今年的春節來得比較早。春節前的半個月是人們集中采購年貨的時間，但對開發商來說今年的年關卻是一道檻。中國社會科學院城市發展和環境研究中心負責《房地產藍皮書》編寫的袁秀明博士認為，明年1月份，開發商需集中支付工程款，材料款和民工工資，可能會導致個別資金周轉不靈，實力較差的房地產企業資金鏈斷裂。

　　　●年底可能有房企破產

　　眾所周知，今年的房地產市場正在經受著一場寒流，房地產企業也隨之進入了冬季。尤其是在今年下半年，全國的房地產市場出現了整體下降趨勢。一些在前兩年對市場錯誤估計，過度樂觀地大量屯地的企業，在今年銷售大幅下滑的情況下，資金頓時緊張起來。很多企業為了縮減開支拖欠了大量的工程款，材料款甚至減薪裁員。但是時到年關，今年拖欠的所有款項都要在春節前集中支付，否則民工拿不到工資回家過節會發生開發商最擔心的停工討薪的問題。

　　中國社會科學院城市發展和環境研究中心負責《房地產藍皮書》的袁秀明博士判斷認為，今年底有可能出現房地產企業破產的情況。今年是自1998年住房商品化以來，中國房地產市場第一次出現了整體調整的情況。在過去的十年間，伴隨著中國經濟的增長，房地產市場也進入了一段快速發展的時期。但是在過去的兩年中，房價的漲幅遠遠超過了經濟的增長幅度和人們收入增長的幅度，泡沫的成分越來越多。尤其是在2007年，一些城市的房價上漲了近一倍，這上漲速度肯定是不能持續的。房價水平遠遠高于經濟發展水平和收入水平，調整成為必然。房地產行業也面臨著洗牌，一些過度擴張，實力不強的企業將面臨著出局。盡管近期政府不斷出臺各種救市措施，但袁秀明博士認為這些都是外因，不會改變整體市場下行的趨勢。今年對于北京的房地產市場來說只是調整年，2009年將出現正式的下調。2009年房地產市場肯定會比今年差，降價賣房是開發商唯一回收資金的方式。

　　　　●哪些房企業可安度年關

　　今年的春節來得比較早。春節前的半個月是人們集中采購年貨的時間，但對開發商來說今年的年關卻是一道檻。中國社會科學院城市發展和環境研究中心負責《房地產藍皮書》編寫的袁秀明博士認為，明年1月份，開發商需集中支付工程款、材料款和民工工資，可能會導致個別資金周轉不靈，實力較差的房地產企業資金鏈斷裂。

　　很多房地產公司為了籌措到足夠的資金來應付明年一月份各種款項的支付，在今年底開始了大力度的打折促銷活動。但業內人士也提醒買房人，不能只圖便宜而忘記了風險。因為目前在售的樓盤絕大多數都是期房，有的甚至是兩年之后的期房。這其中蘊藏著一定的風險，不排除個別房地產公司會出現破產倒閉的情況，期房便成了爛尾樓。因此，專家提醒買房人，在抄底買房時一定要考慮房地產公司的資金實力。對一些資金已經十分緊張的公司，在購買之前一定要謹慎。

　　對于普遍購房人來說，如何才能了解企業的資金狀況呢？企業的資金狀況一向是企業的機密，非知情人士很難了解到真實情況。但是對于上市房地產企業來說，我們卻可以通過已公布的業績報告來觀察他們的資金情況。和訊首席分析師文國慶認為，分析上市房企的資金情況主要看他的資產負債率和現金流情況。其中，經營現金流尤其重要。經營現金流好的企業有較強的支付能力，可以安然地度過年關的支付季。反之，經營現金流不好的企業可能會出現一定的支付困難。

　　記者在查閱了房地產上市企業2008年中業績報表后發現，大多數上市房企的經營現金流都是負值。有些業內人士擔憂，上半年房地產市場形式還不是太壞，房地產公司的現金狀況就出現了負值。下半年房地產市場不如上半年，再加上年關將近，房地產企業能否應對即將到來的支付高峰呢？

　　易居中國北京研究所副總牟增彬認為衡量一個公司能否安然度過明年一月份的支付高峰期，除了看資產負債率和現金流等財務指標外，還應該看公司的背景，尤其是母公司的背景。盡管一些房地產企業的財務數據不太好看，但并不意味著他在支付期一定會出現財務問題。如果他有一個強大的母公司，在關鍵時刻母公司肯定會給予支持，幫忙他們來度過難關。這類公司比較典型的是具有北京當地國資背景的大型集團公司，比如陽光股份，北京城建等。他們如果出現困難不僅母公司會出手相助，甚至當地政府也會插手。因此，這樣的公司應該不會出現大的問題。

　　除具有強大國資背景的公司不用太擔心外，宏源證券分析師認為具有較強融資能力的公司也不會有太大問題。比如萬科、保利均在08年成功發行了公司債，金融街公司債獲得審核通過。

　　另外，中信證券房地產行業分析師段海瑞認為，衡量一個公司的財務支付能力不能只看資產負債情況和現金流情況，還要看他帳面現金量是否充裕。之所以多數上市房地產公司現金流出現負值，段海瑞認為是因為銷售回款少而各種支出較多，造成了入不付出。但這不能完全說明企業會在年底出現支付困難，對于有充足現金儲備的公司來說，支付年底的工程款和材料款是不會有問題的。如果企業在下半年積極采取促銷策略加速回款，同時減少開工面積以縮小支出，現金流狀況也會出現改觀。(記者　周宏)