“4萬億刺激方案下的樓市‘驚蟄論’”論壇形成輿論共識

　　在11月26日舉行“4萬億刺激方案下的樓市‘驚蟄論’”論壇上， 中國社科院金融研究所研究員易憲容教授和香港工商管理博士暨澳達實業羅振坤行政總裁分別做主題演講，兩位嘉賓從宏觀、中觀、微觀等角度對當前國際形勢及中國地產發展形勢和深圳地產未來發展做了深度的個性化剖析并與來賓親切互動。熱烈的現場氣氛下形成輿論共識：深圳樓市率先全國提前調整，正在“驚蟄”式復蘇。

　　樓市回暖或深圳先行

　　作為這一輪全國房地產市場調整的“領跌者”，深圳樓市近來呈現出回暖行情，成交明顯放大，頹勢有所減弱。

　　數據顯示，11月前半個月，深圳市一手房共成交2977套，與10月份全月的成交總量相當；日均成交量198套，創今年以來新高。而11月17日到23日一周內，深圳一手房市場共成交1650套，較前周環比上升22.6%，二手房市場成交量也環比上升17.1%。

　　易憲容教授認為，深圳樓市是市場化程度最高的城市，在這次宏觀調控里一直走在前面。而這先人一步也是我們深圳一個最好、最大的機會。

　　易憲容分析說，在這輪周期性調整中，深圳比任何城市都來得早而快，如去年下調的時間比其他城市早了2個月到1年，正如北京最近才出現下調，而深圳已經下調1年。調整得早，自然反應得快，回調得快。深圳經過僅1年半的調整，房價跌幅甚至達四成，本身底線價值開始表現出來，周期性調整必將提前結束。先知先覺者敏銳把握市場動向紛紛入市，才會導致近期成交量的明顯上升。

　　　樓市繁榮是中國經濟動力

　　易憲容指出，4萬億經濟方案中對房地產所占的比重，或者是不會如大家希望的那么高，但是其中幾個重大的問題政府是比較明確。“第一，房地產仍然把它界定為擴大內需、拉動內需的基本層面。第二，近一段時間來政府采取了一系列讓房地產市場繁榮的政策，比如說住房稅收優惠、信貸優惠等等。第三，政府對房地產市場有一個明確的界定，也就是把房地產未來的發展由早段時間以投資為主導的市場，改變為消費為主導的市場。”

　　因此，易憲容認為，在這種前提下，未來中國的房地產市場的繁榮是一點都不可懷疑的，它是我們未來中國經濟增長的動力。

　　2009年三季度豪宅將掀高潮

　　短短兩個多月之內，央行連續第四次降息，且幅度遠超市場預期。羅振坤博士認為，這一著眼于刺激宏觀經濟的貨幣政策，也將對樓市產生重大提振作用。樓市將慢慢回歸理性，趨于穩定，市場回暖也有望提前出現。

　　后“驚蟄”時節，深圳樓市會呈現何種走向？羅振坤博士表示，在調整之下，有部分樓盤項目價格超跌，將剛性需求扭曲了，而現在宏觀調控放松，信心有了保證，相信接下來深圳住房成交會持續放大。可以預見，目前深圳樓市剛剛進入“驚蟄”，所以不同發展商會有不同的價格取向，短期來說仍然是一個房價反復的局面，但價格終會企穩。長期來看，樓市將重回上升軌道。

　　羅振坤博士預測，深圳豪宅市場在2009年第三季度會引領下一個升浪。國內房地產市場比較分散，在這次調整中，如果這次深圳或者全國一些豪宅在調整中有足夠深度的調整，2009年第三季度毫宅價格肯定有超過兩成的升幅。

　　精彩言論

　　　　住房銷售的下降最核心的概念是2008年個人住房按揭貸款迅速下降，2007年個人住房按揭貸款達到8699億，2008年1-9月份，個人住房貸款只有2432億，同比下降了3119億。根據我的分析，2008年個人住房貸款如果能夠達到3500億已經是很好了，也就是說2008年個人住房按揭貸款要減少5000億，因此樓市銷售迅速下降。

　　　　——易憲容認為，個人按揭貸款下降是我們房地產市場目前面臨的最大問題。

　　　　4萬億刺激內需政策沒有一條是投到商品房，4萬億刺激內需政策根本就沒有一個對商品房救市作用。4萬億增加了廉租房、經濟適用房，其實這不是對房地產市場有直接效用，而是對相關行業有直接作用，比如鋼鐵、水泥方面有積極作用。

　　　　——業內都說4萬億刺激計劃等于救樓市，對這點羅振坤博士有保留。但他同時認為，4萬億會帶來購房者信心，從而刺激樓市回暖。

　　　　外資投資國內房地產市場，2012年后會看好的……國際的金融重心接著會遷移到中國，金融權力也會重新分配，中國在國際金融上話事權會越來越大。這次看到美國、歐洲次貸危機導致金融信心破產，對沖基金也好，能夠生存下來，他們一定要投資。

　　　　——關于外資進入中國樓市的現象，羅振坤博士認為，現在國內房地產不是那么瘋狂、已經調整下來，他相信兩三年后大量國外資金會投入中國房地產市場。