房價下來了，成交量正在上去。2008年10月底以來，在政府推進保障性住房建設等強有力的政策推動中，購房者對市場的預期正在轉變，樓市期待“回暖”。

　　在觀望中等待

　　房價過高，就連住房“剛性需求”都難逃它的致命打擊。

　　陳蘇永，年近三十，新婚，福州一家大企業的白領，是眾多開發商心目中標準的“剛性需求”。“今年2月份，我結婚時沒有買房。”陳蘇永說，“理由很簡單，當時的福州房價完全超出了我的承受能力。”

　　去年底，盡管金融調控措施給福州市區的房地產市場帶來較大的成交量萎縮，但房價仍向上直追萬元高位。“買一套三室兩廳的貸款一定會透支掉下半輩子的收入，而且這么高的房價很可能會降下來。”就這樣，陳蘇永在租來的新房里觀望等待。

　　那段時期，樓市量縮價漲的行情幾乎在各大城市通行。陳蘇永有一批大學同學留在北京工作，他們都是標準的“剛性需求”，但他們幾乎都選擇租房，在觀望中等待。

　　這與2008年前的兩年形成鮮明對比，在“買漲不買落”的心態及市場炒作推波助瀾下，恐慌購房現象比比皆是。同時，部分開發商的“中國樓市的剛性需求量巨大”等言論也使持幣待購者躍躍欲試。“漲價的預期和銀行貸款支撐著樓市的火爆，當兩者同時逆轉時，在相互作用下就加劇了樓市的逆轉。”浙江大學江萬齡國際經濟與金融投資研究中心副主任景乃權接受記者采訪時說。

　　而2008年的樓市，在一片寂靜的觀望中，住房的“剛性需求”恍然不見。

　　今年前3個季度，北京、福州等城市的新房成交量比去年同期相比都下降了接近一半。景乃權告訴記者，據杭州市統計局的數據顯示，今年第三季度，該市商品房的銷售面積繼續下跌了12.9%。“杭州居民對房屋的整體需求仍在降，需求的剛性就沒能顯現出來。”

　　“今年前3個季度，北京市四環以內成交均價仍為1.8萬元以上，價格太高是樓市銷售不暢的直接原因，‘剛性需求’逐漸消失，整個市場呈現持幣觀望的買方心態。”北京大學房地產研究所所長陳國強接受記者采訪時說。

　　陳國強認為，有4方面的原因直接作用于購房者的心態。首先，宏觀層面經濟環境的“遇冷”讓消費者心理趨向謹慎；其次，二套房貸等房地產行業性政策有效抑制了投資性需求；第三，樓市在自身發展規律影響下進入調整期，近年來房價漲幅越快的城市調整效應越明顯；第四，很多房地產項目定價偏高。

　　在理性中歸來

　　轉機在2008年11月份露出跡象，房價走上理性回歸之路，促使剛性需求逐漸歸來。

　　今年國慶黃金周過后，陳蘇永重生了買房的念頭。黃金周期間，福州市的第18個住交會給滿懷期待的開發商們潑了一盆冷水，眼看“銀十”繼“金九”之后難保，資金鏈幾近斷裂的開發商終于痛下決心大幅度調整房價。

　　“很多地段的房子與去年同期相比，房價下調的平均幅度達30%。”而最讓陳蘇永心動的是，“一些我感覺不錯地段的房子實行特價銷售，價格我已經能接受了。”

　　10月22日，國家有關部委出臺了購房減稅等刺激樓市的新舉措，緊縮的金融調控措施有所放松，各地政府緊跟其后也紛紛實施樓市新政。“買房的時機可能到了。不僅僅是我，我的北京同學們也都逐漸改變了態度，開始到處看房，為買房做準備。”陳蘇永說。

　　實實在在的房價下調，不少城市的房地產市場迎來成交量的抬頭。11月份，北京市房地產交易管理網的數據顯示，北京商品房簽約套數環比增長近六成；福州市房地產交易登記中心的數據顯示，商品房簽約套數環比增長了四成。

　　“房地產商的資金鏈狀況，不是影響房價下調的最重要因素。比這更重要的是，政府強有力的保障性住房政策。”陳國強說，政府增大保障性住房的投資力度對樓市形成了價格信號作用。

　　據亞豪機構市場研究部最新的調查統計顯示，11月份，北京的經濟適用房、限價房等保障性住房成交套數超過了7000套，占到總成交量的56%以上。北京、廈門、廣州等城市的保障性住房價格低廉，不但分流了部分市場需求，也大大地拉低了這些城市局部區域的房價。

　　前不久公布的規模達4萬億元經濟刺激政策，將9000億元的份額投向保障性住房市場。可以預見，今后相當長的一段時期，全國許多城市將迎來保障性住房的建設高潮。“開發商在新的市場環境下，務實地減小房價泡沫，使其接近消費者的預期，市場的剛性需求就會被逐漸釋放出來。”福建省一家大型房地產開發企業的負責人認為。

　　信心溫暖“寒冬”

　　隨政策轉向而轉變的購房心態，是溫暖經濟“寒冬”的一把火。

　　日前結束的中央經濟工作會議又極大地提振了樓市信心。這次會議提出：要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發揮房地產業支柱產業作用結合起來，增加保障住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發揮房地產在擴大內需中的積極作用。

　　“從中央到相關部委對房地產支柱產業地位再次確認，在很大程度上改變了觀望的消費者對房地產市場未來發展的預期，消費者對樓市的回暖增添了信心。”廈門大學教授陳培愛說。

　　11月以來，廈門樓市月均成交量創下了今年下半年以來的最高紀錄。陳培愛認為，這一個半月的成交量上漲說明，開發商的價格回歸與政府各項政策刺激起了作用，對鼓舞市場的信心有著正面的引導。

　　陳國強告訴記者，近一段時間以來，北京許多開發商有一種“降價之后才了解北京市場剛性需求深不可測”的感嘆。“被價格和政策共同壓制的市場需求得以釋放，必然會引起整個房地產市場的繁榮。由于房地產市場在國民經濟中處于舉足輕重的地位，所以必然會起到推動經濟增長的作用。”

　　“剛性需求的歸來將有一段比較漫長的路。從房價的理性回歸到剛性需求的歸來，這期間是有一個價格的臨界點。當房價回歸到多數消費者普遍接受的水平同時符合大眾預期時，需求剛性才會顯現。”景乃權認為，“而目前樓市的整體大勢仍未根本轉變，購房者觀望氣氛也只是剛剛開始緩和，各方需要以更積極的態度應對將來的變化。”

　　他同時認為，目前，政策層面的“好消息”不斷，提振市場信心的效果也在逐步顯現，這有助于加快房地產行業的復蘇“回暖”，“房價合理，國內內需必然有較大的增加。”景乃權說。(來建強)