保障房操作模式存爭議

　　一位北京的業(yè)內(nèi)人士對當(dāng)前的保障房操作模式叫苦不迭。他表示，公司非常關(guān)注這次保障房建設(shè)政策，也在研究方案，但是他們更看重政府后續(xù)的具體政策。他所在的公司目前是北京承建廉租房和經(jīng)適房最多的公司之一。

　　據(jù)了解，在北京，開發(fā)商要通過招拍掛的方式進(jìn)入保障房市場。為了得到訂單，地產(chǎn)開發(fā)公司拼命壓價，建筑質(zhì)量自然得不到保證。還有的企業(yè)通過修改規(guī)劃，修改土地用途，從配套的商業(yè)性住房上實(shí)現(xiàn)盈利。

　　此外，保障房的銷售也經(jīng)常受到行政干預(yù)。“政府通常劃分成很多區(qū)域，某個區(qū)域的人只能買某地的經(jīng)適房，其他符合購買條件的人，政府不讓賣給他們。導(dǎo)致我們承建的經(jīng)適房，很多有資格買的人買不到，致使有一段時間企業(yè)的現(xiàn)金回流幾乎為零。”

　　他表示，這對承建經(jīng)適房的企業(yè)來說是一件很危險的事情，因為利潤率被政府劃定為3%，如果資金不能快速回流，光財務(wù)成本企業(yè)就不能承受(招標(biāo)時財務(wù)成本不在成本中反映)。

　　“政府只是用政策吸引投資，免了一些稅費(fèi)，所有的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險都是由企業(yè)來承擔(dān)，最近房產(chǎn)價格下降，如果經(jīng)適房只比周圍房價少一點(diǎn)，一些客戶可能覺得性價比不高就不買了，風(fēng)險越來越大。”據(jù)悉，他們公司早期保障性住房占業(yè)務(wù)比重較大，但最近兩年只占到20%。

　　該人士認(rèn)為，政府需要重新考慮保障房的操作模式。他建議，政府可以征用土地，由中間機(jī)構(gòu)核定成本，開發(fā)商作為總承包商組織施工，不承擔(dān)銷售風(fēng)險，賺取勞務(wù)費(fèi)，這樣公司還是愿意做的。“施工質(zhì)量和成本管理可以由政府部門監(jiān)督。”

　　最近上海市和鄭州市政府通過采購存量房的方式增加保障房供應(yīng)，但有分析人士認(rèn)為，因為保障房建設(shè)周期要三年，向市場采購只是救急之策，因為市場上存量房眾多，如何選擇將會引起公平與否的爭議，這種模式不會大規(guī)模推廣。

　　據(jù)悉，廈門、深圳等地采取了政府設(shè)立房產(chǎn)公司直接投資建設(shè)保障性住房的方式，但是分析人士認(rèn)為國資公司的成本控制不強(qiáng)，效率不高。

　　也有學(xué)者希望政府借鑒新加坡經(jīng)驗，由政府設(shè)立管理機(jī)構(gòu)，直接將工程承包給建筑商，以節(jié)省費(fèi)用。分析人士估計，有國資背景、大型樓盤操作經(jīng)驗的公司介入保障房市場比較有優(yōu)勢。

　　在最近國家出臺的系列刺激經(jīng)濟(jì)增長方案中，9000億元保障房建設(shè)尤為引人關(guān)注。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥11月12日表示，今后三年內(nèi)要新增200萬套廉租房、400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，并完成100多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程，總投資將達(dá)到9000億元，平均每年3000億元。

　　針對該政策，各方給予積極評價。中國社科院金融研究所尹中立認(rèn)為，房產(chǎn)商資金回籠困難，明年的投入注定減少，在這種背景下，國家以財政投入來填補(bǔ)開發(fā)商投資減少帶來的缺口，可以維護(hù)經(jīng)濟(jì)增長；另一方面，自從1998年住房改革之后，中國低收入階層的住房供應(yīng)非常緊張，經(jīng)濟(jì)適用房廉租房建設(shè)一直是杯水車薪。解決低收入階層的住房困難，這個時候出手非常合適。

　　3%收益讓房產(chǎn)商望而卻步

　　政府9000億投資保障性住房的決策出臺后，本報記者采訪了多家地產(chǎn)公司，多數(shù)公司表示短期內(nèi)不準(zhǔn)備進(jìn)入保障房市場。房產(chǎn)商正陷入兩難境地：商品房短期內(nèi)回暖尚早，保障房的大量推出將分流商品房的蛋糕；介入9000億計劃又利潤微薄，3%的利潤率如同雞肋，食之無味棄之可惜。

　　針對9000億保障性住房投資，萬科表示，公司還沒有對此進(jìn)行系統(tǒng)的研究，短期內(nèi)沒有進(jìn)入該市場的打算；萬通地產(chǎn)也表示，公司目前開發(fā)的業(yè)務(wù)不涉及保障性住房，短期內(nèi)也不會開發(fā)保障性住房；深圳綠景地產(chǎn)也表示“尚在研究”。

　　保利地產(chǎn)相關(guān)人員介紹，公司已經(jīng)召開專門會議研究國家9000億保障房建設(shè)計劃，如果有好的項目公司會投標(biāo)，但是要求凈利潤率在15%以上，“3%肯定不能做，我們發(fā)行債券的年利率還是7%，這樣的利潤股東也不答應(yīng)。”

　　根據(jù)建設(shè)部、國家發(fā)改委等七部門2007年11月30日聯(lián)合印發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，經(jīng)濟(jì)適用房的價格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則，項目利潤率應(yīng)不高于3%。

　　樓市冷清地產(chǎn)商興味索然

　　為何面對9000億元的巨額投資，房地產(chǎn)商并不踴躍？

　　中投證券分析師李少明分析：“開發(fā)商沒有進(jìn)入這個市場的動力，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房都是政府出地，企業(yè)只負(fù)責(zé)建房子，以基本上不賺錢的價格賣給政府，企業(yè)還要付人力成本等各種費(fèi)用，不賺錢的事情不會去做。”

　　去年，北京和廣州有很多企業(yè)參與競標(biāo)，積極投入經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房建設(shè)。國信證券分析師方焱表示，這是因為去年、前年的房地產(chǎn)市場太火爆，大家都預(yù)期房價還會上漲，進(jìn)入這個領(lǐng)域能通過快速銷售賺到錢，但是今年很多地都拍不出去，企業(yè)根本就不愿意參與。

　　李少明認(rèn)為，去年房地產(chǎn)企業(yè)投身保障性住房，一方面認(rèn)為未來的市場價格還會上升，另一方面政府在政策上有一些搭配，可以通過商品房獲得盈利，但是現(xiàn)在商品房銷售不佳，企業(yè)進(jìn)入風(fēng)險較大。

　　今年2月16日，廣州保利西子灣兩限房公開發(fā)售當(dāng)天，出售的843套住房中，有百余套遭到中簽者棄購。從去年下半年房貸新政實(shí)施以來，廣州房價就不斷下降。購房者認(rèn)為，其每平方米6500元的房價與周邊普通商品房相比沒有明顯價格優(yōu)勢。

　　最近，廣州市國土局表示新推出土地中已沒有兩限房。北京最近推出的兩塊兩限房地塊，在增加了商業(yè)房部分后才得以以底價成交。

　　住宅市場大格局正在改寫

　　易憲容認(rèn)為，最近國家出臺的9000億住房保障投資計劃將拉低房價。 “保障房越多，安居工程規(guī)模越大，對現(xiàn)有商品房的沖擊越大。”

　　尹中立也表示，各種保障房加起來700萬套，毫無疑問會對現(xiàn)在的市場形成沖擊，本來現(xiàn)在市場就是供過于求，在建的商品房有20億平方米，按照今年的銷售速度，要賣5年才能消化完，增加700萬套將使供求關(guān)系更加緊張。

　　北京一位業(yè)內(nèi)人士表示，大量經(jīng)濟(jì)適用房的推出將對現(xiàn)有購房群體分流。他分析，目前經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)緊張，一部分符合條件而買不到經(jīng)適房的就選擇買商品房，經(jīng)適房一旦增多，這部分人就不會掏高價買商品房；根據(jù)經(jīng)驗，部分購買經(jīng)適房的并沒有購買資格，伴隨著經(jīng)適房的增多，通過各種關(guān)系購買經(jīng)適房的群體也將增加；另外，巨額投資可能使首次購房的居民產(chǎn)生觀望情緒，進(jìn)而影響商品房成交量。

　　在北京，保障房大量上市，已經(jīng)超過了商品房的銷量，10月份共成交8267套房，其中以經(jīng)濟(jì)適用房和限價房為主的保障性住房簽約總量為4805套，比商品房簽約量多出1363套。著名地產(chǎn)商潘石屹接受媒體采訪時表示：“保障房相當(dāng)于以每年十萬套的速度面向市場推出，而北京去年所有一手房的成交是14.9萬套。住宅市場的大格局正在改寫。”

　　尹中立認(rèn)為，一些學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士說要把經(jīng)濟(jì)適用房和保障房停掉，是只看到問題的一個方面，站在開發(fā)商的角度看，市場供給越少越好，但是站在老百姓和宏觀經(jīng)濟(jì)來看，結(jié)論就不一樣了。“行業(yè)自身的都是小利益，對整個國家來說，加大保障房建設(shè)非常必要”。

　　對商品房市場影響有多大？

　　有分析人士認(rèn)為，本次國家保障房推出總量有限，產(chǎn)品定位不同，對現(xiàn)有房產(chǎn)格局沖擊不大。

　　中投證券分析師李少明表示，國家對享受保障房標(biāo)準(zhǔn)的人群有嚴(yán)格的規(guī)定，比如享受購買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，北京三口之家年收入不能超過4.5萬，人均住房面積不超過10平方米，總資產(chǎn)不能超過36萬元；廣州三口之家年收入不能超過5.5萬，人均住房面積不超過10平方米。“這是非常低的一個水準(zhǔn)，很多居民都超過了這條線，這部分人只能去購買商品房，這次保障房投資并沒有削減商品房的購買群體。這次推出的保障房計劃僅僅滿足了我國3%人口的住房需求。”

　　日信證券龐劍鋒認(rèn)為，保障性住房建設(shè)對房價影響不大，雖然9000億元聽起來比較多，但是廉租房只用來出租，不是銷售，棚戶區(qū)對城市房價都沒有影響，只有400多萬套經(jīng)濟(jì)適用房對房價能產(chǎn)生一些影響。

　　他認(rèn)為，即使在經(jīng)濟(jì)適用房中，也有一部分不會影響房價。目前經(jīng)濟(jì)適用房的政策落實(shí)通常采用補(bǔ)貼和直接建設(shè)的方式，采用補(bǔ)貼政策的時候，只是低收入居民領(lǐng)取政府的現(xiàn)金，并不直接影響房價，只有當(dāng)政府直接建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的時候才會影響房價。

　　據(jù)悉，地方政府通常將開發(fā)任務(wù)通過招投標(biāo)的方式轉(zhuǎn)移給開發(fā)商，由開發(fā)商報價，價低者得；地方政府也可能成立領(lǐng)導(dǎo)小組，自行開發(fā)建設(shè)，這種情況在開發(fā)商不感興趣的時候必然會出現(xiàn)。

　　“如果是由開發(fā)商建保障性住房，由于利潤和房價都很低，只能將成本盡量做低，從而影響房屋的質(zhì)量和檔次。如果地方政府自己建，其成本控制力度通常不會比開發(fā)商強(qiáng)，戶型設(shè)計等方面都不及開發(fā)商專業(yè)，房屋質(zhì)量和設(shè)計也不會高。這樣一來，經(jīng)濟(jì)適用房必然和商品房分別屬于兩個不同的市場，所以對整個房價的影響不是很大。”、

　　巨大的進(jìn)步

　　自1998年中國啟動住房制度改革以來，百姓住房難的問題日益突出。此次政府投資9000億元建保障性住房，或許能為中國的住房格局趟開一條新路。

　　亞洲金融危機(jī)后，房地產(chǎn)成為支撐國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，獲得高速發(fā)展，房價迅速上升，資本快速向房地產(chǎn)聚集。房價日漸上升，也讓眾多房產(chǎn)商和炒房客充滿樂觀情緒，對隱藏在城市中的購買力深信不疑。

　　與此同時，只漲不降的房價也越來越成為新購房者的壓力。對于無法批量生產(chǎn)、資源稀缺的房地產(chǎn)來說，過度的商業(yè)化讓低收入群體喪失了購買能力。

　　人們指責(zé)房地產(chǎn)行業(yè)。但商業(yè)的游戲規(guī)則就是追逐利潤，房產(chǎn)商不會愿意做沒有利益的事，為普通人建房子也因此成了一句空話。 從這個角度來看，房地產(chǎn)業(yè)承受如此之大的社會壓力，似乎有點(diǎn)冤。

　　在某種意義上說，當(dāng)前9000億元的投資只是政府在償還舊債。1998年政府啟動住房改革之時，就有建設(shè)保障性住房的規(guī)劃，以解決城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難問題，保障性住房更是被寫進(jìn)了“十一五規(guī)劃”中，然而多年來一直沒有被真正重視起來。套用馬丁路德金的說法，“保障性住房是一個空頭支票，現(xiàn)在是到了兌換的時候”。

　　萬科董秘肖莉認(rèn)為，加大保障性住房建設(shè)力度，有助于高效解決中低收入家庭的住房困難問題，有助于給房地產(chǎn)市場創(chuàng)造一個良好的、理性與穩(wěn)定的長期發(fā)展環(huán)境，對房地產(chǎn)行業(yè)有利。

　　不論如何，這9000億保障性住房投資已經(jīng)是個巨大的進(jìn)步，有望使貧困者和富有者一樣都享有居住的權(quán)利，彌合社會裂縫。房地產(chǎn)這個改善了很多人居住條件、同時背負(fù)了很多壞名聲的行業(yè)，也有望被拯救出輿論的沼澤，有望像其他行業(yè)一樣，僅僅被作為一個行業(yè)而討論。(作者：向南)