隨著年底的到來，部分開發(fā)商采取低價入市的策略取得一系列的戰(zhàn)果，成交量的上升明顯。雖然業(yè)內(nèi)為此歡呼的人不少，但反對的聲音認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)預(yù)期并未好轉(zhuǎn)、保障房入市沖擊等諸多因素的影響下，樓市的根本性“回暖”仍不可預(yù)期。而在這其中，曾被人們深切期盼的“救市”政策所起的作用，也存在相當(dāng)大的爭議。

　　●市場掃描：

　　觀望心態(tài)抬頭成交量再次走低

　　小邢在朝陽區(qū)某新開樓盤做銷售工作。11月中旬，該樓盤宣布將以低于周邊樓市近4000元的價格入市，引發(fā)了東部樓市的一片騷動。短短幾天時間，登記排號的人數(shù)就已高達(dá)數(shù)百人，咨詢電話更是絡(luò)繹不絕。然而半個月過去了，隨著開盤日期的臨近，在售樓處排號的人數(shù)卻面臨不升反降的危險。

　　“現(xiàn)在每天仍有新的客戶加入進(jìn)來，可是以前積累的客戶流失速度更快”。據(jù)他介紹，有許多購房者都是很早就登記了，但是和家人、朋友商量過后又改變了主意，表示要等等再說。“這些退訂的人抱有的普遍心態(tài)就是，國家已經(jīng)出臺了一些購房的優(yōu)惠政策，后面肯定還會有，買房應(yīng)該再等等。而銀行剛剛大幅降息更是堅(jiān)定了他們這種想法。”

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月北京市期房網(wǎng)上簽約13721套，與10月相比漲幅達(dá)48%。整個11月，有9天的住宅簽約總量超過500套。簽約峰值出現(xiàn)在11月4日，簽約數(shù)量達(dá)到817套，而在今年9月，日均簽約量僅有百套。

　　雖然增幅較大，但專家也指出，從單月數(shù)據(jù)分析成交量后勁明顯不足。“11月的最后十天成交量基本呈下滑態(tài)勢，日成交量僅350多套，十天中僅有一天簽約量超過500。在房價持續(xù)下行的情況下，成交量的摸高走低說明了觀望心態(tài)的再次抬頭。”

　　●專家觀點(diǎn)：

　　對政策期待引發(fā)觀望情緒

　　10月份以來，政府相繼出臺了一系列的“拯救”樓市措施。其中既包括財(cái)政部等中央部委出臺的全國性政策，也包括前不久出臺的由北京市11個相關(guān)部門聯(lián)手制定的《關(guān)于促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》等地方性政策。然而從效果來看，市場并沒有因?yàn)樾抡�帶來的利好而發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，甚至有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策不能一步到位將引起樓市新一輪的觀望。

　　北京中原總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，目前樓市政策的問題主要有兩點(diǎn)：首先是復(fù)雜的政策解讀及計(jì)算方式讓政策效果大打折扣。“很多人并不了解自己是否是屬于‘鼓勵消費(fèi)的一群人’，并且要特別計(jì)算到底優(yōu)惠了多少，有很多業(yè)內(nèi)資深人士都不清楚一些政策是什么意思，使用范圍是什么，更何況普通購房者呢？所以購房者的本能反應(yīng)是‘先看看再說，是不是還有細(xì)則’？到了相關(guān)的政府部門也是說‘我們還沒有接到操作細(xì)則，現(xiàn)在先暫停受理或按照老的方法受理……’，這樣的結(jié)果，就是購房者養(yǎng)成了政策出來先觀望的習(xí)慣。”

　　其次就是政策不能一步到位致使觀望情緒進(jìn)一步加深。李文杰認(rèn)為，現(xiàn)在政策出臺是走一步看一步，給市場的信號就是“后面還有更多政策，等等看吧”，財(cái)政部及各地的刺激樓市的政策出臺，不僅沒有改善和增進(jìn)客戶信心，反而令消費(fèi)者的市場信心渙散，對政策的等待造成更大的觀望。“一只靴子掉下來，人們還在等樓上的另一只靴子”。

　　北京偉業(yè)策略房地產(chǎn)投資顧問有限公司的陳亮則認(rèn)為，現(xiàn)在政府在救市，那些力度不大的政策，不但不會對市場的成交產(chǎn)生影響，反而會在短期內(nèi)有負(fù)面影響。“因?yàn)榇蠹疫�會去等：今天出了這樣的一個政策，明天是不是還有別的優(yōu)惠政策，后天是不是還有優(yōu)惠政策呢？這個跟商場的打折活動是一樣的，我覺得這方面的效果還有點(diǎn)負(fù)面效果，所以說效果有限。”

　　●后市期待：

　　政策應(yīng)該早日見底

　　近期，中國人民大學(xué)“中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測課題組”發(fā)表的報告認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的大幅度調(diào)整將在2009年全面爆發(fā)。2009年的房地產(chǎn)將面臨供給提升和需求大幅度下滑的雙重壓力；而中國社科院近日發(fā)布的2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》也預(yù)測，2009年房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期，需求方短期內(nèi)難以走出觀望。“觀望”，已經(jīng)成為當(dāng)前樓市急需邁過的一道關(guān)口。

　　前不久，有媒體報道住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在研究購房退稅政策，在坊間引起軒然大波。然而其后不久，住房部相關(guān)人士又出面澄清，近期住房部并沒有研究購房退稅政策。

　　李文杰指出，饑餓療法的結(jié)果就是更加饑餓。“第二套房限制什么時候取消？二手房交易稅費(fèi)什么時候取消？什么時候出臺購房抵個人所得稅？什么時候5年上市門檻取消？什么時候全面取消限外政策？……”，如此眾多的政策期待，只有政策及早見底，人們的觀望情緒才能打消，市場才能步入正常的發(fā)展軌道。

　　“所以現(xiàn)在要求救市，要出臺一套一攬子的救市政策。一般來講，這次是比亞洲金融危機(jī)更猛烈的市場衰退，因此呼吁應(yīng)該將1998年以來調(diào)控樓市的所有政策全部取消，并且將全部的刺激政策迅速祭出，才會恢復(fù)市場信心，鼓勵消費(fèi)”。李文杰說。(文/衛(wèi)東）