隨著國家一系列政策措施的出臺,低迷許久的房地產(chǎn)市場在11月份稍稍得到緩解,近日,北京、上海等地房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示市場成交量同比放大,“溫州炒房團”和“山西煤老板”群體近日也以大張旗鼓“抄底”京滬樓市的方式重返媒體視野,樓市行情似乎出現(xiàn)了“回暖”跡象,不過,接受記者采訪的多家機構(gòu)和多位專家?guī)缀跻恢抡J為,目前,房地產(chǎn)市場仍在回歸理性的過程中,討論樓市整體反轉(zhuǎn)或許為時尚早。

　　炒房團避險操作

　　據(jù)報道,滬上媒體曾對“炒房團”抄底的真實性進行了調(diào)查,多家上海地產(chǎn)中介機構(gòu)負責(zé)人均表示,溫州人目前并沒有表現(xiàn)出很強的購房欲望,反倒是由于人民幣對韓元匯率上升,韓國人紛紛出售房屋。而北京樓市成交量上升的背后,卻是房價的走低,相關(guān)監(jiān)測機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,11月開盤的31個項目均價13462元/平方米,環(huán)比10月下降了1.4%,同比更是下降了16.3%。

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭就認為,北京、上海等地出現(xiàn)的成交量上升,一方面是由于近期頻頻出臺的利好政策,購房者成本降低；另一方面是開發(fā)商繼續(xù)降價。楊紅旭認為,目前市場的回暖只是短期波動,不會影響總體走勢,“說樓市小陽春來了為時尚早”。

　　國海證券資深研究員趙鐸在接受本報記者采訪時也表示,市場里看多的和看空的永遠對立存在,“炒房的和炒股的一樣,價格和交易成本的每一次降低都會吸引一部分新的買家,但是決定因素不是這些個別情況。”

　　據(jù)傳山西“購房團”在北京8個高檔樓盤達成了總價約8000萬元的購房意向,而溫州團在上海也確定了5000萬元的意向。

　　一位專門研究地產(chǎn)的私募基金經(jīng)理在接受本報記者采訪時提醒,可能有這樣的現(xiàn)象出現(xiàn),但是溫州和山西炒房的主力是高端物業(yè)和京滬等個別城市,現(xiàn)在是資金追求安全第一,地產(chǎn)是資金安全的一個避風(fēng)港,“外貿(mào)制造業(yè)萎靡,實業(yè)不好做,重新涌入地產(chǎn)類物業(yè),特別是持有商業(yè)地產(chǎn)較為保險”,但如果從總體來看,全國樓市回暖還遠遠不夠。另外,他預(yù)計,商人們購置物業(yè)有可能在進行短線操作,由于當前市場預(yù)期政府將繼續(xù)出臺刺激政策,很可能賭的是政策的短期效益。

　　樓市還未“觸底”

　　中國社科院財貿(mào)所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室副主任倪鵬飛也向本報記者表示,從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看,房地產(chǎn)市場量減價跌是更普遍的現(xiàn)象,表明購房者的信心還沒有真正回來,這次溫州炒房團和山西煤老板進京購房的新聞不排除有媒體和開發(fā)企業(yè)聯(lián)合策劃進行炒作的嫌疑。

　　對于媒體列舉的京滬兩地11月樓市成交量放大的佐證,他表示,判斷房地產(chǎn)市場是否轉(zhuǎn)暖,單月數(shù)據(jù)并不能說明問題,至少要觀察一個季度以上的統(tǒng)計資料,“當前購房者正和開發(fā)商還有預(yù)期將要出臺的政策進行博弈,持觀望態(tài)度的需求方占據(jù)了上風(fēng),而且政府加大保障性住房的建設(shè),這對商品房市場是不小的沖擊。”因此,他認為,現(xiàn)在還不能說樓市已經(jīng)“觸底”,相反,可以確定的是較大規(guī)模的調(diào)整還將進行。

　　日前發(fā)布的中國經(jīng)濟藍皮書也持相同觀點。藍皮書指出,短期內(nèi)房價下調(diào)將成定局,2009年房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期,需求方短期內(nèi)難以走出觀望,開發(fā)企業(yè)將迎來一輪“洗牌”。在供需雙方作用下,房價面臨進一步回調(diào)的壓力,炒房者將因投機能力下降而不同程度的退出市場,首次購房的自住性需求將更為謹慎,購房需求將向?qū)嵱眯缘闹行�戶型集�?留存在市場當中的真正的住房需求者將會對房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高要求,未來市場競爭會更加激烈。

　　藍皮書的發(fā)布者之一中國社科院汪同三教授說,前幾年房價上漲過快,已經(jīng)超過了多數(shù)居民的承受能力,脫離了最廣大的需求面,所以房價進行適度的回調(diào)也是必要的。“在供求雙方的作用下,開發(fā)企業(yè)會采取進一步的降價措施,以期盡快回籠資金,短期內(nèi)房價下調(diào)將成定局。”

　　調(diào)整或?qū)⒊掷m(xù)到2010年

　　在房地產(chǎn)市場將繼續(xù)調(diào)整成為市場共識的情況下,調(diào)整期持續(xù)多長時間成為各方預(yù)測的焦點。

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)建設(shè)周期長的特性,市場在低谷區(qū)域需要一定的時間來整理,在不少機構(gòu)看來這將持續(xù)到2010年。

　　根據(jù)不同的統(tǒng)計口徑,我國現(xiàn)有商品房存量約為1.7億平米—1.9億平米,而此后因2006年至2008年上半年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和住宅投資水平均保持在較高水平,在未來一到兩年時間內(nèi),房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)仍將大量涌現(xiàn),對市場消化吸納造成巨大的壓力。

　　不過,更為市場所擔(dān)心的是,世界性經(jīng)濟金融危機在未來相當長時間內(nèi)會通過資金鏈、消費者預(yù)期、居民收入、宏觀經(jīng)濟下行等方面影響到房地產(chǎn)投資,進而引起宏觀經(jīng)濟跌落。多家券商發(fā)布的研究報告顯示,此輪地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的根源在于國際和國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境惡化,而到目前為止宏觀經(jīng)濟惡化程度要比預(yù)期快而且嚴重,但政策放松的力度也比預(yù)期的要更快和更強,因此,宏觀政策能否改變2009年經(jīng)濟調(diào)整幅度才是判斷2009年地產(chǎn)行業(yè)能否見底的重點。

　　基于此,在擴大內(nèi)需、保證增長成為政策目標后,國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控發(fā)生轉(zhuǎn)變,從抑制地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)向保持行業(yè)平穩(wěn)。專家指出,雖然2008年下半年至2009年全年中國房地產(chǎn)市場不容樂觀,但市場將進入調(diào)整期或許也會促使中央出臺更多的政策措施。(記者楊小亮)