品質(zhì)和價格，一直是爭論商品價格合理性的焦點(diǎn)話題。“一分價錢一分貨”，經(jīng)典闡述了品質(zhì)和價格的對應(yīng)關(guān)系。但是，“一分價錢一分貨”并沒有涉及到市場定位問題，對于在不同的市場條件下，究竟哪種產(chǎn)品好賣、該生產(chǎn)哪種產(chǎn)品，沒有任何的指導(dǎo)意義。

　　經(jīng)濟(jì)周期的變化對產(chǎn)品需求的影響是顯而易見的。在經(jīng)濟(jì)景氣時期，就業(yè)率增加，居民收入迅速提高，價格承受能力增強(qiáng)，中高收入階層對商品品質(zhì)的追求逐步提高，高品質(zhì)的產(chǎn)品受到歡迎，且層出不窮。到了不景氣時期，就業(yè)率下降，居民收入降低，無力承受價格高昂的高品質(zhì)消費(fèi)品，價格敏感度提高，對產(chǎn)品品質(zhì)的需求降低，滿足基本功能的廉價商品受到歡迎。

　　具體到商品住房來說，也是同樣的道理。經(jīng)濟(jì)景氣時期，對住房品質(zhì)的要求不斷提升，甚至出現(xiàn)一味追求豪華的傾向，豪華會所、豪華大堂、珍貴植物、高檔建材層出不窮，中高收入階層推動的“享受型”住房占據(jù)主導(dǎo)地位，部分中低收入者甚至也被迫“享受”這些根本不是自己需要的、價格高昂甚至鋪張浪費(fèi)的所謂“高品質(zhì)”住房。

　　到了經(jīng)濟(jì)不景氣時期，在初期階段，部分中高收入階層的收入尚未受到明顯影響，對于經(jīng)濟(jì)衰退的認(rèn)識還不夠，加上受到經(jīng)濟(jì)景氣時期牛市思維的影響，樓市出現(xiàn)分化，高品質(zhì)的住房依然在一定程度上受到追捧，受影響的程度較小，率先調(diào)整的往往是城郊結(jié)合部的中低檔住房。隨著經(jīng)濟(jì)衰退的逐步深入，收入下降的幅度和受影響人群逐步擴(kuò)大，消費(fèi)信心和能力迅速下降，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的剛性需求開始占據(jù)主導(dǎo)地位，房價成為影響住房消費(fèi)和投資的首要因素，高品質(zhì)住房雖然精益求精，但逐漸曲高和寡、生不逢時，整體住房建設(shè)傾向于“功能型”住房。可以看出，經(jīng)濟(jì)由景氣時期向不景氣時期轉(zhuǎn)變的過程，就是“享受型”住房向“功能型”住房轉(zhuǎn)變的過程，就是市場需求的焦點(diǎn)由品質(zhì)轉(zhuǎn)向價格的過程。

　　對于開發(fā)商而言，在經(jīng)濟(jì)不景氣時期，尤其是經(jīng)濟(jì)下滑逐步擴(kuò)大之時，要提高市場競爭能力和產(chǎn)品性價比，在滿足基本功能的前提下，降低華而不實(shí)的無效成本支出，從而降低價格，迎合占主力地位的剛性需求，無疑是最明智的。

　　在當(dāng)下經(jīng)濟(jì)下滑、樓市調(diào)整的大背景下，“一分價錢的一分貨”未必是“好賣的一分貨”，也未必能賣得出“其應(yīng)有的一分價錢”，“一分價錢一分貨”固然有理，但是決定市場的主導(dǎo)因素已經(jīng)轉(zhuǎn)向于價格，鋪張浪費(fèi)的無效成本帶來的高房價正在逐步被市場拋棄。當(dāng)前，正是扭轉(zhuǎn)前兩年市場過熱時期“貪大求闊、鋪張浪費(fèi)”的最佳時機(jī)，也是倡導(dǎo)中小套型、普通住房建設(shè)的最佳時機(jī)，住房建設(shè)和消費(fèi)理念回歸理性的時候到了。(作者張輝 中星微電子有限公司副總裁)