當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場走勢及其對銀行業(yè)的影響，正在引起人們的廣泛關(guān)注，本文在對房地產(chǎn)市場的運行態(tài)勢和未來發(fā)展進行分析與展望的基礎(chǔ)上，對我國銀行業(yè)受房地產(chǎn)價格波動影響的風(fēng)險程度進行評估。目前房地產(chǎn)價格波動給銀行業(yè)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險的可能性較小。從房地產(chǎn)信貸規(guī)模來看，目前我國房地產(chǎn)信貸規(guī)模的風(fēng)險仍處可控范圍。

　　⊙交通銀行研究部

　　房地產(chǎn)周期結(jié)構(gòu)性調(diào)整尚未完成，行業(yè)景氣仍將下行

　　1、景氣指數(shù)持續(xù)回落，房地產(chǎn)投資增速下降已經(jīng)成為必然。2008年11月份我國房地產(chǎn)景氣指數(shù)為98.46，比10月份回落1.22點，比去年同期回落8.13點。已經(jīng)連續(xù)兩個月在不景氣空間運行。

　　在信貸持續(xù)緊縮的格局之下，隨著市場觀望情緒的彌漫，企業(yè)投資的意愿和后續(xù)動力均顯不足，房地產(chǎn)投資高增長的持續(xù)性不強，而且近期房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)開始顯示出下降的趨勢。1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為22.7%，增幅比1-10月份回落1.9個百分點。

　　2、全國房價環(huán)比開始下降，房價調(diào)整將全面蔓延。11月份，我國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比10月低1.4個百分點，環(huán)比下降0.5%。這是今年以來漲幅較上月回落最大的一次，也是環(huán)比連續(xù)第四個月下降。

　　房屋銷售價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量也在逐月增加，整體房屋銷售價格環(huán)比下跌的城市從4月份的5個增加到11月份的49個。說明房價已經(jīng)由原來的局部城市調(diào)整向全國性房價下跌發(fā)展。

　　3、信貸審慎與銷售放緩導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈全面趨緊。作為典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰與資金充裕程度息息相關(guān)。截至2008年11月，國房景氣指數(shù)已連續(xù)出現(xiàn)12個月下滑，這也是2000 年以來該指數(shù)的第四次持續(xù)下滑。而該指數(shù)的歷次下降都與房地產(chǎn)資金來源指數(shù)的下降如影相隨。資金困局依然是導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下降的主要原因。而信貸總量控制加強以及房地產(chǎn)市場銷售遇到困難共同造成了當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的資金困局。

　　信貸審慎對國房景氣下降的影響，甚至超過銷售增速下降所帶來的影響。而信貸審慎的格局如有所改善，也會帶動房地產(chǎn)景氣度的提升，如2004 年2 月至2005 年12 月間就是如此。因此如果未來信貸繼續(xù)有所放松，則國房景氣指數(shù)又會恢復(fù)上升。

　　4、市場供求失衡預(yù)示未來房價將繼續(xù)下跌。2008年1-11月份，全國商品住宅竣工面積增長6.1%，銷售面積則下降18.8%，一改2006和2007兩年供應(yīng)增速回落，銷售加速上升導(dǎo)致銷售竣工比大幅攀升的態(tài)勢，今年1-11月銷售面積與竣工面積比為1.4，遠低于去年同期1.9的水平，表明市場供不應(yīng)求的狀況已有所緩解。而供應(yīng)的釋放和需求的萎縮已經(jīng)相當(dāng)明顯。截至11月末，商品房空置面積1.36億平方米，同比增長15.2%，增幅比1-10月提高2.2個百分點，今年以來呈現(xiàn)持續(xù)增長態(tài)勢。這一切都表明市場觀望氣氛濃厚。

　　從歷史上看，商品房空置面積和價格之間存在密切的相關(guān)性。當(dāng)前庫存持續(xù)高漲，而價格的變化相應(yīng)滯后，高庫存對價格的壓力在不斷累積，我們認為市場加速進行調(diào)整的可能性大幅增長。如果需求進一步萎縮，全國房屋銷售均價可能進一步回落。而廣州、深圳等去年漲幅巨大的城市，雖然今年以來房價下跌明顯，但未來仍有進一步下跌的空間。

　　5、救市政策不足以改變市場調(diào)整態(tài)勢，但可輕減房價大幅下降風(fēng)險。繼10月22日，財政部和央行出臺了多項政策支持居民購房之后，國務(wù)院又在12月17日推出促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的三大政策措施，其中包括放松改善性住房的二套房貸政策。與此同時，各地政府的陸續(xù)推出系列救房市政策。此次中央的政策的救市力度超過市場預(yù)期，如貸款利率的下限可擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍和最低首付款比例下調(diào)為20%，如此大力度的救市政策表明中央政府保經(jīng)濟增長的態(tài)度較為明確，如果市場依然持續(xù)低迷，未來仍將有利好政策出臺。總體來看我們認為此次政策短期內(nèi)將有利于刺激需求，但由于貸款利率下浮和降低首付比例這兩個政策都可能增加銀行的風(fēng)險和縮小銀行的利差，因此商業(yè)銀行在執(zhí)行新政方面會相對謹慎，而且，由于國際金融危機對我國經(jīng)濟的影響在2009年將會表現(xiàn)得更為突出，歷史數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)市場周期一般會持續(xù)三到四年，而我國房地產(chǎn)市場2008年才剛開始調(diào)整，因此我們認為，救市措施并不會改變房地產(chǎn)行業(yè)景氣繼續(xù)下行的趨勢，但可以減輕房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)大幅下降的風(fēng)險。

　　目前銀行業(yè)受房地產(chǎn)市場變化影響的風(fēng)險仍然可控

　　根據(jù)風(fēng)險來源的不同將房地產(chǎn)價格波動影響銀行的渠道分成以下兩種：一是信貸風(fēng)險渠道，即貸款抵押品價值的嚴重下降及房地產(chǎn)市場上的借款人違約率不斷上升的風(fēng)險。二是“第二回合”效應(yīng)風(fēng)險，即某一時期房地產(chǎn)價格下降通過影響宏觀經(jīng)濟和金融環(huán)境，進而影響到銀行穩(wěn)定性的風(fēng)險。

　　1、目前房地產(chǎn)價格波動給銀行業(yè)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險的可能性較小。第一，從房地產(chǎn)信貸規(guī)模來看，目前我國房地產(chǎn)信貸規(guī)模的風(fēng)險仍處可控范圍

　　首先，房地產(chǎn)貸款在銀行業(yè)貸款總額中占比并不算高。根據(jù)央行提供的數(shù)據(jù)，到2008年9月底，我國個人住房按揭貸款余額為3.3萬億，占整個國內(nèi)銀行體系貸款總額的11.1%左右，占GDP的比例為12%左右(2007年底數(shù)據(jù))。而美國2007年6月份按揭貸款余額占全部貸款的34%，占GDP的71.6%。到2008年9月底，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.97萬億元，占整個國內(nèi)銀行體系貸款總額的6.66%左右。而美國2007年6月份房地產(chǎn)開發(fā)貸款占全部貸款余額的23%。

　　2008年9月末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為5.3萬億元，占全國性商業(yè)銀行人民幣貸款余額的18%左右。而美國在次貸危機爆發(fā)前的這一比例是53%，而且美國這一數(shù)字中并不包括由非銀行金融機構(gòu)發(fā)行的數(shù)以萬億美元計的抵押貸款衍生產(chǎn)品，而這些衍生產(chǎn)品在美國銀行業(yè)的投資組合中占很大比例。相比而言，我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款占比并不高，而且我國也不存在房地產(chǎn)貸款的相關(guān)衍生產(chǎn)品，商業(yè)銀行直接面對的房地產(chǎn)市場風(fēng)險是可控的。

　　其次，目前我國房地產(chǎn)貸款的不良率仍處較低水平。以上海市為例，至2008年9月末，全市中外資銀行住房開發(fā)不良貸款余額21.1億元，比年初減少4.4億元。不良貸款率為0.97%，比年初下降0.26個百分點。全市中外資銀行機構(gòu)個人住房不良貸款余額20.7億元，不良率為0.67%，分別比年初減少0.5億元和下降0.03個百分點。房地產(chǎn)貸款的不良資產(chǎn)仍處于雙降過程中。即使房價下跌幅度很大的深圳市，上半年個貸不良率也只有0.79%。所以，迄今為止房地產(chǎn)市場的調(diào)整并未對商業(yè)銀行貸款風(fēng)險造成明顯影響。

　　最后，我國商業(yè)銀行大量抵押貸款都是以房地產(chǎn)及土地作為抵押物，這部分貸款將受到房地產(chǎn)市場調(diào)整的直接影響。當(dāng)前我國商業(yè)銀行以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款占總貸款的比重在65%以上。如果以2008年9月底我國人民幣貸款余額29.6萬億計算，那么就有19萬億以上的貸款處于房價下降的風(fēng)險威脅之中。

　　第二，從客戶的脆弱性角度看，我國居民家庭的負債率并不高，居民償債能力很強

　　國際經(jīng)驗表明，在房價下跌過程中，按揭貸款的違約率會有所上升，從1998到2001年，香港房價下跌了30%，按揭違約率從0.2%上升到1.4%。在所有市場，按揭違約率上升在房價下跌及經(jīng)濟下滑過程中都難以避免。但比較而言，由于我國居民家庭負債率并不高，這種風(fēng)險相對可控。

　　首先，由于我國居民長期的儲蓄偏好，導(dǎo)致我國居民家庭的負債率很低。從按揭貸款占居民儲蓄的比率來看，到2007年底，我國的這一比例只有17%，遠低于韓國、新加坡等國家。

　　其次，中國居民除了住房按揭貸款之外，其他類型消費貸款的占比相當(dāng)小。到2007年未，我國其他類型消費貸款占所有貸款的比例只有3%，占我國GDP的比例也只有3%。而在美國，到2007年6月底，除按揭貸款之外的其他類型消費貸款余額占到美國GDP的23%。相比而言，即使發(fā)生美國那樣的房價下跌風(fēng)險，我國居民儲蓄規(guī)模也足以償還按揭及消費類貸款可能出現(xiàn)的損失，銀行不會出現(xiàn)流動性問題。

　　還有，我國住房按揭貸款有嚴格的首付占比規(guī)定。在美國許多購房者是沒有支付首付的，而且還享受到相關(guān)的利率優(yōu)惠，因此導(dǎo)致在房價下降過程中，銀行成為最直接的風(fēng)險承擔(dān)者。而相比而言，我國監(jiān)管部門對按揭貸款首付比例的規(guī)定較為嚴格。從理論上說，房價下跌必須超過30%以上銀行才會受損失。因此我國發(fā)生系統(tǒng)性銀行危機的可能性極小。

　　第三，從開發(fā)貸款角度來看，目前開發(fā)商面臨較大資金困難，開發(fā)貸款違約風(fēng)險上升

　　從房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源指數(shù)來看，2008年以來持續(xù)下滑，從7月份開始已經(jīng)低于100，落入不景氣空間。

　　從資金的緊張程度上看，這一輪房地產(chǎn)的下行風(fēng)險要大于2004年，當(dāng)時行業(yè)主要面臨銀行信貸的劇烈收緊，而最近幾個月，我們觀察到房地產(chǎn)開發(fā)的多種來源資金增速都出現(xiàn)明顯下滑。

　　在這樣的情況下，開發(fā)商承受庫存的能力急劇惡化，沒有足夠的資金能力以抵御“以量換價”的長期調(diào)整，如果銷售在短期內(nèi)仍不能回暖，開發(fā)商只有以一次性的價格調(diào)整到位來激活需求以緩解庫存壓力。盡管定金和預(yù)付款在開發(fā)資金中的比例從2004 年之后逐年下降，但2008 年其比重依然到達24%，甚至高于銀行貸款21%的比例。如果商品房銷售不能回暖，定金和預(yù)付款的增長可能面臨進一步下滑。同時，從2008 年上半年開始，銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的比重迅速上升。但短期內(nèi)，由于對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的信貸規(guī)模不會顯著放松，預(yù)計開發(fā)商資金緊張的情況在2008年四季度及2009年一季度將進一步顯現(xiàn)，從而可能導(dǎo)致開發(fā)商貸款違約風(fēng)險上升。

　　2、房地產(chǎn)市場調(diào)整將間接給商業(yè)銀行經(jīng)營帶來相應(yīng)影響。

　　第一，房地產(chǎn)投資下降將直接拉低我國經(jīng)濟增長速度，從而影響商業(yè)銀行經(jīng)營環(huán)境

　　一直以來，固定資產(chǎn)投資都是我國經(jīng)濟增長的一大拉動力量，近年來投資對GDP增長的貢獻度在40%左右。而房地產(chǎn)投資又占到我國固定資產(chǎn)投資的18%左右。因此房地產(chǎn)投資對GDP增長的貢獻率在7%左右(18%*40%)。因此，如果房地產(chǎn)投資下降20個百分點，則將導(dǎo)致我國GDP增速下降1百分點左右。

　　而經(jīng)濟減速必然導(dǎo)致貸款需求減少，銀行盈利下降。美國1955年以來的數(shù)據(jù)顯示，貸款與經(jīng)濟增長基本呈同周期變化 (相關(guān)系數(shù)0.57)。這表明如果我國房地產(chǎn)投資下降導(dǎo)致經(jīng)濟增速放緩的話，銀行業(yè)貸款增長也將面臨考驗。

　　而且，商業(yè)銀行不良資產(chǎn)率與GDP增長也是密切相關(guān)的。有統(tǒng)計表明，銀行不良資產(chǎn)率對GDP增長率的彈性為0.4左右,因此，如果GDP增速下降2.5個百分點, 就可能導(dǎo)致不良資產(chǎn)率上升1%, 這意味著銀行經(jīng)營風(fēng)險的上升和盈利的下降。

　　第二，房地產(chǎn)市場調(diào)整將影響我國商業(yè)銀行對房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)信貸業(yè)務(wù)的開展，進而影響商業(yè)銀行的盈利增長

　　房地產(chǎn)市場不景氣，直接影響商業(yè)銀行對房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)信貸業(yè)務(wù)的增長。2008年以來，隨著針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策的持續(xù)，國內(nèi)商業(yè)銀行為規(guī)避風(fēng)險，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進行了主動的收縮，導(dǎo)致上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比增速比去年同期有了大幅回落，上半年開發(fā)貸款同比增幅為18%，比去年同期低8個百分點。而與此同時，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場觀望氣氛的蔓延，房地產(chǎn)需求持續(xù)萎縮，交易量不斷下降，這也直接導(dǎo)致銀行住房按揭貸款增速的回落，上半年房地產(chǎn)按揭貸款同比增長25.6%，增速比去年同期放緩7.7個百分點。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整還將影響到建材、建筑、裝修、家庭耐用品以及機械等行業(yè)的景氣程度，因此對這些行業(yè)的信貸增長也會有抑制作用。而在國內(nèi)商業(yè)銀行盈利仍主要依靠信貸業(yè)務(wù)的情況下，信貸增長的受限就意味著銀行盈利增速的放慢。

　　第三，房地產(chǎn)市場調(diào)整將影響我國整個金融市場環(huán)境

　　房地產(chǎn)市場波動將影響資本市場穩(wěn)定，進而對銀行融資環(huán)境產(chǎn)生影響。資產(chǎn)價格的下降則可能阻礙或延緩銀行業(yè)發(fā)展的步伐。因為在這樣的情況下，銀行所需要的新資本可能越來越難以從股票或債券市場上所籌集，其融資成本也會越來越高。而且，在資本市場低迷的時候，銀行業(yè)通過資本市場進行的收購兼并活動也很難開展。此外，美國次貸危機的爆發(fā)使得我國商業(yè)銀行在資產(chǎn)證券化方面將變得更加謹慎，這對銀行業(yè)的不良資產(chǎn)處置以及創(chuàng)新業(yè)務(wù)的發(fā)展等都有負面影響。

　　(本文摘自《2008-2009年中國銀行業(yè)發(fā)展報告》執(zhí)筆：唐建偉)