地產在短期內依然面對挑戰，樓市全面回暖尚需時日

　　當前我國房地產業處于困難時期，國家明確提出并實施適度寬松的貨幣政策和積極的財政政策。有觀點認為，這些政策一方面減少了房地產開發企業的資金占用成本，提升了企業的盈利空間；另一方面，信貸放松意味著更充裕的開發貸款，有助于緩解開發商的資金壓力。

　　寬松的政策給房地產行業所帶來的積極效果在二級市場上也得到了有效的體現，近期房地產板塊整體表現十分活躍，已經累積了一定的漲幅。

　　“房地產股最近走勢比較強，利率下調等措施對于資本依賴型的房地產企業是實質性利好。”12月8日，太平洋證券資深分析師張偉明在接受中國經濟時報記者采訪時談道，從最近的監控數據來看，國內有不少城市的成交量有所回升，價格有所回穩，特別是二手房交易趨于活躍。

　　張偉明對本報記者表示，市場對于政策利好有預期，目前，各地都在推行擴大內需的政策，使得整個市場環境有所好轉。雖然市場大的供需環境沒有根本性改變，但對于投資者來說，心理上有了一定的支撐因素。

　　對于國家近期出臺的一系列擴大內需政策，張偉明認為近期房地產股的走強是對政策利好的反應。不過，最近上漲幅度最大的并不是萬科這樣的地產龍頭股，而是一些二三線城市的冷門地產股，如珠江控股、光華控股等。“一些上漲幅度比較大的股票，其板塊輪動特征比較明顯，投機性比較強。”

　　“另外，有些地產股的價格比較低，下跌幅度比較大，資金階段性輪炒，投機特征比較明顯。”張偉明說。

　　盡管如此，張偉明指出，對于地產股來說，由于市場震蕩上行的趨勢和政策利好的刺激效應，地產股仍會出現一些波段性的機會，再上漲10%——20%也是有可能的，但過高就可能再出現回調。

　　　　全面回暖尚需時日

　　“我對目前我國的基本經濟面并不悲觀，但我們現在采取的積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策都存在滯后效應。”張偉明指出，目前，國民經濟中絕大部分市場的基本特征是供過于求。財政政策的目的是要通過投資拉動消費，如果只是加大投資規模的話，短期內或許可以將GDP拉升起來，但消費需求拉動不起來還是不行，因為最基本的消費需求是要靠人們收入的實質增長來推動的。從長遠看，經濟增長只靠投資來拉動是不行的，當前還需要通過加大投資，促進產業結構調整，加速經濟增長方式轉變。

　　目前，受國際金融危機影響，我國出口面臨困境，國際社會失業人口不斷增加，雖然有減稅措施的刺激，但出口企業已經無可避免地受到極大影響。

　　張偉明告訴記者，拉動國民經濟的三駕馬車只剩下了投資和消費，但目前消費在GDP中所占比重依然偏低。

　　“現在中國經濟處于下行周期，還沒有完全走出低谷，雖然出臺一系列刺激經濟的計劃，但整個經濟要想全面恢復還需要一個過程。”張偉明認為，對于擴大內需計劃中占有重要地位的房地產行業，當前現金流情況依然比較緊張，國家出臺刺激經濟的計劃后，房企可以通過信貸等方式來緩解自身的資金壓力，對資金短缺的房企來說無疑是一個很好的補充。并且通過松綁樓市，房地產成交量會比以前有所增加，但增加幅度不會太大。

　　“樓市的真實需求肯定存在，但目前不是市場供給能力出現問題，而是人們的消費能力出現問題。”

　　地產在短期內依然面對挑戰。據摩根大通測算，按照樓市目前的銷售速度，國內部分大城市的現有房屋庫存量要被完全吸收，至少需要到2010年。

　　張偉明認為，房價依然有下調空間，現在多個城市都有大量的存量房，這些存量房都需要時間去消化；同時，鑒于目前人民幣開始貶值，部分熱錢可能回流到發達國家，由此導致市場中的投資性需求短期內不會迅速增加，目前市場的剛性需求主要集中在中小戶型和保障性住房方面，因此我國樓市全面回暖尚需時日。

　　另外，國內樓市的恢復需要過程，一個完整的經濟周期一般都有5-6年的時間，張偉明預計我國房地產行業的徹底恢復還需要2-3年的時間。(見習記者 王松才）