10年前，撬動內需的支點之一是房地產，10年后還是。不過，前次倚重的是商品房市場，這次的落腳點將是保障房

　　“購房滿2年就不再征營業稅了，政策力度之大，超出市場預期。”17日傍晚，上海一位房產中介經理在電話中難以掩飾他的驚訝。當天國務院常務會議剛剛研究確定了促進樓市健康發展的三項措施。

　　中央還給地方“救市”預留了很大空間：各地區要因地制宜，“進一步采取促進房地產市場健康發展的政策措施”。

　　回首2008，從宏觀政策的密集調控對象到再次被定位為“國民經濟的重要支柱產業”；從想方設法平抑價格狂飆、降溫投資投機熱度，到運用信貸、稅收政策千方百計地去刺激需求；從通宵排隊求購到銷售凍結。房地產業在這一年走過。如何看待樓政的調整？救經濟必須救樓市嗎？救樓市必須保房價嗎？

　　救經濟必須救樓市嗎？

　　對于樓市救市的不解、爭議正在進行中，有觀點甚至懷疑救樓市的“正義性”。對此，財經專欄作家吳曉波說，“政府在此刻救市，有它的道德正義。”

　　12月10日，摩根士丹利研究部發布了最新一期中國經濟研究報告，認為2009年中國經濟的典型特征是“惡化繼之以好轉”，但房地產投資是判斷2009年增長預期的最大不確定因素。

　　在全社會固定資產投資構成中，與五十多個產業密切相關的房地產投資三分天下有其一。截至2008年7月，電力熱能、交通運輸和水利環境在固定資產投資中占比之和不到25%，制造業投資超過30%，房地產投資占33%強。這決定了僅靠基礎設施投資還不足以撐起經濟增長，單純政府投資也難以彌補房地產、制造業投資的下降。

　　地方財政對房地產的依賴更不待言。以東部某市的一個區為例，2005年財政收入124億元，其中64億元上繳市和中央，地方可支配財政收入60億元；其中20億元根據招商引資協議，須“獎勵”給工業企業，地方實際可支配稅收40億元。而房地產業當年貢獻的稅收(包括中央稅和地方稅)達到28億元，還有搭車收取的12億元房地產大市政配套費、約20億元當年土地出讓金，均未進財政戶頭，在體制外支配使用。這樣，在區、街道(鄉鎮)兩級政府實際可支配的72億元政府資金中，房地產業創造的資金超過50億元。

　　在此情況下，重新提振房地產業成為促投資、保經濟的重要選擇。房地產被推至“國民經濟的重要支柱產業”，“保障性安居工程”被列為“國十條”之首，如此政策組合明確傳遞出“救經濟必先救房地產”、“促投資離不開穩樓市”的取向。

　　“我在想，2008年的金融海嘯之下的啟動內需與1998年亞洲金融風暴侵襲下，拉動內需有何異同？”上海財經大學公共經濟管理學院教授胡怡健說，“10年前，撬動內需的支點之一是房地產，10年后還是。不過，前次倚重的是商品房市場，這次的落腳點則是保障房。”

　　救樓市必須保房價嗎？

　　年關日近，開發商對資金的饑渴更甚，打折促銷花樣不斷翻新。湖南長沙甚至有開發商推出“買洗面奶送房子”的活動，一家房產中介公司和開發商協商推出的一種銷售模式：市民通過該公司購買洗面奶、白酒等消費品，每消費滿1500元，就贈送1平方米房子，多買多送。湊足一套房子面積之后，就可以向開發商換取房子。

　　如何充分釋放常態的住房消費需求？根本一點，在于提高購買力。提高購買力的途徑有二，一是增加收入，這在經濟步入下行周期的當下，幾無可能；二是降低房價，這是當前最切實可行的辦法。

　　與少數富裕人群投資住房看預期不同，大量工薪階層消費住房是看現實，只要房價回調到其購買力范圍之內，甚或是“跳一跳，夠得著”的情況下，他們就會入市。當房地產市場為消費性市場時，住房購買者最為重要的問題是支付能力而不是信心。近期地產大鱷碧桂園的一些樓盤在弱市中熱銷，很重要的一個原因在于其低總價、高性價比，碧桂園開發的一些高品質樓盤在近幾年的售價都接近經濟適用房價格。碧桂園的例子說明，只要站在消費者的購買力基點上，才可能帶來持久的樓市需求。

　　經濟學家尹伯成教授認為，既然中央經濟工作會議明定，“減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發揮房地產在擴大內需中的積極作用”，那么，現在是回到購買力的原點上來觀察樓市問題的時候了。

　　至于眼下市場流傳甚廣的購房退稅，則只對高收入人群有吸引力。本刊記者就曾問兩位高收入者，如果將購房人償還銀行的本金、利息從個人所得稅稅基中扣除，是否會考慮買房？上海財經大學一位教授回答：要看看扣除時間，如果扣除時間較長會考慮投資房產；如果沒有退稅刺激，現在不會考慮買房。因為他已有3套房子，2008年初剛剛出手一套。一位2008年二季度開始賦閑的證券公司總裁則回答：要是退稅，我今年一季度的工資、獎金就不急于領了，等買房子扣除后再領。顯然，重慶等地已推出的購房退稅政策對刺激房地產投資是有效的，但副作用是：可能繼續吹大泡沫，帶來新的不公。

　　“穩定交易量”還是“穩定房價”?

　　中央經濟工作會議提出明年經濟工作的重點任務之一是“保持房地產市場穩定健康發展”。穩定樓市的關鍵是要“穩定交易量”還是“穩定房價”？

　　這得弄清楚對于房地產市場，當前政府第一需要的是什么？是房地產投資帶動經濟增長及其所創造的就業崗位，其次才是來自于房地產行業的稅收和土地出讓金。換句話說，對于政府而言，保持房地產高成交量比維持高房價更重要。以適度調低價格換取交易量，房地產投資才能持續下去，因為存貨是反作用于投資的，空置存量房越多未來投資的景氣度越小，終端銷售量是保證投資運轉下去的第一要素。如果天價低量(正如今年第三季度以來，一些城市的情況)，所謂有價無市，銷售凍結，會倒逼投資劇降。最終，政府既不能獲得來自房地產的稅收，連就業崗位也不能保證。

　　一言以蔽之，以房地產消費拉動內需的根本，就是降價、跑量、拉投資，帶動就業保大局。

　　從這個角度，才能正確理解中央經濟工作會議為何提出“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發揮房地產支柱產業作用結合起來”，要“增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發揮房地產在擴大內需中的積極作用”，以及17日國務院常務會議在研究部署促進樓市健康發展的政策措施中要求“引導房地產開發企業積極應對市場變化，促進商品住房銷售”的深意。(記者 徐壽松)