今冬第一場雪來臨之前，國務院17日常務會議提出的放松二套房貸及二手房轉讓減免營業稅等新措施，為樓市再添一把火。

　　業內分析人士認為，高房價和高交易代價使很多改善型購房者望而生畏，這也是市場低迷的內在原因。本次措施將從交易環節上減輕改善型普通自住購房負擔，促進梯次交易，進而帶動市場活躍。

　　　新政為改善型購房帶來實惠

　　12月17日，國務院常務會議確定了一系列新措施，在促進普通房消費方面明確提出：“進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。”“對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。其中，將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的，免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。”

　　記者了解到，目前天津人均住房面積還沒有正式確定，但是國家統計局天津調查總隊日前公布的最新調查結果：“天津市2007年開展的城鎮住戶基本情況抽樣調查表明，到2007年8月底，天津市家庭人均住房建筑面積達到26.7平方米，戶均現住房建筑面積64.6平方米。有11.3%的家庭擁有第二套及以上住房。”這意味著，購房者原先擁有的房產面積大約(最終人均面積面積待有關部門確定)低于上述人均標準，購買第二套房時可以享受新政優惠。

　　據我愛我家等機構人士介紹，新政中受益最大的當屬購買普通住宅的“改善型”購房者。如已貸款購買了一套普通住房的居民，再申請購買第二套普通住宅，則貸款方式由“首付四成、利率1.1倍”變為“首付兩成、利率0.7倍”，以貸款30萬、20年、等額本息為例，月供可減少400余元。

　　在稅費方面，如一套購買未滿兩年、購入總價為60萬元的普通住房，若以80萬元的總價售出，按照現行規定，“不足兩年轉讓”的，按其轉讓收入全額征收營業稅，即80萬×5.55%＝4.44萬元；而按照最新政策措施，這套房屋將改為按轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅，即(80萬-60萬)×5.55%＝1.11萬元，一前一后，房東所需繳納的營業稅減少了3.33萬元，比原來減少六成以上。

　　中國房地產商會聶梅生等專業人士認為，促進合理的住房消費，包括改善型第二套房的購房需求、加快二手房及租賃房市場發展，是繁榮房地產市場的重要環節。原來的政策抑制了改善型住房需求，這次新政對于改善型購房是一個實質性的利好，為改善型購房者帶來了信心和實惠。同時應認識到，新政意在活躍市場，同時還要抑制抄房，因此鼓勵改善型購房是有條件的，執行方面還需更多細化規則的落實。

　　　　買新賣舊需求能量得以釋放

　　幾年前北大張頤武教授等文化界和社會學專家就從人文需求角度剖析了人們改善住房的愿望和需求：“改革開放的作用之一是激發了中國人的住房夢想。”“改變居住條件的欲望、提高生活質量的沖動是中國房地產十幾年不衰的重要原因。”近來機構調查也顯示，“目前自住購房需求中，很大比例是改善型住房需求。有很多年輕人處于住房改善的初期，有很多即將退休的家庭希望搬到環境更好的居住區去。”而近兩年的房價上漲抑制了這種需求，加之交易稅費等不斷提高，使人們“買新賣舊”的改善型需求能量難以釋放。

　　經過一年多的調整，現在市場已積聚了較大需求能量，只是在市場低迷、觀望氣氛濃郁、交易成本高企的情況下，這些需求能量難以釋放。因此，很多專家及房地產機構人士都認為，本次新政有條件的放松二套房信貸政策有利于改善型住房真實需求的有效釋放和實現。而在所有政策中，“對住房轉讓環節營業稅實行減免政策”最受歡迎。這一政策直接降低了二手房的交易成本，而且還可以讓存量房盡快進入市場，促進了買新賣舊需求能量的釋放。

　　在政策鼓勵下，目前市場已有很多因素促進改善型需求能量釋放：如房價已有較大幅度下降；市場供應量增大，購房者有了更多的選擇機會；久違的現房比比皆是，降低了購期房的風險。因此，目前擺在購房者面前的是選擇多、現房多、價格低、交易成本低等新的市場環境，對于近年來一直打算改善住房條件的購房者而言，“好、多、省”的樓市現狀不啻為一大機會。

　　　　改善型購房有利形成梯次格局

　　過去交易環節的緊綁政策在抑制改善型需求的同時，也使市場流通性降低。很多專業人士及中介機構人士都認為，國家本次出臺的放松二套房及減免二手房交易稅費方面政策，是促進市場流通的最有效的措施，不僅為改善型購房者帶來實惠，更對商品房市場梯次格局的形成、二手房市場的活躍，以及商品房市場與二手房市場聯動都意義深遠。

　　在商品房市場方面，第二套房貸款等政策松動，將促進改善型住房交易量的提高，進而起到承上啟下的作用，帶動市場形成梯次消費的新格局——以普通自住房購房為基礎和主力、適量改善型自住購房為第二梯隊和動力、以改善型高檔房及適度投資購房為高點，形成流動梯次購房格局。

　　在二手房市場方面，營業稅等交易稅費的下降，將全面提高買賣雙方的交易欲望，特別是將促進改善型購房交易量的明顯提高，有利于改變目前以剛性需求為主的購房格局，形成更多層次的梯次交易格局。

　　在二、三級市場聯動方面，改善型商品房交易的活躍必然帶動“買新賣舊”的二手房交易量提高，同時，二手房交易稅費的降低，也使“賣舊買新”的交易更容易，從而帶動了商品房市場的活躍，進而形成房地產整個市場的梯次消費格局。(王哲）