房地產業界期盼已久的政策調整終于來臨。

　　中央經濟工作會議剛剛落幕，17日下午，國務院常務會議出臺了旨在鼓勵住房消費、促進房地產市場健康發展的幾項措施。除了再次強調加大保障性住房建設力度以外，最受關注的、也是業界最關心的兩大焦點問題——二套房貸和二手房交易營業稅的相關政策，也作出了一定調整。

　　調整雖是意料之中，但調整的方式和其中暗含的深意，仍令業內人士有些意外。

　　營業稅調整利好二手房市場， 二套房貸松動明確“改善性自住房”標準

　　此次營業稅政策調整的受益者主要是市場上5年以內的“次新”普通住宅。

　　“次新的普通住宅，恰恰是市場上最受歡迎的。因此政策調整對二手房市場是個重大利好。”鏈家地產市場研發中心主任王志偉認為，營業稅在二手房交易成本中占最大一塊，縮短營業稅的免征年限，并將全額征收改為差額征收，將有效降低部分購房者的購房成本，有利于提振信心、促進市場交易量回升。

　　對于在上一輪房地產市場調控中起到關鍵作用的二套房貸政策，新政規定，對已貸款購買一套住房且人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通商品住房，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。

　　業界人士普遍認為，這是二套房貸政策的一種松動，有利于進一步激發市場上的改善性需求，促進交易活躍。而“人均面積低于當地平均水平”這一規定，進一步明確了“改善性自住房”的標準，有利于商業銀行盡快出臺相關房貸優惠細則，稅費減免等優惠政策也將得以更明確地執行。

　　一手鼓勵合理需求，一手防范投機再起

　　無論是營業稅的調整還是二套房貸政策的變化，調整幅度都沒有達到房地產商一直呼吁的“取消”。

　　“這傳遞出一個重要信號，當前促進房地產市場發展的所有措施，始終是在支持居民購買普通住宅、合理改善居住條件的范圍內實施的。”社科院金融研究所研究員尹中立說。

　　尹中立認為，二套房貸和營業稅政策的初衷，就是為了抑制房地產市場的投機行為。之所以沒有取消，也是為了警惕政策松動時，房地產市場投機之風再起，防范樓市泡沫和金融風險。

　　我愛我家相關研究人員則認為，當前很多地方還沒有權威部門出具的“當地平均居住面積”數據，購房人應該到哪里、怎樣開具當前居住狀況的證明，仍然不明確。因此二套房貸的政策調整還需要相關配套細則。

　　二手房交易營業稅的調整，加上了“暫行一年”的前綴。王志偉認為，這一時間限制一方面是為了刺激消費，緩解購房者的觀望，更重要的目的是防范可能產生的房地產投機。如果一年里營業稅的優惠政策沒有產生效果，則可以延長；如果引起了市場的投機盛行，則可以取消或再次調整。

　　金融支持已有安排，能否奏效看銀行細則

　　為了引導房地產開發商應對市場變化，促進住房銷售，新政策提出，支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組提供融資和相關金融服務。

　　尹中立認為，在近日出臺的一系列政策中，已經對相關金融支持政策做出了安排。如進行房地產信托投資基金試點，促進貨幣信貸增長、擴大住房消費信貸市場等。有利于優秀的房地產企業在一定程度上緩解資金壓力，并促進市場的整合調整。

　　也有專家認為，房貸新政以來,銀監會對于房地產行業金融風險的提示直接影響商業銀行的房貸態度。因此，政策調整能否真正滿足企業的正常融資需求，還將取決于商業銀行的具體執行和實施情況，需要央行和銀監會進一步出臺指導意見。

　　新政策，優惠有多大

　　政策規定，將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的，免征營業稅。將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。

　　以個人購買一套100萬元的普通住宅剛好超過2年為例，按照此前稅費標準，對購買住房不足5年轉手交易的，按照售房收入全額征收5.5%營業稅，即5.5萬元。政策調整以后，可節省這5.5萬元。

　　如果房主以80萬購買住房，不足2年以100萬元出售的，那么，目前需要繳納的營業稅為(100萬元-80萬元)×5.5%=1.1萬元，比此前全額征收的5.5萬元，節省了4.4萬元。