要“把錢放出來，就會(huì)增加市場(chǎng)上的資金，就會(huì)增加其他行業(yè)獲得資金的機(jī)會(huì)”。

　　一般先于宏觀經(jīng)濟(jì)見底

　　上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，這輪調(diào)整周期中，樓市底部有可能在2010-2011年出現(xiàn)。

　　該研究院綜合研究部課題組組長(zhǎng)楊紅旭總結(jié)了兩個(gè)規(guī)律。首先，樓市周期基本與經(jīng)濟(jì)周期同步。改革開放以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了三個(gè)周期：第一個(gè)周期(1979-1990年)的高峰出現(xiàn)在1984年，低谷出現(xiàn)在1990年；第二個(gè)周期(1991-2001年)高峰出現(xiàn)在1992年，低谷出現(xiàn)在1999年；第三個(gè)周期從2002年開始，2007年達(dá)到高點(diǎn)。若按前兩次規(guī)律，2011-2012年將是本輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整的谷底。而房地產(chǎn)業(yè)一般會(huì)在宏觀經(jīng)濟(jì)觸底前回升，因此樓市底部有可能出現(xiàn)在2010-2011年。

　　此外，樓市有自身運(yùn)行規(guī)律。二戰(zhàn)后，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過5個(gè)低潮期，每個(gè)低潮期一般持續(xù)2年左右，其中1970年和1991年屬于明顯的最低谷。我國(guó)樓市的低潮期也有可能持續(xù)2-3年。

　　楊紅旭預(yù)計(jì)，2009年全國(guó)房屋成交量仍將在低位徘徊，全年成交價(jià)格與2008年相比將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2010年樓市觸底反彈的可能性最大。

　　4萬億刺激經(jīng)濟(jì)政策的實(shí)施將加速房地產(chǎn)行業(yè)底部的到來。(記者 蔡宗琦 )