下午接到一個(gè)朋友的電話，說有觀點(diǎn)認(rèn)為人民幣貶值會(huì)導(dǎo)致房價(jià)大跌。我不禁啞然失笑。要搞清楚這個(gè)問題，需要厘清匯率和房價(jià)的關(guān)系，主要是搞清楚三個(gè)問題：第一，人民幣對美元貶值是強(qiáng)勢美元造成的，相對來說，人民幣對于非美元貨幣還是相對升值的，而且人民幣貶值可能是一個(gè)中期趨勢，但長期趨勢是人民幣還會(huì)升值；第二，本來房價(jià)與匯率的關(guān)系就不大，有可能是正相關(guān)，也有可能是負(fù)相關(guān)，但對目前中國來說，存在一個(gè)預(yù)期，可能是無論匯率怎樣變動(dòng)，都會(huì)促使房價(jià)微弱上漲；第三，就人民幣在升值過程中的貶值來說，不僅不會(huì)導(dǎo)致持有美元的外資撤出，更有可能會(huì)吸引流入。

　　一般來說，人民幣升值，會(huì)促使外資進(jìn)入中國樓市，因?yàn)橥赓Y可以獲得資產(chǎn)升值和匯率雙重利益。2005年以來，外資進(jìn)入中國樓市就是在人民幣不斷升值的預(yù)期下進(jìn)入的。但是反過來，為何說人民幣貶值一些，并不能促使外資大撤退反而還積極進(jìn)入呢?

　　其一，人民幣對非美元貨幣基本上還是升值的，這一部分外資不會(huì)撤出，非美元貨幣國家的大宗商品被拋售，非美元貨幣也大跳水，而人民幣相對堅(jiān)挺，對他們來說，人民幣是相對升值的。

　　其二，美國是危機(jī)的中心，而中國依然是資本最看好的避風(fēng)港。這次中國的救市力度比美國還大，這些外資沒有理由去賭人民幣會(huì)持續(xù)貶值下去，這次貶值僅僅是對美元強(qiáng)勢而言的；再說，全球非美元貨幣對美元都在大幅度跳水，沒有理由要求我們只升值、不回調(diào)。那些外資也很可能就會(huì)趁機(jī)殺入，而非做出相反的動(dòng)作。

　　其三，房地產(chǎn)市場對匯率的敏感度不高。因?yàn)槠渌�大宗商品都是美元商品，房地產(chǎn)則不是，特別是中國的房地產(chǎn)市場不是如此。原因很簡單，其他大宗商品可以世界自由流動(dòng)，房地產(chǎn)市場只能在國內(nèi)。

　　人民幣升值導(dǎo)致各類人民幣計(jì)算的成本和費(fèi)用都會(huì)上升，但貶值后，外資也還是會(huì)進(jìn)來的。如匯率改革之前，人民幣是貶值的，但外資進(jìn)入樓市也很多，房價(jià)也在漲。關(guān)鍵不在匯率怎樣變動(dòng)，而在經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房屋所包含的價(jià)值在提高，主要是土地價(jià)值。而且，這次貶值是在美國和全世界也發(fā)生危機(jī)的背景下出現(xiàn)的，外資顯然不會(huì)像一些人那樣傻，比較不出來好壞。很多境外機(jī)構(gòu)都在醞釀抄底，而不是像有些人說的那樣大逃亡。(作者朱大鳴 系上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)副會(huì)長、春之聲置業(yè)集團(tuán)董事長。本文僅代表個(gè)人觀點(diǎn))