國務(wù)院17日召開常務(wù)會議，部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，其中有三點(diǎn)內(nèi)容值得關(guān)注。

　　第一，二套房政策沒有實(shí)質(zhì)放開，只是變得更合理。會議中提出對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。其實(shí)交通銀行前期出臺細(xì)則已經(jīng)做了如是規(guī)定，我們認(rèn)為政策將釋放正常改善需求，繼續(xù)抑制投資需求。

　　原有二套房政策同時(shí)抑制了投資性購房和改善性住房需求，其中投資性購房是造成過去房價(jià)快速上漲的重要原因，而放開投資性購房的實(shí)質(zhì)就是增加富人的投資渠道，降低普通居民的福利，這顯然不符合政府改善民生的宗旨。本次政策通過對人均住居面積的限制仍然能夠抑制投資購房需求。 因?yàn)楦鶕?jù)國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公告數(shù)據(jù)推算，2007年全國家庭平均居住面積為83平米，而目前具備投資性購房能力的家庭目前居住面積顯然要高于平均水平，能夠享受優(yōu)惠政策可能性不大。

　　第二，會刺激二手房需求。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓二手房的營業(yè)稅本應(yīng)由賣方承擔(dān)，但目前實(shí)際都轉(zhuǎn)移至買方，因此營業(yè)稅的減免會實(shí)質(zhì)降低購房者成本，能一定程度刺激二手房交易量回升。二手房交易量的回升會一定程度分流新房需求，對上市公司產(chǎn)品銷售實(shí)質(zhì)是負(fù)面影響。

　　第三，放松房地產(chǎn)開發(fā)貸款態(tài)度明確。會議提出支持合理融資需求，加大對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持，對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。

　　目前商業(yè)銀行擔(dān)心房價(jià)下跌，對地產(chǎn)商的貸款仍較為謹(jǐn)慎，但從政府的態(tài)度分析，通過對商業(yè)銀行窗口指導(dǎo)來鼓勵(lì)其加大對開發(fā)企業(yè)支持力度是必然的。 由于提出了支持有實(shí)力開發(fā)商的兼并重組業(yè)務(wù)，這對萬科A等以項(xiàng)目收購為主要擴(kuò)張方式公司構(gòu)成利好。

　　相比政策出臺前，改善性住房需求在優(yōu)惠房貸政策支持下會進(jìn)一步釋放，優(yōu)質(zhì)公司也會得到更多金融支持和并購擴(kuò)張機(jī)會，行業(yè)深幅調(diào)整可能性進(jìn)一步降低。但我們不認(rèn)為投資性購房會得到釋放，考慮到目前重點(diǎn)公司2008年市盈率已經(jīng)達(dá)到18-20倍，以及即將進(jìn)入1月份的銷售淡季，我們建議投資者在明年1月份前逢高減持。

　　我們認(rèn)為，對后期地產(chǎn)股投資我們建議投資者重點(diǎn)關(guān)注利率的調(diào)整。我們認(rèn)為利率在現(xiàn)有水平下繼續(xù)下降135個(gè)基點(diǎn)，將對房價(jià)構(gòu)成有力的支撐，考慮股市對基本面的提前反應(yīng)，在利率下調(diào)81~108基點(diǎn)后將是房地產(chǎn)股票大幅買入的時(shí)機(jī)，而昨日晚間央行再次宣布將利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，地產(chǎn)股買點(diǎn)漸行漸近。