“全球經濟放緩，外部需求下降，雖然可采取出口退稅等措施來刺激出口增長，但這是以犧牲國民財富和環境資源為代價的，而且這還并非完全取決于我們的意愿。”

　　11月15日，房地產高級經濟師，地產評論人士章林曉在接受中國經濟時報記者采訪時表示，從根本上講，我國經濟的穩健運行還得從國內消費和投資上尋找出路。在這樣的背景下，我國宏觀調控政策不得不作出重大調整，出臺十大措施投資4萬億擴大內需。

　　中南財經政法大學金融學院教授、房地產教研室主任王凌云也對本報記者指出，今年第三季度我國GDP同比增幅9%，是我國經濟增速自2006年以來首次降至個位數。目前，由于世界經濟危機日趨嚴重，外部需求下降，并且存在很多不確定因素。為保經濟增長，必須擴大內需，包括擴大投資和消費需求。

　　上海春之聲置業有限公司董事長、地產評論人士朱大鳴16日在接受本報記者采訪時談到，根據國際貨幣基金組織的觀點，房價下跌15%樓市就算是蕭條了。而且，住房越是在發達國家，占的比重越大，對于經濟的影響也越大。股市、房地產、經濟增速的周期并不一定必然重合，但有一點是肯定的，房地產周期性下滑將導致經濟的惡化。正是看到了這一點，中央政府才下決心救房地產業，刺激成交量，而并非是托房價。

　　對于中央此次出臺的十大措施，王凌云認為最重要的是兩大類，一類是重大民生工程，一類是公共基礎設施建設。

　　“在民生方面，保障性住房建設被擺在了十分重要的位置上，強調了房地產對于整個國民經濟的拉動作用，并把房地產對經濟的拉動作用放在了‘落實和完善促進合理住房消費的政策措施’，‘促進中小戶型、中低價位普通商品房開發建設穩定發展’，‘加快發展二手房市場和住房租賃市場’上”。王凌云認為，這表明了中央政府的態度，即強調發展房地產要突出住房的消費功能，而不是強化住房的投資功能。

　　章林曉認為，這一系列政策的出臺，特別是“進一步擴大內需，促進經濟增長的十項措施”中的第一項“加快建設保障性安居工程”，無疑在“寒冬”中給房地產開發企業帶來了“春”的氣息。

　　“按照建設部的投資規劃，未來三年多的時間，在保障性住房方面將有9000億元的投資，這是一塊非常大的‘蛋糕’。”章林曉說，除此之外，還有銀行為貫徹落實宏觀經濟政策對房地產開發企業的配套支持，11月11日中國銀行宣布的十大旨在加大對重點行業和產業的信貸支持力度的措施中，“支持房地產業”位居十大措施的第六條。

　　“政府的直接投資，銀行的信貸支持，這對一直以來競爭激烈以至‘食不果腹’且在近年來遭遇緊縮性調控政策的房地產開發企業來說，無疑是大大的利好。”章林曉說。

　　與章林曉的觀點相似，朱大鳴對本報記者表示，持續將近一年的樓市寒冬，在新政實施后，效果很明顯。“我們看到，10月22日的救市政策和11月9日的十條新政，以及后來國務院對于房地產業的定位，都顯示出管理層刺激樓市成交量的決心，以避免樓市持續低迷倒逼基本面。”

　　“隨著新政實施后，樓市成交量開始回暖，比如具有代表性的天津和上海，成交量都顯著放大。”朱大鳴說，樓市成交量雖然和2007年比起來還沒有達到一定規模，但已有顯著好轉。之所以成交量沒有迅速放大，是因為很多政策還需要配套政策的出臺，比如銀行房貸細則的出臺、一些基礎性概念的解釋，還有一些更優惠的政策也在制定中。

　　章林曉指出，擴大內需政策的出臺，除了能夠起到拉動經濟增長的作用外，還可以促進民眾收入增加，這對維持房地產市場的購買力無疑是有好處的。

　　樓市將現保障與市場并行格局

　　11月12日，住房和城鄉建設部副部長齊驥宣布，今后3年，國家將進一步推進和加大城鎮廉租住房，國有煤炭、林業和農墾企業的棚戶區、危舊房改造，經濟適用住房等保障性住房建設，建設投資總額初步測算將超過9000億元，平均下來每年有3000億元的投入。如果把上下游的產業加在一起，每年保障性住房建設將帶動投資近6000億元。

　　那么，大量保障性住房的建設會不會對商品房市場形成沖擊呢？

　　“隨著保障范圍的不斷擴大，保障房的規模將不斷增加，相應地商品房所占的市場份額會逐漸收縮。對當前商品房的價格和銷售肯定會形成沖擊，但沖擊不會太大。”王凌云對記者表示，隨著國家新政策的逐步實施，房地產市場的分層會更加清晰，保障房的規模會不斷擴大，商品房市場份額會逐漸收縮。

　　王凌云進一步解釋說，保障房會對商品房市場形成沖擊是因為一是隨著保障范圍的擴大，對商品房的消費者會有一定的分流；二是保障房的大量建設會強化人們對房價下降的預期。之所以沖擊有限，是因為一是保障范圍的擴大有一個過程，按目前的保障范圍，對商品房的消費者的分流作用不顯著；二是保障房的建設也需要一個過程，從規劃到竣工需要兩年左右的時間。

　　章林曉認為，如果各地嚴格控制保障性住房的建設面積，同時嚴格篩選保障性住房購買對象，那么保障性住房就不會對商品房形成替代作用，也就不大會沖擊商品房市場正常秩序，即便有所沖擊，也最多只會拉低相應的小套型商品房的房價和銷量。“中國的樓市將形成保障與市場并行的格局。”

　　“今后保障房的大量推出與商品房將構成中國房地產市場健康發展的分層次的格局。”朱大鳴也持同樣觀點。

　　他說，由于保障房針對的是低收入人群，而且在整個房地產市場的占比份額要低于商品房，保障房的建設計劃又是逐年實施的。今年的一級市場土地掛牌已經大量減少，同時在救市政策的不斷刺激下，樓市的逐步回暖幾成定局。隨著今明兩年存量房的不斷消化，房地產市場會走出低谷。所以保障房今后的大量推出不會拉低房價和房子的銷量。

　　此外，朱大鳴還認為，保障性住房所需要的資金，有很大一塊來源于商品房市場。中央政策的實際執行是需要地方政府來完成的，但地方政府的財政收入需要保障。因此，把商品房市場搞好，也能促進保障性住房的建設。

　　不過，讓章林曉擔憂的是，對于那些開發小戶型為主的房企來說，保障性住房與小戶型的商品房之間存在很大的可替代性，大量保障性住房的入市，很可能會讓他們遭遇滅頂之災。(見習記者 王松才)