下午接到一個朋友的電話，說有觀點認(rèn)為人民幣貶值會導(dǎo)致房價大跌。我不禁啞然失笑。要搞清楚這個問題，需要厘清匯率和房價的關(guān)系，主要是搞清楚三個問題：第一，人民幣對美元貶值是強勢美元造成的，相對來說，人民幣對于非美元貨幣還是相對升值的，而且人民幣貶值可能是一個中期趨勢，但長期趨勢是人民幣還會升值；第二，本來房價與匯率的關(guān)系就不大，有可能是正相關(guān)，也有可能是負相關(guān)，但對目前中國來說，存在一個預(yù)期，可能是無論匯率怎樣變動，都會促使房價微弱上漲；第三，就人民幣在升值過程中的貶值來說，不僅不會導(dǎo)致持有美元的外資撤出，更有可能會吸引流入。

　　一般來說，人民幣升值，會促使外資進入中國樓市，因為外資可以獲得資產(chǎn)升值和匯率雙重利益。2005年以來，外資進入中國樓市就是在人民幣不斷升值的預(yù)期下進入的。但是反過來，為何說人民幣貶值一些，并不能促使外資大撤退反而還積極進入呢?

　　其一，人民幣對非美元貨幣基本上還是升值的，這一部分外資不會撤出，非美元貨幣國家的大宗商品被拋售，非美元貨幣也大跳水，而人民幣相對堅挺，對他們來說，人民幣是相對升值的。

　　其二，美國是危機的中心，而中國依然是資本最看好的避風(fēng)港。這次中國的救市力度比美國還大，這些外資沒有理由去賭人民幣會持續(xù)貶值下去，這次貶值僅僅是對美元強勢而言的；再說，全球非美元貨幣對美元都在大幅度跳水，沒有理由要求我們只升值、不回調(diào)。那些外資也很可能就會趁機殺入，而非做出相反的動作。

　　其三，房地產(chǎn)市場對匯率的敏感度不高。因為其他大宗商品都是美元商品，房地產(chǎn)則不是，特別是中國的房地產(chǎn)市場不是如此。原因很簡單，其他大宗商品可以世界自由流動，房地產(chǎn)市場只能在國內(nèi)。

　　人民幣升值導(dǎo)致各類人民幣計算的成本和費用都會上升，但貶值后，外資也還是會進來的。如匯率改革之前，人民幣是貶值的，但外資進入樓市也很多，房價也在漲。關(guān)鍵不在匯率怎樣變動，而在經(jīng)濟發(fā)展，房屋所包含的價值在提高，主要是土地價值。而且，這次貶值是在美國和全世界也發(fā)生危機的背景下出現(xiàn)的，外資顯然不會像一些人那樣傻，比較不出來好壞。很多境外機構(gòu)都在醞釀抄底，而不是像有些人說的那樣大逃亡。(作者朱大鳴 系上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會副會長、春之聲置業(yè)集團董事長。本文僅代表個人觀點)