為了擴大內需、促進經濟增長，中央出臺了一系列鼓勵住房消費的政策。而備受關注的“二套房貸”限制，則始終沒有開閘。隨著樓市由熱轉冷，以及近期中央對樓市調控方式的改變，關于“二套房貸”去留之爭也進一步升級。“二套房貸”政策，是堅持到底還是選擇性松綁？

　　“二套房貸”去留之爭

　　上海某公司文員金黎黎想把現在住的80多平方米的房子換成一套小三居房，好給即將上中學的兒子布置一個書房。可是按照現在的房貸政策，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍。

　　這就是去年9月27日出臺的“二套房貸”政策相關內容。隨著樓市趨冷，以及近期中央對樓市調控方式的改變，關于“二套房貸”政策去留之爭也進一步升級。

　　10月22日，央行宣布，居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房，貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。這被視為房貸政策放松的信號。

　　但緊隨其后，銀監會緊急發布通知，要求各商業銀行辦理個人住房貸款，除首次利用貸款購買自住房外，其余情形均繼續嚴格執行以前的規定。這直接導致多數商業銀行在出臺房貸細則的時候持觀望態度。

　　事實上，在此前地方政府出臺的一系列“救市”政策中，已有部分變相突破了“二套房貸”限制。如被市場稱為“杭州24條”的《杭州市人民政府關于促進杭州市房地產市場健康穩定發展的若干意見》明確，對一戶家庭中年滿18周歲的子女購買第二套住房比照首套住房貸款政策執行。

　　政策爭論的背后，是房地產市場形勢發生了深刻變化。國家統計局公布的全國房地產市場運行情況顯示，10月當月全國房地產開發景氣指數為99.68點，比9月回落1.47點，這是今年以來該指數的連續第十個月下滑。而國家發改委發布的全國房價調查結果顯示，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.6%，漲幅比9月低1.9個百分點，環比下降0.3%。值得注意的是，繼深圳、廣州之后，樓市“風向標”上海的新房價格也跌破去年同期水平，同比下降0.3%。“這表明我國房價開始從快速增長、漲幅回落，轉向小幅下跌，市場有進一步趨冷的可能。”上海易居房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭說。

　　保護正常改善性居住需求

　　隨著宏觀經濟形勢的變化，國務院出臺了進一步擴大內需、促進經濟增長的十項措施，其中第一條就是“加快建設保障性安居工程，加大對廉租住房建設支持力度”。隨后，國務院總理溫家寶在部署落實中央政策措施的會議上進一步指出，要認真分析和研究房地產市場的形勢，正確引導和調控房地產走勢。

　　“在相當長一段時間里，房地產行業仍會是中國的支柱性產業，對拉動內需、促進經濟增長有很強的帶動力。為了避免我國經濟增速過快下滑，有必要及時調整樓市政策，刺激住房消費，并可視情況變化，改變包括‘二套房貸’在內的一系列調控政策。”中國房地產指數系統副主任、中國指數研究院(華東)副院長陳晟說。

　　中國住宅房地產研究會副會長、住房和城鄉建設部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，在樓市過熱的時候，提高第二套房的首付比例及利率，能有效打擊投機炒作行為，但它也抑制了正常的改善性居住需求。現在不僅是樓市下滑，經濟增長也面臨減速，這一政策就有必要適時作出調整。

　　但仍有眾多專家對調整“二套房貸”限制心存顧慮。復旦大學經濟學院教授、房地產研究中心主任尹伯成認為，2007年我國房價飛漲，投機炒作起了很大推動作用，投資客“瘋狂性”入市，帶動自住者“恐慌性”入市。“二套房貸”政策增加了借用金融杠桿炒房的成本，提高了投資門檻，有效打擊了市場投機需求。

　　他說：“如果此時松綁‘二套房貸’政策，投資需求會不會東山再起、給房地產和金融行業帶來更大潛在風險？”

　　適當調整可刺激消費

　　上海易居房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭認為，樓市帶有部分資本市場的性質，會形成追漲殺跌的“羊群效應”，政策調控應該具有提前量，應當擇機對“二套房貸”政策作出適當調整，保護正常的升級換代居住需求。

　　建發房地產集團上海有限公司總經理周曙光認為，二套住房有相當部分都是小換大、舊換新的改善性需求，給這部分貸款松綁，并不會刺激投機行為抬頭、制造新的泡沫，因為市場預期已經從“上漲”轉為“下跌”，投機風險大大增加，而心理預期的扭轉需要相當長時間，不可能因為局部信貸政策的調整而一朝改變。

　　一位不愿意透露姓名的銀行界人士表示，目前的信貸政策更多地鼓勵首次置業者購買普通房，但事實上，二次置業者比首次置業者購買力更強，其貸款風險也更低，應該支持改善性居住需求的正常釋放。

　　業內人士認為，從活躍市場、刺激消費出發，可以擇機調整“二套房貸”政策。如對第一套房貸已經還清的購房者，“二套房貸”可按首套標準執行；或者取消對“二套房貸”的限制，但第三套以上住房貸款仍從嚴控制。