與此前的“降價潮”相比，近期顯露的“停工潮”釋放出更為強烈的行業下行信號。二三線城市開發商該如何應對漫漫熊市？全國工商聯房地產商會副會長、江蘇新城地產股份有限公司董事長王振華在接受本報訪談時認為，當前正是對企業重新定位、調整資產結構的良機。

　　中國房地產報：繼“降價潮”后，“停工潮”逐漸顯現，表明地產企業面臨的形勢更加嚴峻。在二三線城市的開發商中，這樣的困難更加突出，應該怎樣看待這些現象？

　　王振華：“降價潮”和“停工潮”，意味著供求關系驅動下的產業周期波動已經到來。今后在政府政策引導下住宅屬性將從投資品為主轉向消費品，由此觸發的產業環境變化將顛覆房地產的商業模式。行業成功關鍵因素將從機會競爭、資本競爭轉向品牌競爭。

　　“降價潮”和“停工潮”的出現都是必然的。如果確實周轉不靈，那么停下某個項目有助于保持現金流。而有策略的降價也能讓開發商重新獲得消費者的購買意愿。

　　最重要的是，二三線城市開發商需要因此反思，真正開始尊重并發現客戶需求，理解并解碼客戶的居住本質，專業并有效地提升客戶價值，這是未來公司發展和品牌建設的核心。

　　中國房地產報：基于這樣的反思，目前階段二三線城市開發商應該以什么樣的具體舉措來面對產業調整？

　　王振華：住宅市場有兩個具體的發展方向。首先是住宅建設的標準化和產業化，其次是資源節約型的“成品房”將逐漸成為主流。

　　目前中國住宅建設的現狀是“農民建房，手工操作”，怎么去保證產品質量？新城地產正在以“科技·新城研發園區”為載體和平臺，加強對客戶的前端市場深入研究，并提高產品性價比，以期實現住宅標準化和產業化生產。建筑部品、戶型設計等都在此范圍之內。除了能夠保證項目質量外，最重要的作用是減少成本。這對于應對未來的成本競爭很重要。

　　“成品房”的通俗解讀是“精裝修”，這意味著從毛坯房和精裝修兩道工序，都可以實現資源節約。但是對開發商的設計能力是考驗，因為太容易挑出毛病了。

　　中國房地產報：今年的商業地產成為地產商青睞的對象，二三線城市開發商在進入商業地產領域時應該注意什么？

　　王振華：今年的經驗表明，住宅項目“開發—銷售—回籠”的模式存在著很大風險。同時可以預見今后的住宅業務利潤率的下滑。因此在條件允許時，開發商應適時實現資產的結構性調整。以常州為例，市中心8萬平方米的商場，每年大約可以為企業提供9千萬元左右的資金，在房地產低迷期，這個數字就很可觀了。

　　需要注意控制好銷售型商業和持有型商業之間的比例。另外商業項目成本比較高，對設計能力、營銷能力、招商能力以及運營管理能力等都是考驗。可以看到，1993年之后，海南留下的住宅爛尾樓很快就消化了，但是很多商業爛尾樓到現在還沒有消化完。

　　中國房地產報：2007年的樓市中，許多二三線城市地產商都選擇了快速擴張，并且因此在今年付出了代價。您認為這其中的教訓是什么？

　　王振華：不能保障資金的擴張都是盲目的。新城在融資問題渠道暢通之前，暫時不再考慮作更多的擴張，而將專注于“滬寧線”的發展。我們選擇“以兩小時車程為半徑的區域化模式”。相對于盲目的區域擴張，公司及其項目的可控性更為重要。

　　在多數快速擴張的企業里面，可以發現一個普遍現象：本地公司發展速度比較快，外地則相反。本地項目從拿地到項目操作完成，大約要一到兩年；而外地公司基本上都需要兩至三年，且外地項目的品質很難保證。所有這些都意味著成本。

　　中國房地產報：除了自身積極應對產業周期外，目前國家也出臺了一系列新政刺激經濟增長，您認為這些政策的出臺對二三線城市開發商意味著哪些機會？

　　王振華：政府是支持房地產業健康發展的。以大家關注度最高的信貸來說，對于良性發展的企業，銀行很關注。實際上，今年年底到明年年初，銀行自身也存在著放貸壓力。

　　各地的救市政策也在相繼出臺，效果則要看出臺的時間節點和方式。以常州為例，政府已經明確收購價格合理、戶型合適的存量空置商品房，用作保障性住房。同時也期望通過保障性住房建設消化存量土地。

　　而開發商自身也可以參與到保障房的建設中去，當然考慮到保障房的利潤率，開發商首先應該練好內功。(作者：楊凡)