這是一個(gè)寒冷的冬季。但在政府減稅、銀行降息、開發(fā)商降價(jià)的合力之下，11月份京、滬、深及許多二線城市的樓市交易量突現(xiàn)暖意。

　　然而，無論開發(fā)商還是學(xué)者，均未對此次“反彈”表示樂觀。多數(shù)人在接受記者采訪中認(rèn)為，房地產(chǎn)不可能在整體經(jīng)濟(jì)回暖之前率先復(fù)蘇，樓市處于低位不斷振蕩的可能性較大。

　　來自官方的報(bào)告亦沒有對“回暖”表示支持。12月10日，國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，11月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2%，漲幅比10月低1.4個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.5%。一位財(cái)經(jīng)學(xué)者表示，未來樓市的走勢將呈現(xiàn)W型路徑，即在“不斷小幅反彈的底部前行”。

　　11月份這波小陽春，或許只是未來漫漫震蕩期的第一次律動。

　　京滬深突擊回暖

　　來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，11月北京市期房網(wǎng)上簽約13721套，與10月相比漲幅達(dá)48%。而在上海，據(jù)易居中國房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，全市11月共成交一手商品房近72萬平方米，成交面積環(huán)比增長40%。

　　深圳樓市同樣呈現(xiàn)出成交回升態(tài)勢。11月的前三周，深圳新房與二手房成交量都有成倍增長，其中新房每周成交量分別環(huán)比上揚(yáng)101.9%、6.9%和22.6%。

　　“不僅僅是北京、上海這幾個(gè)大型城市，許多二線城市都出現(xiàn)了成交量的較大反彈。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示：“這說明房市新政效應(yīng)開始顯現(xiàn)。”

　　南京同樣迎來了一個(gè)“金色11月”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至11月30日，南京商品房住宅共成交3825套，這個(gè)數(shù)字較10月份上升達(dá)5成之多。

　　“非常滿意。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)銷售總監(jiān)肖勁在談及遠(yuǎn)洋·沁山水項(xiàng)目的銷售狀況時(shí)對記者表示。該項(xiàng)目位于北京玉泉路，以11000元/平方米的低價(jià)開盤，2天內(nèi)近800套房源被一搶而光。

　　而這波暖意甚至綿延到12月份。據(jù)中體奧林匹克花園總經(jīng)理陳順介紹，該公司12月6日剛剛完成了一個(gè)疊拼別墅項(xiàng)目的開盤。“盡管只用了11月這1個(gè)月的時(shí)間推廣，排號的客戶卻有近300人，當(dāng)天開盤的3棟樓共出售80%以上。”

　　脆弱的小陽春

　　小幅回暖僅僅是表象，其背后的原因卻耐人尋味。

　　“最主要原因是市場供應(yīng)量突然增大。”肖勁認(rèn)為，臨近年關(guān)，新盤集中放量激活了市場。

　　據(jù)戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示，北京10月份供應(yīng)住宅19760套，成交11664套，而11月份供應(yīng)量飆升至30433套，成交量也水漲船高達(dá)到17061套。但就供銷比而言，并沒有存在反彈。

　　易居中國克而瑞信息技術(shù)有限公司副總裁張燕在談及上海樓市回暖的原因時(shí)也表示，11月份城中心幾個(gè)高檔樓盤的入市，在一定程度上拉升了成交量。

　　此外，在京、滬兩地集中入市的樓盤中，政策性住房占據(jù)了半壁江山。

　　來自易居中國的數(shù)據(jù)顯示，11月份北京經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房成交套數(shù)為7026套，約占總成交量的55%。

　　“保障房的大規(guī)模入市與消化，導(dǎo)致北京住宅市場成交量上揚(yáng)。”張燕對記者表示。“從市場面上可以看出這是一個(gè)反彈，但尚不能作為商品房回暖的信號。”

　　然而，伴隨成交量增長的是開盤均價(jià)的持續(xù)下跌。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測，北京11月入市的31個(gè)項(xiàng)目開盤均價(jià)為每平方米13462元，環(huán)比下降1.4%，同比2007年也下降了16.3%。

　　肖勁也認(rèn)為這種“繁榮”是表面行為。遠(yuǎn)洋·沁山水11000元/平方米的開盤均價(jià)顯然在很大程度上刺激了銷售，目前該樓盤所在區(qū)域的房價(jià)維持在13000元/平方米左右。

　　而采取“低開”策略的還有首城國際中心，盡管貴為昔日廣渠路36號的地王，但其13000元/平方米的均價(jià)比周邊同質(zhì)樓盤低出20%，首批226套住房在兩天內(nèi)銷售一空。

　　上海同樣出現(xiàn)了“價(jià)跌量增”的現(xiàn)象。易居中國房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭對記者表示，上海10月份的住宅成交量及成交價(jià)格處于一年中的低谷期，比較基數(shù)很低。“反彈是必然，這是一種超跌反彈，因?yàn)橐呀?jīng)低到不能再低了。”

　　“這是一種假回暖。”楊紅旭說：“全國樓市的基本面是下行的，這個(gè)大勢短期內(nèi)不可逆轉(zhuǎn)。”

　　而深圳市場反彈的原因與京、滬又有不同。世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松認(rèn)為，深圳樓市的這波暖意“是過去一整年規(guī)模性的降價(jià)所形成的”。

　　“當(dāng)前的事實(shí)證明價(jià)格回歸是受到市場歡迎的。對于剛性需求而言，價(jià)格降到位就會有人買。”陳勁松說。

　　顯然，對于此次小幅回暖，開發(fā)商并未顯示出樂觀的態(tài)度。

　　“將樓市成交量上升與市場復(fù)蘇劃等號還為時(shí)過早。”陳順表示：“未來幾個(gè)月的銷售前景不容樂觀，波動的可能性很大，房價(jià)下行趨勢不會很快扭轉(zhuǎn)。”

　　中糧地產(chǎn)副總經(jīng)理朱海斌在接受采訪時(shí)也表示，政策的效果仍然不能確定，“市場發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)折不太可能”。

　　底部振蕩走勢成型

　　“這次成交量反彈是降價(jià)、政策等因素合力的結(jié)果，但僅靠這些還不足以支持房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖。”陳勁松表示，之前出臺的限制性政策積累過多，這很難讓樓市真正回暖。

　　“是觸底，但絕不是反彈的開始。”顧云昌表示：“保障房可以說釋放了低收入家庭的購買力，要想使這股暖意持續(xù)下去，下一步要把中等收入家庭調(diào)動起來。”他認(rèn)為，最有效的手段是對二手房貸進(jìn)一步放松，“目前決策層出拳還不夠快、不夠狠”。

　　肖勁也認(rèn)為，雖然近期出現(xiàn)小幅反彈，但“市場處于低位運(yùn)行的態(tài)勢不可能在短期改變”。

　　盡管有所憂慮，但無論開發(fā)商還是學(xué)者，都認(rèn)為未來1個(gè)月內(nèi)的市場走勢會很清晰。

　　“開發(fā)商為了回籠資金，通常在年底推出較大力度的促銷活動，12月份的成交量可能持續(xù)增長。”張燕說。她認(rèn)為回暖現(xiàn)象是否可以持續(xù)下去，關(guān)鍵要看“住宅市場新增供應(yīng)量的多少和市場存量部分的銷售策略”。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，截至12月9日，北京12月份住宅市場新增供應(yīng)量近40萬平方米(其中包括19萬平方米的限價(jià)房)。若按此推算，12月份的新增供應(yīng)量蔚為可觀。

　　然而，這一波小高潮后，或許將再度迎來低谷。

　　以北京市為例，2009年北京計(jì)劃新建廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障、政策性住房850萬平方米。張燕認(rèn)為，隨著政策性住房購買人群范圍的不斷擴(kuò)大，勢必對普通商品房的購買人群產(chǎn)生一定的分流作用，但“對普通商品房產(chǎn)生多大的沖擊，還要看其入市的規(guī)模究竟有多大”。

　　“但房地產(chǎn)不太可能像股票那樣出現(xiàn)持續(xù)性的、巨幅的降價(jià)。”陳勁松認(rèn)為，目前國家政策的出臺是以一種摸著石頭過河的心態(tài)在進(jìn)行，所以“市場會持續(xù)在低位振蕩”。

　　但在契稅減半、央行連續(xù)降息、公積金貸款利率下調(diào)等一系列利好作用之下，各種降價(jià)行為或許會不斷給底部徘徊的樓市帶來一波接一波的小陽春。

　　“開發(fā)商對于目前的市場環(huán)境也并非坐以待斃，進(jìn)而會推出各種足夠?qū)嵒莸匿N售策略以促進(jìn)成交量。”陳順認(rèn)為，開發(fā)商很清楚降價(jià)促銷的效果，問題在于“到底能撐到什么時(shí)候才肯降價(jià)”。 (魏洪磊)