“缺錢”已成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的集體性問(wèn)題，但地產(chǎn)商并非沒(méi)有出路

　　年底，正是各大銀行集中催還貸款的高峰時(shí)期，也是資金鏈早已緊繃的地產(chǎn)商們最難熬的一段時(shí)日。

　　在北京馬連道一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的售樓處，中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者見到了該項(xiàng)目的開發(fā)商負(fù)責(zé)人，此刻，他正非常急切地尋找能整盤接手項(xiàng)目的收購(gòu)者。“大部分房子都賣了，只剩下商業(yè)部分沒(méi)賣，月底就是銀行貸款到期的日子，真著急。”該負(fù)責(zé)人還向記者打聽：“你有沒(méi)有聽說(shuō)有投資商想買商業(yè)項(xiàng)目啊？”

　　　　資金鏈緊張

　　“缺錢”已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的集體性問(wèn)題。

　　“我們公司欠銀行貸款不算多，只有4億元。往年這個(gè)數(shù)字對(duì)我們來(lái)說(shuō)不會(huì)有太大壓力，但今年市場(chǎng)低迷，資金鏈變得比較緊張。”北京一位不愿意透露姓名的地產(chǎn)商向記者表示。

　　齊小姐是一家房地產(chǎn)代理公司的總經(jīng)理，公司主要業(yè)務(wù)本來(lái)是項(xiàng)目審批與銷售代理，但進(jìn)入今年四季度后，她儼然變成了房地產(chǎn)投資人，只因她手里握有2億多元的私人貸款。

　　“很多中小開發(fā)商早就缺錢了，到年底這種情況顯然加劇了。”齊小姐說(shuō)，她現(xiàn)在手頭有不少公司的項(xiàng)目意向書，一部分是希望尋找資金方面的合作，一部分是直接賣項(xiàng)目的。“過(guò)去是土地、項(xiàng)目千金難求，現(xiàn)在有現(xiàn)金流才是老大。”

　　事實(shí)上，目前不僅中小開發(fā)商“缺錢”，一些大的地產(chǎn)商同樣資金鏈緊張。

　　富力地產(chǎn)中報(bào)顯示，上半年現(xiàn)金流大約12億元，但投資花費(fèi)9億多元；合景泰富地產(chǎn)現(xiàn)金流近13億元，投資花費(fèi)21億多元；碧桂園現(xiàn)金流40億元，投資花費(fèi)近19億元；合生創(chuàng)展現(xiàn)金流16億元，投資9億多元。

　　“上半年市場(chǎng)尚有一定的消費(fèi)信心，下半年幾乎陷入停滯狀態(tài)，所以，對(duì)于這些公司來(lái)說(shuō)，下半年的資金鏈只會(huì)比上半年更緊。”北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h告訴記者。

　　“對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，到了年底有三大款項(xiàng)必須要付。第一是土地出讓金；第二是工程款、材料費(fèi)；第三是銀行到期貸款。”我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，雖然為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，中央實(shí)行了適度寬松的貨幣政策，但從已經(jīng)出臺(tái)的政策來(lái)看，主要是針對(duì)購(gòu)房人，并沒(méi)有直接向地產(chǎn)商傾斜。因此，地產(chǎn)商期待的開發(fā)貸款政策松動(dòng)希望不大。

　　“只是聽到在銀行內(nèi)部流傳的一個(gè)消息，如果地產(chǎn)商因?yàn)橥锨饭こ炭疃�影響農(nóng)民工回家過(guò)年的，銀行可相應(yīng)出手救一下急，但是，也不會(huì)是無(wú)條件地出手。”胡景暉表示。

　　　地產(chǎn)商并非沒(méi)有出路

　　　　到底哪些地產(chǎn)商的資金鏈最緊張？

　　“日子最難過(guò)的就是那些在2007年年底前拿了不少土地，手里壓了不少房子，同時(shí)又對(duì)2008年市場(chǎng)形勢(shì)做出錯(cuò)誤判斷，捂盤、惜售的地產(chǎn)商。”胡景暉認(rèn)為，像萬(wàn)科那樣提早采取降價(jià)銷售策略、資金回籠快的公司，最起碼這個(gè)冬天有“厚衣服”可以穿。

　　面對(duì)資金鏈緊張的困局，一些地產(chǎn)商與業(yè)內(nèi)專家呼吁政府出臺(tái)政策幫助“過(guò)冬”。有開發(fā)商表示，如果政府出臺(tái)土地增值稅調(diào)整及緩交土地出讓金方面的政策，將是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一大利好，有利于緩解企業(yè)的資金鏈壓力。

　　更有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，如果不能緩解資金鏈壓力，最后會(huì)形成爛尾樓，在銀行、開發(fā)商、地方政府之間的多角債問(wèn)題也會(huì)出現(xiàn)。

　　“國(guó)家不太可能出臺(tái)政策支持緩交土地出讓金，因?yàn)槟壳皣?guó)內(nèi)很多行業(yè)都不景氣，房地產(chǎn)只是其中一個(gè)行業(yè)。更何況，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有惡劣到會(huì)形成大量爛尾樓的狀態(tài)。”首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)研究所教授張躍慶在接受記者采訪時(shí)表示，這樣的擔(dān)心沒(méi)有必要，地產(chǎn)商并非沒(méi)有出路。

　　接受記者采訪的多位專家表示，地產(chǎn)商目前至少有三條出路。第一，可以降價(jià)銷售。第二，可以借助民間資本“過(guò)冬”，比如以股權(quán)合作或者直接借款等方式獲得資金支持。第三，可以進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓或兼并。

　　“其實(shí)一直以來(lái)，國(guó)家也希望通過(guò)兼并重組，讓房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)更集中、規(guī)范。”胡景暉表示，中小開發(fā)商如果挺不住了，可以賣給別人。

　　最重要的一點(diǎn)，目前并不是給開發(fā)商貸款就能重振市場(chǎng)，最大的問(wèn)題是要考慮如何啟動(dòng)購(gòu)房需求。有銀行業(yè)人士認(rèn)為，開發(fā)商必然要走降價(jià)銷售這條路，因?yàn)槟壳暗姆績(jī)r(jià)跌幅不算大。

　　“從全國(guó)來(lái)看，廣州、深圳經(jīng)過(guò)一年的調(diào)整，房?jī)r(jià)降幅明顯。而北京、上海等地的房?jī)r(jià)并沒(méi)有下降多少。”張躍慶表示，目前的房?jī)r(jià)并沒(méi)有接近底部。這一點(diǎn)，記者采訪的多位開發(fā)商也表達(dá)了同樣的看法。

　　“房?jī)r(jià)超過(guò)購(gòu)房者承受范圍太多，不降到合理的價(jià)位區(qū)間，銀行就算拿出再多錢貸給地產(chǎn)商，建出來(lái)的房子還是沒(méi)人買得起，市場(chǎng)一樣低迷。”(記者 王小霞）