隨著國家一系列政策措施的出臺,低迷許久的房地產市場在11月份稍稍得到緩解,近日,北京、上海等地房產交易數據顯示市場成交量同比放大,“溫州炒房團”和“山西煤老板”群體近日也以大張旗鼓“抄底”京滬樓市的方式重返媒體視野,樓市行情似乎出現了“回暖”跡象,不過,接受記者采訪的多家機構和多位專家幾乎一致認為,目前,房地產市場仍在回歸理性的過程中,討論樓市整體反轉或許為時尚早。

　　炒房團避險操作

　　據報道,滬上媒體曾對“炒房團”抄底的真實性進行了調查,多家上海地產中介機構負責人均表示,溫州人目前并沒有表現出很強的購房欲望,反倒是由于人民幣對韓元匯率上升,韓國人紛紛出售房屋。而北京樓市成交量上升的背后,卻是房價的走低,相關監測機構的數據顯示,11月開盤的31個項目均價13462元/平方米,環比10月下降了1.4%,同比更是下降了16.3%。

　　易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭就認為,北京、上海等地出現的成交量上升,一方面是由于近期頻頻出臺的利好政策,購房者成本降低；另一方面是開發商繼續降價。楊紅旭認為,目前市場的回暖只是短期波動,不會影響總體走勢,“說樓市小陽春來了為時尚早”。

　　國海證券資深研究員趙鐸在接受本報記者采訪時也表示,市場里看多的和看空的永遠對立存在,“炒房的和炒股的一樣,價格和交易成本的每一次降低都會吸引一部分新的買家,但是決定因素不是這些個別情況。”

　　據傳山西“購房團”在北京8個高檔樓盤達成了總價約8000萬元的購房意向,而溫州團在上海也確定了5000萬元的意向。

　　一位專門研究地產的私募基金經理在接受本報記者采訪時提醒,可能有這樣的現象出現,但是溫州和山西炒房的主力是高端物業和京滬等個別城市,現在是資金追求安全第一,地產是資金安全的一個避風港,“外貿制造業萎靡,實業不好做,重新涌入地產類物業,特別是持有商業地產較為保險”,但如果從總體來看,全國樓市回暖還遠遠不夠。另外,他預計,商人們購置物業有可能在進行短線操作,由于當前市場預期政府將繼續出臺刺激政策,很可能賭的是政策的短期效益。

　　樓市還未“觸底”

　　中國社科院財貿所城市與房地產經濟研究室副主任倪鵬飛也向本報記者表示,從統計數據看,房地產市場量減價跌是更普遍的現象,表明購房者的信心還沒有真正回來,這次溫州炒房團和山西煤老板進京購房的新聞不排除有媒體和開發企業聯合策劃進行炒作的嫌疑。

　　對于媒體列舉的京滬兩地11月樓市成交量放大的佐證,他表示,判斷房地產市場是否轉暖,單月數據并不能說明問題,至少要觀察一個季度以上的統計資料,“當前購房者正和開發商還有預期將要出臺的政策進行博弈,持觀望態度的需求方占據了上風,而且政府加大保障性住房的建設,這對商品房市場是不小的沖擊。”因此,他認為,現在還不能說樓市已經“觸底”,相反,可以確定的是較大規模的調整還將進行。

　　日前發布的中國經濟藍皮書也持相同觀點。藍皮書指出,短期內房價下調將成定局,2009年房地產市場將步入較長時間的調整期,需求方短期內難以走出觀望,開發企業將迎來一輪“洗牌”。在供需雙方作用下,房價面臨進一步回調的壓力,炒房者將因投機能力下降而不同程度的退出市場,首次購房的自住性需求將更為謹慎,購房需求將向實用性的中小戶型集中,留存在市場當中的真正的住房需求者將會對房地產產品提出更高要求,未來市場競爭會更加激烈。

　　藍皮書的發布者之一中國社科院汪同三教授說,前幾年房價上漲過快,已經超過了多數居民的承受能力,脫離了最廣大的需求面,所以房價進行適度的回調也是必要的。“在供求雙方的作用下,開發企業會采取進一步的降價措施,以期盡快回籠資金,短期內房價下調將成定局。”

　　調整或將持續到2010年

　　在房地產市場將繼續調整成為市場共識的情況下,調整期持續多長時間成為各方預測的焦點。

　　由于房地產行業生產建設周期長的特性,市場在低谷區域需要一定的時間來整理,在不少機構看來這將持續到2010年。

　　根據不同的統計口徑,我國現有商品房存量約為1.7億平米—1.9億平米,而此后因2006年至2008年上半年,全國房地產開發投資和住宅投資水平均保持在較高水平,在未來一到兩年時間內,房地產市場新增供應仍將大量涌現,對市場消化吸納造成巨大的壓力。

　　不過,更為市場所擔心的是,世界性經濟金融危機在未來相當長時間內會通過資金鏈、消費者預期、居民收入、宏觀經濟下行等方面影響到房地產投資,進而引起宏觀經濟跌落。多家券商發布的研究報告顯示,此輪地產行業調整的根源在于國際和國內經濟環境惡化,而到目前為止宏觀經濟惡化程度要比預期快而且嚴重,但政策放松的力度也比預期的要更快和更強,因此,宏觀政策能否改變2009年經濟調整幅度才是判斷2009年地產行業能否見底的重點。

　　基于此,在擴大內需、保證增長成為政策目標后,國家對房地產行業的調控發生轉變,從抑制地產泡沫轉向保持行業平穩。專家指出,雖然2008年下半年至2009年全年中國房地產市場不容樂觀,但市場將進入調整期或許也會促使中央出臺更多的政策措施。(記者楊小亮)