金融專家、上海瑞思房地產投資管理公司董事長王世渝談比評中美房地產

　　近來的房地產市場成了人們關注的焦點。那么，在新的形勢下，中國的房地產會走向何方？中國會出現美國那樣的金融危機嗎？中國的房地產金融怎樣為房地產業的健康發展服好務？這些問題在不久前召開的中國環渤海地區不動產發展論壇上的一些專家的演講中能夠找到一些答案。而著名金融專家、上海瑞思房地產投資管理公司董事長王世渝的觀點，也令人感到耳目一新——

　　大家都知道，一場全球性的金融危機是由美國的房地產次貸危機造成的。危機已經使美國的五大投資銀行滅了兩個，一個被托管，另兩個進行了轉型。因為全球經濟一體化的緣故，金融危機對美國實體經濟的影響是迅速的，對整個世界各國實體經濟的影響也是必然的。而且，對中國實體經濟的影響也已經開始了。

　　中國與美國房地產的不同

　　因為房地產是這一輪美國金融海嘯的罪魁禍首。會不會就有這樣的結論說，時下的中國房地產也會和美國一樣呢？中國的房地產是不是也會拖累中國的投資銀行，拖累中國的金融，然后再影響到中國的實體經濟呢？我認為，這樣簡單的分析，是一個巨大的錯誤。為什么呢？首先房地產在美國和房地產在中國各自的發展歷史階段、市場環境，產業鏈都是不一樣的，區別很大，所以不能簡單這樣類比，因為美國的金融由于房地產按揭債券出了問題，就認為中國的房地產金融也出了問題，這是不對的。

　　但是我們想美國為什么房地產按揭會出這么大問題呢？這確實不是房地產本身出了問題。是美國的金融出了問題。在中國我們講房地產和金融的關系，是房地產為主，是金融為輔，而在美國是反過來，美國是金融為主，房地產為輔。在我國房地產僅僅是金融領域里面一個產品而已。而整個美國的房地產是被金融化的房地產，被證券化的房地產，所以和中國房地產性質是完全不一樣的，美國的房地產僅僅是金融家們手上一個工具，一個產品。所以不能簡單把中國房地產理解為與美國的房地產一樣。

　　美國房地產金融海嘯的成因

　　為什么美國的金融危機會從房地產領域出問題呢？是因為美國以美元為中期，放棄了黃金本位制這樣一個貨幣政策，美元成為全球性貨幣結算的核心，這樣一個核心讓美國的產業結構不斷的發展，包括高科技的發展，金融業的發展，美國成為全球金融業最發達到極致的領域。由此金融服務市場太成熟，成熟的過度，服務過度就是供應過度。金融服務過度一定要把金融和工具、產品連接的非常緊，很容易連接的緊就是房地產，雖然是全球很多移民都愿意到美國去，但是美國幾百年建國的歷史，這個國家該建的房子早就建完了，建完了的時候，房地產還有什么可發展的呢？沒有多大的發展。房地產從住房需求來講早就基本上飽和了，但是由于金融的流動性太大，美元要找到出處，美元需要回報，所以就大大降低美元在房地產市場投資的回報率。也就是說讓根本就買不起房子的人千方百計去買房子，連首付都不要。就是零首付，只要購房者承諾一個回報率，就會得到你百分之百按揭。因此，在美國大量買房的人就是用零首付的消費者，就是用消費者的收入來制約其他行業里面證券的收入，一旦消費者支付不了自己的按揭。就會出現一個一個斷供，導致銀行所發的貸款還不起，最終導致了這次金融危機。

　　中國應從美國的金融危機中汲取教訓

　　毫無疑問，在全球金融危機的影響下中國的房地產市場也漸入低迷的怪圈。這其實也為中國的房地產市場重新洗牌提供了機會。一方面，土地的供應應該反思，是不是應該做到有效控制？另一方面開發商的優勝劣汰也會非常明顯。這一輪洗牌過后留下來的不一定是大開發商，被淘汰的也不一定是小開發商。關鍵在于開發商自己的產品的結構，財務結構和資產配置。再一個就是想方設法控制房子價格，使之盡量不要虛高。(記者 水墨)