在熱得瘋狂的2007,連最差的“學(xué)生”都能考出好成績;而在回歸理性的2008,只有最優(yōu)秀的“學(xué)生”才能登上光榮榜——

　　從2006年下半年到2007年，堪稱房地產(chǎn)業(yè)最紅火的時(shí)代：房價(jià)一路飆升，購房者熱情高漲，排隊(duì)買房的現(xiàn)象隨處可見。在一房難求的局面下，不管什么樓盤都能賣個(gè)滿堂紅，不經(jīng)意就能取得比預(yù)想中要好得多的成績。

　　然而，邁入2008年的南京樓市卻逐漸步進(jìn)了“寒冬”，在面臨行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的重要關(guān)頭，大多數(shù)開發(fā)商都感受到了較大的壓力。這是一場高難度的大考，誰想取得佳績，需要付出較以往十倍的努力，每門功課都要仔細(xì)研習(xí)，如果在哪門功課上表現(xiàn)特別優(yōu)異，則可以加分，更容易脫穎而出。

　　考試科目一 化學(xué)

　　從賣方到買方市場的化學(xué)變化

　　2007年，開發(fā)商的日子過得都很滋潤：房價(jià)一個(gè)勁地往上漲，售樓處里到處人流如織。有的樓盤一天漲上兩次價(jià)，購房者卻沒有絲毫的猶豫，爭著搶著要簽約；新盤剛推出，幾百套房源竟然有幾千人要買，開發(fā)商連連跺腳：虧了，看來開盤價(jià)格定低了……在那個(gè)火紅的年代，全面熱銷已經(jīng)成為南京樓市的一大印記。

　　然而，不少在2008年亮相的樓盤卻痛苦地發(fā)現(xiàn)，盡管前來看房的市民仍然不少，市場需求明明依舊很強(qiáng)勁，但卻一直是看的多，下手買單的寥寥無幾。與去年買房不問價(jià)格甚至連戶型都沒仔細(xì)看過的情形不同的是，今年來看房的市民開口就要問價(jià)格能優(yōu)惠多少。只在近期，由于救市政策的推行，以及價(jià)格紛紛降到位，樓市才出現(xiàn)了明顯的回暖跡象。

　　僅僅時(shí)隔1年，南京樓市已經(jīng)發(fā)生了劇烈的“化學(xué)反應(yīng)”：從賣方市場到買方市場，從“酷暑”到“嚴(yán)寒”，從牛市到熊市……面對(duì)空前的行業(yè)低潮，怎樣才能順利捱過這個(gè)“冬天”？無論是對(duì)實(shí)力雄厚的全國性品牌開發(fā)商，還是對(duì)經(jīng)驗(yàn)尚淺的中小開發(fā)企業(yè)，這都是一道傷腦筋的命題。顯然，在大家都失誤連連、低分不斷的情況下，想要在“化學(xué)”這門課考出高分著實(shí)不易。

　　考試科目二 物理

　　堅(jiān)持做好產(chǎn)品是熱銷根本

　　“學(xué)好數(shù)理化，走遍天下都不怕。”在千變?nèi)f化的考場上，只要牢牢抓住強(qiáng)項(xiàng)，就能立于不敗之地。同樣，在風(fēng)雨飄搖的2008年，開發(fā)商更不能放棄對(duì)產(chǎn)品和品質(zhì)的追求。

　　看到有些樓盤因?yàn)橥瞥鎏貎r(jià)而再度上演了淡市的熱銷神話，今年以來南京樓市特價(jià)風(fēng)暴愈演愈烈，但是結(jié)果卻大相徑庭，有些樓盤即使降了價(jià)仍然賣不掉，原因就是產(chǎn)品有硬傷。可見，在市場行情好的時(shí)候，隨便什么房子都能賣得出去，各種開發(fā)企業(yè)都能生存；但如今行情不好，產(chǎn)品力量是否強(qiáng)勁的作用就凸顯出來。

　　開發(fā)商們已經(jīng)越來越清醒地認(rèn)識(shí)到，降價(jià)固然能夠吸引市場的關(guān)注度，但是降價(jià)絕對(duì)不是一降就靈。在今年的市場上，價(jià)格是推動(dòng)銷售的重要因素，但做好產(chǎn)品才是根本，只有身子骨硬朗了，才不會(huì)因?yàn)槎�天的到來而傷風(fēng)感冒。2008年的南京樓市也確實(shí)出現(xiàn)了不少好產(chǎn)品，比如仁恒國際公寓，比如中海凱旋門，比如金地·名京等。這些在浮躁紛擾的市場環(huán)境下，依然潛心在產(chǎn)品的戶型空間、景觀、節(jié)能、配套和服務(wù)等方面精益求精，用心為買房人打造宜居樓盤的開發(fā)商們，面對(duì)風(fēng)浪的考驗(yàn)才能依然充滿信心。

　　考試科目三 數(shù)學(xué)

　　降價(jià)降到什么程度最好

　　從去年的井噴到今年的低迷，現(xiàn)金流壓力成為了開發(fā)商無法回避的普遍問題。經(jīng)濟(jì)不景氣的狀態(tài)下，市場購買力也在下降，購房者更加捂緊了自己的錢袋子，而要支出大量現(xiàn)金的年關(guān)已經(jīng)提前到來，讓開發(fā)商的資金愈發(fā)吃緊。

　　2008年，資金的回籠已經(jīng)成為開發(fā)商的第一要?jiǎng)?wù)，但如何定價(jià)成難題。下半年以來，南京樓市意圖通過價(jià)格手段撬動(dòng)市場的樓盤越來越多。作為首次亮相的新盤，由于不存在已經(jīng)高價(jià)購房的前期業(yè)主，還能采取低價(jià)開盤策略，以極具誘惑力的價(jià)格打動(dòng)購房者，以回流部分現(xiàn)金“過冬”。但如何在保本和熱銷之間找到最佳平衡點(diǎn)？開盤成功后，如何實(shí)現(xiàn)持續(xù)熱銷？這些也是擺在新盤開發(fā)商面前的一條條難解的題。

　　對(duì)于那些準(zhǔn)備再次推出房源的老盤來說，一些因?yàn)榻祪r(jià)而深陷“維權(quán)門”事件的樓盤遭遇則讓他們進(jìn)退兩難，眼看不降房子就賣不動(dòng)，但價(jià)格調(diào)整的幅度和時(shí)機(jī)如何恰到好處更讓他們頭疼。

　　考試科目四 語文

　　不一樣的市場需要不一樣的營銷

　　今年上半年，南京一家資深代理公司的老總曾經(jīng)感慨道：“市場形勢的變化對(duì)于代理行業(yè)反而成了機(jī)遇，去年很多開發(fā)商覺得根本不需要專業(yè)的營銷人員，靠開發(fā)企業(yè)的幾個(gè)銷售人員就能把房子都賣掉，但今年明顯重視多了。”

　　確實(shí)，樓市進(jìn)入熊市已經(jīng)是不爭的事實(shí)。市場觀望氣氛濃厚，在這個(gè)競爭激烈的市場上，開發(fā)商顯然不能再延續(xù)牛市思維，為了創(chuàng)造熱銷的奇跡需要他們認(rèn)真研究買房人的需求：不僅需要性價(jià)比高的產(chǎn)品，而且要求營銷語文勝人一籌，按常理出牌顯然行不通了。

　　在這一年里，從“想艷遇嗎？”、“房價(jià)沒有跳水，只是在做俯臥撐”、“買房送奶牛”、“零售紫金山”，到“購房無憂計(jì)劃”、“降價(jià)與我無關(guān)”、“坐頭等艙的不會(huì)在意經(jīng)濟(jì)艙打折”……開發(fā)商為了賣房絞盡腦汁，同時(shí)還積極借用代理和廣告公司的“外腦”，在營銷的要點(diǎn)——吸引消費(fèi)者的關(guān)注度方面的確花了不少心思。

　　南京開發(fā)商的“語文”是越學(xué)越好了，吸引購房者眼球的目的是達(dá)到了，但對(duì)于樓盤銷售的帶動(dòng)作用究竟有多大，關(guān)鍵還是要看產(chǎn)品。

　　考試科目五 地理

　　板塊內(nèi)戰(zhàn)外戰(zhàn)不斷

　　板塊競爭的激烈在2008年也是空前的，今年是不少片區(qū)的供應(yīng)大年。但在觀望彌漫、交易萎縮的局面下，南京樓市特別是江寧、江北、河西、城中等供應(yīng)主力片區(qū)至今可售的房源還有一大堆。在去年房價(jià)高漲的時(shí)候，由于各大板塊的價(jià)格差距明顯，不同承受能力和需求的市民可以根據(jù)自身情況去選擇。但在今年席卷全市的特價(jià)風(fēng)潮之下，各大板塊的競爭日趨激烈，不但有新街口樓盤驚爆“河西價(jià)”，近期“江寧江北房價(jià)都跌破四千，我該選哪里”話題也成為網(wǎng)友們討論的熱點(diǎn)。

　　除了板塊之間的競爭，開發(fā)商現(xiàn)在最怕的就是同一片區(qū)的樓盤推出超低價(jià)，這會(huì)讓其周邊的在售樓盤立刻陷入被動(dòng)局面和尷尬境地。但在銷售為王的2008年，這樣的情況頻頻出現(xiàn)，甚至僅僅一條路之隔的兩個(gè)樓盤，價(jià)格也可能千差萬別，懸殊最大的能達(dá)到近5000元/平方米。

　　可見，開發(fā)商不僅要面臨其他片區(qū)的虎視眈眈，更要時(shí)刻警惕眼皮底下的價(jià)格“炸彈”。在2008年，地理雖不是主科，但也很關(guān)鍵。(劉莉)