●調(diào)整是2008年我國房地產(chǎn)行業(yè)的主題。2008是房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整之年，而價跌量縮則是今年調(diào)整的主旋律，其調(diào)整幅度也是自1998年我國啟動房改以來最大的一次；在成交持續(xù)低迷的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)投資直線下滑，行業(yè)景氣度持續(xù)下行，為了促使行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，發(fā)揮其支柱產(chǎn)業(yè)的作用，政府政策調(diào)控已明確轉(zhuǎn)向，偏暖的行業(yè)政策已開始實施。

　　●最冷時刻或已過，春天還會遠嗎？在中央“保增長”的政策導(dǎo)向之下，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟中的支柱地位將更加被重視，持續(xù)政策的出臺或?qū)⒋偈箻鞘谐山怀掷m(xù)回暖。目前來看，樓市“軟著陸”的可能性很大，并且最壞的時候可能已經(jīng)過去，期待房地產(chǎn)行業(yè)春天的來臨。

　　價跌量縮是2008年主旋律

　　2008是房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整之年，而價跌量縮則是今年調(diào)整的主旋律，其調(diào)整幅度也是自1998年我國啟動房改以來最大的一次。

　　截止今年11月，國房景氣指數(shù)已連續(xù)12個月環(huán)比回落，10月份跌破100后，已連續(xù)兩月處于不景氣區(qū)間。雖然行業(yè)景氣指數(shù)有所滯后，但基本反映了行業(yè)的調(diào)整情況。由于國內(nèi)外經(jīng)濟形勢惡化超出預(yù)期及地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整尚未到位，行業(yè)景氣指數(shù)仍可能繼續(xù)下行。

　　由于大部分房企資金緊缺和信心不足，紛紛縮減開工面積，調(diào)整開發(fā)周期，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑厲害，6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為37.57%，而到10月份已經(jīng)下滑到11.01%。依照目前房企的經(jīng)營和信心情況，房地產(chǎn)開發(fā)投資或?qū)⒊掷m(xù)下滑，明年上半年甚至有負增長的可能。

　　政策轉(zhuǎn)向較為明顯，效果將逐步體現(xiàn)

　　今年以來房地產(chǎn)市場的低迷，給依賴土地財政的地方政府帶來了前所未有的壓力，自今年6月份起至今，已經(jīng)有36個省市推出了刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展的“救市”政策。

　　10月22日，財政部和央行分別發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)整政策。財政部決定從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅；地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。人民銀行決定自2008年10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%；同時,下調(diào)個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點。這對于中國房地產(chǎn)行業(yè)來說意義重大，標志著2003年以來政府對房地產(chǎn)的調(diào)控政策已開始明確轉(zhuǎn)向，在“保增長”的導(dǎo)向下，偏暖的房地產(chǎn)行業(yè)政策將為行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。

　　但此次政策轉(zhuǎn)向并不是為了維持高房價和解救開發(fā)商，而是主要針對首次購房從交易稅費和貸款成本兩個方面提升剛性需求的購買力、促進市場成交，從而帶動行業(yè)走出低迷。11月9日，中央十項經(jīng)濟刺激計劃正式出臺，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位再次被提起。

　　國務(wù)院總理溫家寶12月17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施；經(jīng)國務(wù)院同意，國務(wù)院辦公廳12月21日發(fā)布《促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展若干意見》。

　　從出臺的《意見》來看，加大保障性住房建設(shè)力度以解決貧困居民的住房問題依然是國家穩(wěn)定樓市政策中重要的一環(huán)，但更值得注意的是，意見強調(diào)了對房企融資的支持，對地方救市的鼓勵和對媒體宣傳中央政策及其效果的要求。如果說之前的政策是從保障住房需求和刺激樓市成交等幾個面來穩(wěn)定地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的話，現(xiàn)在的政策則是全方位的，這些都突顯了目前國家十分重視房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，并凸顯了國家力求房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的決心。之前國家對出臺政策穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的態(tài)度比較謹慎，而從國務(wù)院辦公廳這次出臺的意見來看，政府表現(xiàn)得異常明確和果斷。中央這種態(tài)度上的轉(zhuǎn)變對穩(wěn)定和增強購房者和房企的信心是重大的。《意見》中明確指出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。從條文來看，中央希望房企合理降價促進成交的態(tài)度較明確。此外，對于房企降價后易引起退房風(fēng)波，《意見》指出要引導(dǎo)當(dāng)事人依據(jù)合同約定通過法律途徑解決，這一定程度解決了房企降價后擔(dān)心老顧主退房的顧慮。在國家連續(xù)出臺政策之后，就刺激樓市成交這一環(huán)節(jié)而言，中央進一步出臺政策的空間有限，樓市成交的回暖，除了需要政策的有效落實外，還需要房企的配合，進行合理的促銷。從有效需求、成交、政策、資金幾方面來看，我們認為房地產(chǎn)行業(yè)最壞時刻或已過去。

　　對行業(yè)未來的總體判斷

　　在中央“保增長”的政策導(dǎo)向之下，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟中的支柱地位將更加被重視，因此政策面上未來應(yīng)該會有更多的支持性政策出臺，短期內(nèi)仍將是以提升剛性需求的購買力和信心為主。

　　據(jù)跟蹤的數(shù)據(jù)來看，11月各地樓市的成交情況回暖較為明顯，尤其是北京、上海、深圳等一線城市成交環(huán)比上升較多。這一方面是前期眾多政策的累積效應(yīng)開始顯現(xiàn)，另一方面房價的下跌已經(jīng)落入部分有效需求的購買力區(qū)間。此外，在降息周期內(nèi)，未來購房者的購房月供壓力還將下降，再加上開發(fā)商“消化存貨”的經(jīng)營重心漸成主流，價格促銷仍將持續(xù)，因此，諸多積極因素加上政策偏暖預(yù)期，購房者信心將逐步恢復(fù)，成交回暖有望持續(xù)。整體房價來看，可能仍會有下探，但空間將較為有限，個別調(diào)整較為充分的地區(qū)，如廣州、深圳的價格將會趨于穩(wěn)定。

　　雖然目前開發(fā)企業(yè)的資金情況仍然較為緊張，但是隨著2007年新增地價款基本支付完畢和2008、2009年投資計劃的調(diào)低，資金問題已經(jīng)不是目前大多數(shù)企業(yè)的最大困難，再加上整體信貸趨于寬松以及銷售如能繼續(xù)回暖，資金壓力將持續(xù)緩解。

　　因此，目前來看，樓市“軟著陸”的可能性很大，并且最壞的時候可能已經(jīng)過去，2009年將主要進入消化存貨和形成保障性住房、商品房共存格局的相對均衡階段。由于類似壟斷競爭市場，行業(yè)的超額利潤將難以存在，部分實力較弱的小企業(yè)將退出行業(yè)，行業(yè)的集中度將提升，行業(yè)也將變得更有效率。

　　2009年對房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注重點將放在：中央和地方的后續(xù)政策、市場成交的量價變化、行業(yè)存貨和先行指標變化。

　　2009年房地產(chǎn)行業(yè)很可能進入一個相對溫和的調(diào)整階段，房價可能會繼續(xù)回落但是空間有限，但是成交量回暖值得期待。此外，隨著行業(yè)利潤率的回落，行業(yè)整合將進入高潮。因此，在行業(yè)調(diào)整后期，機會在于那些能在行業(yè)調(diào)整時期仍然能夠保持成長和有能力進行行業(yè)整合的龍頭公司，一旦行業(yè)回暖，他們業(yè)績增速將尤為明顯。建議2009年重點關(guān)注保利地產(chǎn)、金地集團、招商地產(chǎn)、濱江集團。(天相投顧 張旭明 周炯）