業(yè)內(nèi)人士表示，這對(duì)提升市場(chǎng)交易量將起到一定作用，但房地產(chǎn)市場(chǎng)前景仍待觀察

　　房地產(chǎn)業(yè)界一直關(guān)注的“二套房貸政策”終于有了松動(dòng)的跡象。12月17日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議研究部署了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。其中，加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售是此次會(huì)議的重點(diǎn)。

　　接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪的研究機(jī)構(gòu)、學(xué)者、開(kāi)發(fā)商等人士認(rèn)為，此次調(diào)控新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是利好消息，“二套房貸政策”松動(dòng)以及減免交易環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅的政策，對(duì)提升市場(chǎng)交易量將起到一定作用。但業(yè)界同時(shí)認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境低迷，再加上消費(fèi)者認(rèn)為樓市調(diào)控尚未到底的預(yù)期，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)前景仍不十分明朗，市場(chǎng)仍有更多的政策預(yù)期；那種認(rèn)為只要松綁“二套房貸政策”樓市即會(huì)反彈的狀態(tài)也不大可能出現(xiàn)。

　　積極政策穩(wěn)定樓市

　　“此次中央新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是利好消息，但并非單純針對(duì)救房市而出的政策，而是為了配合國(guó)家擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)這個(gè)主題，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一次具體調(diào)控。”廈門(mén)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心主任郭曉武在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，這更多被看作是一次積極的政府信號(hào)，因?yàn)榇蟛糠终�策在前期都已�?jīng)出臺(tái)，此次只是更明確了一些。

　　“整體來(lái)看，政策的最終目的都是為了拉動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)。”郭曉武告訴記者，以“加大保障性住房建設(shè)力度”的措施來(lái)看，直接作用是增加房地產(chǎn)市場(chǎng)投資力度，擴(kuò)大有效需求；同時(shí)，還可以起到平抑房?jī)r(jià)的目的。

　　“而在所有政策中，‘對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅實(shí)行減免政策’最受歡迎。”首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心教授張躍慶在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，這一政策直接降低了二手房的交易成本，而且還可以讓存量房盡快進(jìn)入市場(chǎng)，促進(jìn)市場(chǎng)流動(dòng)性。

　　也正因?yàn)樾抡�給二手房市場(chǎng)帶來(lái)的直接利好更大，因此，在中央新政剛剛出臺(tái)后的幾個(gè)小時(shí)內(nèi)，北京幾大二手房經(jīng)紀(jì)公司均在第一時(shí)間做出了反映。我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司一位工作人員給記者算了一筆賬：以個(gè)人購(gòu)買(mǎi)一套100萬(wàn)元的普通住宅剛好超過(guò)2年為例，按照此前稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按照售房收入全額征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅，即5.5萬(wàn)元；而按照新標(biāo)準(zhǔn)，即個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)2年轉(zhuǎn)手交易的，實(shí)行免征營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定。這樣，出售100萬(wàn)元普通住房新舊稅費(fèi)政策前后可節(jié)省5.5萬(wàn)元。

　　如果個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住宅未滿兩年出售的，由此前按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。假設(shè)房主以80萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)住房，不足兩年以100萬(wàn)元出售的，那么，目前需要繳納的營(yíng)業(yè)稅為(100萬(wàn)元-80萬(wàn)元)×５.5%＝1.1萬(wàn)元，比此前全額征收的5.5萬(wàn)元，節(jié)省了4.4萬(wàn)元。

　　我愛(ài)我家方面表示，因這一政策受益的二手房數(shù)量大約占目前市場(chǎng)總流通量的20%左右。

　　市場(chǎng)對(duì)政策層面仍有更多期待

　　雖然此次新政將會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的提振作用，但市場(chǎng)對(duì)政策層面仍有更高期待。

　　居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭向本報(bào)記者表示，“對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申�?qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。”這一條是2007年12月5日央行和銀監(jiān)會(huì)關(guān)于二套房貸政策“補(bǔ)丁文件”中的原話，反映不出放松二套房政策的意思。楊紅旭認(rèn)為，目前應(yīng)對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套房子的所有家庭都給予優(yōu)惠，對(duì)三套和三套以上購(gòu)房者實(shí)行限制。

　　一些開(kāi)發(fā)商也對(duì)此次政策的作用表示謹(jǐn)慎樂(lè)觀。北京聯(lián)合置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理翟建在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，就算全面放開(kāi)，由于目前市場(chǎng)預(yù)期不好，消費(fèi)者也不會(huì)輕易出手買(mǎi)房。“現(xiàn)在的問(wèn)題不是放開(kāi)‘二套房貸’政策就能解決的，最關(guān)鍵的是如何樹(shù)立市場(chǎng)信心，讓消費(fèi)者敢于買(mǎi)房。”翟建表示。

　　北京一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商也表示，以前消費(fèi)者是等房?jī)r(jià)下跌，現(xiàn)在是全球經(jīng)濟(jì)不景氣。“很多人怕今天買(mǎi)了明天房?jī)r(jià)再下跌，大家都在觀望。”這位開(kāi)發(fā)商對(duì)記者說(shuō)。

　　“商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)目前仍是一種惜貸心態(tài)。”郭曉武表示，由于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期不明確，再加上銀行方面此前就表態(tài)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整尚不到位，雖然國(guó)家表示要實(shí)行積極的財(cái)政政策和適當(dāng)寬松的貨幣政策，但事實(shí)上，這些政策具體到各分行執(zhí)行時(shí)都很謹(jǐn)慎。

　　“有不少業(yè)界人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該還有30%的調(diào)整空間，如果此時(shí)把信貸口子開(kāi)得過(guò)大，將來(lái)很可能會(huì)產(chǎn)生很多壞賬。”郭曉武說(shuō)，在市場(chǎng)前景不明確的情況下，商業(yè)銀行不會(huì)去冒風(fēng)險(xiǎn)，不管是開(kāi)發(fā)企業(yè)融資還是個(gè)人貸款業(yè)務(wù)。

　　易居中國(guó)分析師薛建雄向本報(bào)記者表示，最近中央政策頻出，市場(chǎng)對(duì)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性利好的政策反應(yīng)已顯疲態(tài)。不過(guò)，此次中央的積極政策信號(hào)之后，地方政府可能會(huì)大力跟進(jìn)，出臺(tái)實(shí)質(zhì)性的利好政策，如重慶試點(diǎn)的購(gòu)房退稅政策和近期農(nóng)業(yè)戶口就地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”政策的改革等。因此，后市會(huì)有更多期待。(記者 王小霞)