潛在需求仍巨大至少還有20年好光景 企業(yè)應(yīng)抓住機(jī)會(huì)調(diào)整

　　在日前舉行的“中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資論壇”上，針對(duì)撲朔迷離的房地產(chǎn)市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)兩年房?jī)r(jià)可能會(huì)劇烈的震蕩。但是，中國(guó)樓市需求的基本面沒(méi)有改變，潛在需求仍然巨大，至少還有20年沒(méi)有問(wèn)題，企業(yè)應(yīng)抓住這個(gè)機(jī)會(huì)進(jìn)行調(diào)整。

　　需求基本面未變

　　數(shù)據(jù)中華研究總監(jiān)胡江認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)非常不活躍，成交數(shù)量急劇減少、價(jià)格開(kāi)始下行，企業(yè)和消費(fèi)者信心嚴(yán)重不足。這是國(guó)際金融危機(jī)和政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的兩種力量復(fù)合在一起的結(jié)果。

　　胡江認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的基本方面并沒(méi)有改變。他將需求分為：基本居住需求、居住改善的需求、投資性需求和社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深刻變化所產(chǎn)生的對(duì)生產(chǎn)、對(duì)社會(huì)服務(wù)的非居住性需求。這些需求并沒(méi)有改變，并且是潛在的巨大的。

　　以北京市為例，每年的人口都在不斷的增長(zhǎng)，其中有一部分肯定是沒(méi)有住房的。看一個(gè)有趣的統(tǒng)計(jì)，北京市2007年有11萬(wàn)多對(duì)的新人結(jié)婚，1萬(wàn)多對(duì)的夫婦離婚。新婚成家或離婚都需要房子。這種需求簡(jiǎn)單的說(shuō)，就可以在北京產(chǎn)生幾十萬(wàn)套、若干萬(wàn)套的需求。

　　對(duì)于購(gòu)房支付能力，胡江把北京市居民的收入扣掉恩格爾系數(shù)那部分，拿剩下的那一筆錢和住宅銷售額做了一個(gè)比較，發(fā)現(xiàn)不成比例。因此，他認(rèn)為，對(duì)于社會(huì)的潛在需求，有支付的能力是存在的。

　　太平洋投資副總裁廖小龍認(rèn)為，只有高端的豪宅倒下時(shí)，才真正意味著市場(chǎng)低谷的到來(lái)。以北京為例，最近一季打折廣告主要表現(xiàn)在中低端產(chǎn)品和偏遠(yuǎn)地區(qū)的產(chǎn)品，豪宅沒(méi)有出現(xiàn)大的折扣，這說(shuō)明市場(chǎng)的剛性需求仍然比較穩(wěn)定。

　　調(diào)整期可能要兩年

　　對(duì)于最近出臺(tái)的一系列有利于房地產(chǎn)的政策和舉措，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹認(rèn)為，是利好，有利于購(gòu)房和市場(chǎng)活躍。但究竟能起多大的作用，效果是不是很快的顯現(xiàn)，取決于宏觀經(jīng)濟(jì)面的變化走勢(shì)和企業(yè)在發(fā)展戰(zhàn)略與應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的舉措和態(tài)度。

　　廖小龍表示，到了四季度，整個(gè)開(kāi)發(fā)商基本上看通了，小的開(kāi)發(fā)商以一個(gè)折扣迅速賣掉囤貨收回資金；高端的開(kāi)發(fā)商正在尋找積極的融資渠道，準(zhǔn)備在明年或者后年回到市場(chǎng)抄底。

　　泛華建設(shè)集團(tuán)董事、副總裁羅云兵表示，房地產(chǎn)有一定周期性，這一波周期從1999年開(kāi)始，如果沒(méi)有國(guó)家持續(xù)利好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和奧運(yùn)會(huì)的支撐，在2007或2006年就應(yīng)該有這樣一個(gè)拐點(diǎn)。所以目前出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷是客觀的規(guī)律使然，沒(méi)必要盲目的樂(lè)觀或悲觀。

　　羅云兵認(rèn)為，可能要到明年下半年會(huì)是一個(gè)上漲再下跌，到第二年又會(huì)迎來(lái)第二個(gè)房地產(chǎn)的看漲時(shí)期。房地產(chǎn)的一線城市的確存在一些泡沫現(xiàn)象，這一泡沫正好借助房地產(chǎn)的調(diào)整期進(jìn)行調(diào)整，使得房地產(chǎn)企業(yè)重新洗牌，這也是一件好事情。

　　廖小龍則認(rèn)為，從整個(gè)行業(yè)的周期來(lái)看，并不怎么樂(lè)觀。從房地產(chǎn)行業(yè)收縮、減產(chǎn)到復(fù)蘇需要一到兩年的時(shí)間。對(duì)于基金而言，還是應(yīng)該觀望，等待市場(chǎng)新的一拐點(diǎn)。

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景，羅云兵認(rèn)為，從城鎮(zhèn)人均居住面積上看，按照這些年的發(fā)展規(guī)律，達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平至少需要20年。因此，房地產(chǎn)至少在20年內(nèi)沒(méi)有問(wèn)題，這大概要經(jīng)過(guò)兩到三個(gè)周期。業(yè)界應(yīng)充分認(rèn)識(shí)這個(gè)規(guī)律，利用這個(gè)周期，調(diào)整自己、抓住機(jī)遇。

　　房?jī)r(jià)或?qū)�劇烈波�?dòng)

　　對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)，胡江認(rèn)為，近期平均水平不會(huì)有太大的變化，但會(huì)呈現(xiàn)出這樣一種狀況：現(xiàn)有樓盤的價(jià)格很難降下去，即使出現(xiàn)爛尾樓開(kāi)發(fā)商也會(huì)在那熬著；未來(lái)新開(kāi)發(fā)的樓盤可能比較容易進(jìn)行價(jià)格的重構(gòu)。但從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)是會(huì)上漲的。

　　嘉銘集團(tuán)副總裁、資深地產(chǎn)專家王達(dá)明認(rèn)為，今后幾年房地產(chǎn)的波動(dòng)是必然的，而且這個(gè)波動(dòng)肯定是一個(gè)劇烈的波動(dòng)，會(huì)超出我們的預(yù)測(cè)。今后半年、一年、兩年之內(nèi)房地產(chǎn)的走勢(shì)波動(dòng)性比過(guò)去幾年的波動(dòng)性更大，可能暴跌暴漲很長(zhǎng)一段時(shí)間然后走平穩(wěn)。這取決于經(jīng)濟(jì)的宏觀政策，取決于大家心理的判斷，也取決于整個(gè)土地的供應(yīng)。

　　廖小龍認(rèn)為，短期沒(méi)有特別看好趨勢(shì)上的反轉(zhuǎn)機(jī)會(huì)，從目前全國(guó)的價(jià)格走勢(shì)來(lái)說(shuō)，有一個(gè)比較大的時(shí)間差異和地區(qū)的差異。首先是一線城市、沿海地區(qū)，其次是二線、三線城市，即使北京、上海差異也很大。

　　胡江同時(shí)預(yù)測(cè)，未來(lái)建設(shè)用地的供給量肯定會(huì)增加，隨著有效供給的增加和土地供給量的增加，肯定會(huì)影響未來(lái)房地產(chǎn)的市場(chǎng)，影響其中的一系列產(chǎn)品，包括價(jià)格。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)的降幅，胡江給出了三條底線：市場(chǎng)價(jià)格底線、產(chǎn)業(yè)價(jià)格底線和社會(huì)價(jià)格底線。市場(chǎng)底線房?jī)r(jià)是開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)成本線，降到此有利于市場(chǎng)博弈；但如果市場(chǎng)價(jià)格降到社會(huì)平均按揭價(jià)格水平以下，同時(shí)也降到平均企業(yè)項(xiàng)目抵押貸款的價(jià)格平均水平以下，這時(shí)按揭者、企業(yè)都會(huì)跑，這是社會(huì)災(zāi)難線。(記者阮修星 見(jiàn)習(xí)記者董瀟)