深圳的經濟發展較快,產業轉型較早,投資意識和市場意識好,在這輪危機中所受影響較小。這一次房地產市場出現周期性的調整,在深圳來得早,但調整后的復蘇,也必定最早是在深圳。

　　———易憲容博士(中國社會科學院金融研究所研究員)

　　有幾個東西將我們的樓市喚醒,4年來首次降息,10月份3次減息、免收利息稅,11月1日新房貸政策實施,11月5日國務院4萬億刺激內需方案出臺。實際幫助雖然暫時不是那么大,但是我們從此看到了中央政府的態度,也看到了利息繼續下降的趨勢,這才是對買家的信心最震撼。

　　———羅振坤博士(澳達實業行政總裁)

　　經歷過歷史錘煉的人,總能夠搶在別人之前透視到一絲先機。

　　11月10日—16日,深圳市國土房產局統計數據顯示,僅這一周深圳一手房成交量就達1585套,幾乎為10月全月成交量的一半。11月15日單日成交量467套,創造了三年來單日成交量之最。好行情仍然在延續,11月22日成交數據又達到379套,創本月單日成交亞軍。

　　回暖的跡象日益明顯。而就在此征兆之前,澳達實業行政總裁羅振坤博士鮮明地提出了深圳樓市領先全國,提前跨進了“驚蟄”季節。在26日深圳舉行的相關論壇上,中國社會科學院金融研究所研究員易憲容博士也對該觀點表示贊同。勿庸置疑,本月中國政府宣布的4萬億經濟刺激方案,在基本面上也極大提振了消費者的購房入市信心。

　　首倡“驚蟄論”

　　持續幾個月以來,各國政府為了挽救金融系統,出臺了多項措施下“狠藥”救市,至今全球各地政府合計已投入超過3億美元救市金。其中,11月9日中國政府宣布旨在拉動內需的十項措施:2010年底前總投資大約4萬億元。如此大手筆的經濟刺激方案,令世界震撼甚至歡欣雀躍。

　　與此同時,政府在支柱產業房地產方面陸續出臺政策,引導合理銷售與消費。從降息、降低首付到減稅、免征收印花稅、免征收土地增值稅等等“組合拳”救市方案正有效刺激樓市反彈,深圳尤其表現熱烈。10月共成交新房3483套,環比增加6.3%,成交金額接近44億元,環比劇增21.3%；全市成交均價12979元/平方米,環比上漲10.7%(來自szhome數據)。該漲幅局面一直延續到11月,11月10日—16日僅一周時間深圳新房成交就達到了1585套,幾乎為10月全月成交量的一半。

　　“現在不是暖冬,已經是春天了。”羅振坤博士在25日于深圳南海酒店舉行的“4萬億刺激下的樓市‘驚蟄論’論壇”上明確表示。他以中國傳統的二十四節氣為喻,提出深圳樓市已進入“驚蟄”季節,春天已經提前到來。

　　羅振坤來自香港,已經歷過房地產市場多次周期性變化,他自信能看到這個市場發生了什么,應該做什么。

　　易憲容在當日的論壇上表示,深圳的經濟發展較快,產業轉型較早,投資意識和市場意識好,在這輪危機中所受影響較小。這一次房地產市場出現周期性的調整,在深圳來得早,但調整后的復蘇,也必定最早是在深圳。

　　復蘇跡象已經在充分顯現。連續三個月以來,深圳樓市都在呈銷售量上漲狀態,而且11月份日成交量達到200套以上。“深圳樓市已經被喚醒。”羅振坤說。9月15日4年來首次降息,10月份3次減息、免收利息稅,11月1日新房貸政策實施,11月5日國務院4萬億刺激內需方案出臺。一系列措施可以窺見中央政府的態度,也可以看到利息下降的趨勢,這才是對買家購房信心的最大震撼。

　　事實上,4萬億刺激內需政策對房地產市場的直接效用不大。但是在金融海嘯下,國家出臺4萬億刺激政策,使得購房者對經濟預期沒有那么悲觀。從心理方面,4萬億刺激內需政策極大刺激了樓市。

　　房價調整宜一步到位

　　在易憲容看來,深圳樓市的繼續復蘇,另外一大關鍵還在于房企要看到這次房地產市場調整的必要性,應該順應調整來考慮如何重新定位,調整企業的利潤預期,“可能你在去年利潤預期是30%,現在情況下你的利潤預期就要重新調整”。

　　易憲容表示,在經濟出現困境、衰退、資產泡沫的時候,房地產企業最核心的問題是現金為王,持有現金是企業生存和未來發展最關鍵、最核心的一步。可以看到,整個世界、整個經濟體里,其資產價格、原材料價格等已經處于最低水平,有了大量現金可以買到比較低價格的土地和鋼鐵等。

　　不久前公布的4萬億經濟刺激方案,房地產直接受益雖然不大,但透露出的信號明確。當前,房地產仍然處于中國擴大內需、拉動內需的基本層面。同時,政府對房地產市場有了一個明確的界定,也就是把房地產未來的發展由早前的以投資為主導的市場,改變為消費為主導的市場。

　　房地產市場長期的繁榮可以期許,但一定要建立在以居民自住消費為主導的基礎之上。深圳房地產市場最近出現了轉變,部分企業某些樓盤已經開始提價。易憲容認為,這種做法并不明智,房價宜讓其真正調整到位,讓房地產市場需求全部慢慢釋放出來,否則樓市剛剛好一點,提價又會把民眾推到不買房的極端。

　　羅振坤認為,一個樓盤項目如果沒有根據市場情況將價格調整到位,房價肯定還會繼續下跌。據他預測,如果將現在每一日的成交價格做一個平均,假設將來的房型、項目相同,那么可以相信這個售價是穩定的。未來如果有一個樓盤大降價,也不能說現在的市場跌得不夠,而是說明其開發商當時沒有調整夠。

　　以澳城為例。在這段時間,其成交量明顯放大。開發商發現一個奇特的現象,2007年房價急速飆升,擁有財富比較多的人可以去追漲,但大部分人追不及就被市場遺棄了,只有等待。等到現在價格回落后,這些潛在客戶就出來積極買房了。據統計,在澳城,60%—70%的客戶都是這樣的客戶。

　　“我們繼續著眼提升樓盤的硬件和軟件,而且在這個時間里不會提價。”羅振坤說。不要讓價錢脫離供求關系,這樣市場才可以發展蓬勃。

　　后“驚蟄”預期

　　專家們對深圳樓市當前現狀的研判日趨一致。

　　對于近幾月來深圳樓市的節節走高,深圳市房地產研究中心副主任王鋒博士近日直言,“深圳樓市的春天已經到來”。這與羅振坤首提的“驚蟄論”不謀而合。

　　易憲容對“驚蟄論”亦表示贊同。同時,他表示當前在房地產市場以消費為主導的情況下,企業要找到合適的客戶定位。

　　后“驚蟄”時節,深圳樓市會呈現何種走向?羅振坤表示,在調整之下,有部分樓盤項目價格超跌,將剛性需求扭曲了,而現在宏觀調控放松,信心有了保證,相信接下來深圳住房成交會持續放大。

　　可以預見,目前深圳樓市剛剛進入“驚蟄”,所以不同發展商會有不同的價格取向,短期來說仍然是一個房價反復的局面,但價格終會企穩,長期來看,樓市將重回上升軌道。

　　后“驚蟄”時期的樓市可望出現一個結構性轉變。目前,國家的資金大量投向廉租房、經適房建設,這對商品房中低檔房會形成競爭,影響中低檔商品房市場。房地產商只有將自己的產品定位好,想清楚客戶的需求,才能在這個市場生存下來。在性價比方面,不要再奢望暴利,在一個合適的利潤空間才能生存。

　　在當前房地產市場轉到以民生消費為主導的前提下,易憲容認為,未來房地產市場的繁榮不可懷疑,但另外一個問題變得突出起來,那就是房企到底生產什么樣的產品,到底面對的客戶對象在哪里。深圳是一個年輕的城市,未來房地產市場也相當有前途,但房地產企業應該為居民們提供更多、更好、更有支付能力的住房。

　　羅振坤預測,深圳豪宅市場在2009年第三季度會引領下一個升浪。國內房地產市場比較分散,在這次調整中,如果深圳或者全國一些豪宅有足夠深度的調整,2009年第三季度豪宅價格肯定有超過兩成的升幅。

　　“驚蟄”已經來了,夏天還會遠嗎?專家們的樂觀預期,正留待市場去檢驗。(記者盧先兵)