國務院21日發布 《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，與其說是政府刺激樓市，毋寧講是政府通過政策組合拳，力促房地產業主動變局。

　　可以肯定，在中國，沒有任何一個產業如同房地產一樣受到政府如此多的政策關愛：從今年下半年以來地方政府的自救行動開始，到10月22日中央政府正式出手救市，短短兩個月時間，中央政府層面涉及房地產業發展的政策達到7項之多，每一次重大會議、每一項重大決策，無一不談及房地產的穩定發展。這一方面說明在經濟下滑加速的情況下，政府對房地產作為重要支柱產業的依賴依舊無法改變，另一方面亦折射出，房地產本身經歷10年的高速發展期后，自身乃至體制積累的諸多問題讓其不得不面對一個極其微妙的洗牌“拐點”。

　　在政府與市場的邊界上，新政彌補了多年來政府在保障性住房方面的缺位和民生的不足。在住房問題上，無論是美國、英國、日本還是新加坡，都將住房保障視為政府的一項基本責任，因為單靠市場解決不了住房的民生問題。這種觀念的回歸非常重要。大量保障性住房的入市一方面解決了低收入家庭的安居問題，另一方面猶如“平準基金”，具有平抑房價泡沫的作用。從短期來看，大量保障性住房的供應無疑令開發商絕望，但這是中國房地產市場必須真誠面對的重大話題。給房地產嵌入民生的暖意，正是促使房地產大變局的前提和第一步。

　　而房地產業真正變局的關鍵則是我們基于對房地產自身產業周期的研判。無論是否面對全球性的金融危機，中國房地產業都無法改變供求規律和產業生命周期的必然來臨，任何公共政策都無法對沖產業生命周期和供求規律。中國房地產市場目前的一切數據，都在證明這個變局的到來：

　　首先，供求拐點已經出現。經過10年的發展，中國房地產的供求狀況發生了極大改變，我國人均住房面積2007年已經達到28平方米，很多城市的住房自有率遠超國際水平。而按照新政的規劃，未來三年，總量750萬套的低收入家庭的保障性住房、每年130萬套的經濟適用房，都將大大改善低收入家庭的住房問題，住房的饑渴型需求已經成為歷史，房地產業的產能過剩不可避免。

　　其次，產業的生命周期拐點已經出現。中國房地產業已經經歷了10年的快速發展期，特別是2005年以來，3年的非理性暴漲期透支了房地產的平穩發展周期，促使房地產直接從高速發展硬著陸進入調整周期。世界各國的經驗表明，在人均居住面積達到30到35平方米之后，房地產將告別快速發展期。

　　再次，政策的邊際效應拐點已經出現。目前的房地產政策，無論是刺激需求的各種稅費的減免，還是地方政府采取的更加激進的政策扶持措施，并未從根本上改變交易不振的局面。而一切癥結的根源在于房地產業無視供求規律的改變和產業周期的自然調整而固守高房價，而地方政府與房地產之間千絲萬縷的利益關系更讓開發商對未來的政策力度有不現實的期待，但在周期性調整面前，即使完全放開二套房貸，也不能阻止房價的自然回落。

　　就目前而言，以上三大拐點很難改變。在這種情況下，新政提出“房地產開發企業要根據市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售”，終于在政策層面撕下了房價的最后一塊遮羞布。此外，新政對于開發商的分類信貸支持政策必將在明年上半年顯示政策的分類淘汰威力，房地產業的洗牌將不可避免。而只有價格自然回歸理性，通過兼并重組中小開發商，市場重新布局，才能避免大面積爛尾樓的出現和對銀行系統的沖擊，調整的痛苦周期才能大為縮短。

　　(作者馬光遠 為中國社科院政府政策系博士)