2008年的樓市在中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)程中注定將留下濃重的一筆，從來沒有這么多相互矛盾、相互沖突的概念能匯聚在同一年，也從來沒有這么多的新鮮詞匯能和房地產(chǎn)掛上鉤。當(dāng)專家們?nèi)氯铝撕脦啄甑摹肮拯c(diǎn)”終于在今年成為現(xiàn)實(shí)，2008樓市的九大流行語也必將與往年完全不同。

　　降價

　　如果要評選2008樓市最流行的一個詞，那一定是非“降價”莫屬。自從年初地產(chǎn)老大萬科在其精神領(lǐng)袖王石“拐點(diǎn)論”的指引下，將降價旋風(fēng)從南方刮到北方，降價一詞就牢牢地貫穿2008樓市始終。

　　“房價這樣上漲，已經(jīng)上漲到中產(chǎn)階層，就是年收入在6萬元人民幣到20萬元人民幣這樣一個階層，他們已經(jīng)感覺到買房子非常吃力的時候，這個樓市就要出問題了。”這是王石一年前的原話，當(dāng)時京城的房價正處于大干快上、勇攀高峰的最瘋狂階段，現(xiàn)在回頭看，不禁讓人感慨：房價雖難猜，常識是真理。

　　當(dāng)然，先知先覺主動降價的開發(fā)商畢竟是少數(shù)，大多數(shù)開發(fā)商是被市場逼得降價的——突然房子沒人買了，大家都在觀望。一位開發(fā)商這樣形容現(xiàn)在的購房者：過去他們都是先關(guān)心戶型、配套，現(xiàn)在來了直接就問降了沒有，降了多少。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也反映出了購房者的觀望和謹(jǐn)慎。截止到12月17日，今年北京期房住宅簽約總量共計78333套。與去年同期118128套相比減少39795套，同比下跌34%，價跌量縮之勢已經(jīng)十分明顯。

　　資金鏈

　　“我們從來沒有這樣缺過錢！”

　　一向“財大氣粗”的開發(fā)商們，今年的日子的確不好過。流動資金嚴(yán)重不足，存貨卻越壓越多，更可怕的是，存貨一再降價市場卻還嫌降得不夠，企業(yè)的資金鏈越繃越緊。

　　難怪中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌要大聲疾呼，在銷售回款放慢、銀行貸款縮緊、上市阻力加大的形勢下，開發(fā)商的首要任務(wù)是保護(hù)資金鏈、保護(hù)現(xiàn)金流。

　　而馮侖為他的同行們開出的藥方是，目前的形勢下開發(fā)商要學(xué)習(xí)地震中被埋36天奇跡存活的“豬堅強(qiáng)”，即便瘦身也要頑強(qiáng)地活下來。

　　小戶型

　　隨著“70/90”政策的全面推行，中小戶型已經(jīng)成為今年京城樓市的主力產(chǎn)品。

　　年終盤點(diǎn)，中小戶型項目普遍賣得不錯，像西四環(huán)的遠(yuǎn)洋·沁山水、東四環(huán)的A-Z TOWN愛這城、東四環(huán)的金都·心語等都出現(xiàn)了熱銷態(tài)勢。

　　究其原因，兩大因素不能不提，一是隨著央行房貸新政從11月1日開始正式實(shí)施，受益最明顯的“90平方米及以下普通住房”成為樓市關(guān)注的熱點(diǎn)；二是大批“80后”的剛性購房需求開始釋放，低總價、低首付的小戶型自然成為他們的首選。

　　退房

　　房價跳水，退房風(fēng)波也隨之而來。

　　“如果你花100萬元買了一件商品，還沒有來得及使用，這個商品的價格一下子縮水30萬元，你受得了嗎？”開發(fā)商打折促銷，卻惹惱了自認(rèn)為是高房價受害者的老業(yè)主。那些率先降價的樓盤，最先遭遇了退房風(fēng)波的沖擊。

　　根據(jù)業(yè)內(nèi)的經(jīng)驗，如果項目的價格下跌達(dá)到20%-30%，就有可能觸發(fā)退房爆發(fā)的節(jié)點(diǎn)。今年下半年以來，包括中海城、東亞上北中心、阿爾法社區(qū)、龍湖花盛香醍等十幾個樓盤，都是在降價后和老業(yè)主發(fā)生了集體退房糾紛。

　　讓人哭笑不得的是，購房者和開發(fā)商之間的退房博弈，竟然催生出退房相關(guān)產(chǎn)業(yè)。除了退房律師外，北京還出現(xiàn)了退房律師團(tuán)，號稱由多年從事房地產(chǎn)法律事務(wù)的專業(yè)律師組成，專業(yè)承接個人、團(tuán)體退房事宜的訴訟和非訴訟業(yè)務(wù)。而一個名為“我要退房網(wǎng)”的網(wǎng)站也悄然于9月份成立，雖然該網(wǎng)站為維權(quán)退房的業(yè)主提供了信息交流平臺，但也許是并不希望退房風(fēng)潮泛濫，在網(wǎng)站主頁上可以看到這樣的聲明：“支持按照購房合同約定進(jìn)行合法退房，反對因房價下跌而無條件退房。”

　　抄底

　　市場就是這樣，有人看跌，必然也就有人看漲，否則交易根本無法完成。京城樓市從年初、年中“擠牙膏”式地暗降，到年底一步到位式地狂降，抄底大軍集結(jié)的跡象也越來越明顯。

　　先是限價房的持續(xù)熱銷，然后是年末樓市成交量的溫和放大，房價跌到一定程度，剛性需求必然開始出現(xiàn)。

　　一些房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站也開始組織購房者啟動“樓市抄底行動”，“在別人貪婪的時候恐懼，在別人恐懼的時候貪婪”，巴菲特的投資理念迅速深入人心。

　　特價房

　　由于“特價房”正好迎合了購房者“廣種薄收”、“不見兔子不撒鷹”的購房策略，開發(fā)商也不會背上“惡性降價”的壞名聲而受到同行的指責(zé)，通過推特價房還可以試探市場對樓盤目前定價的接受度，因而成為今年盛行的、最受市場接受的營銷方式之一。

　　從上半年的市場表現(xiàn)看，遠(yuǎn)洋一方、珠江奧古斯塔城邦、金地格林小鎮(zhèn)6等項目都從特價房營銷中獲益不少。而下半年最經(jīng)典的案例，當(dāng)屬遠(yuǎn)洋山水一次性推出100套7折特價現(xiàn)房，通過比購房者心理預(yù)期還要高的降價幅度，著實(shí)讓市場“震撼”了一下。

　　團(tuán)購

　　雖然團(tuán)購早已不是什么新鮮詞兒，但能將團(tuán)購活動發(fā)揮到極致的還是在今年。不僅團(tuán)購的規(guī)模越來越大，10月份的秋季房展更是集結(jié)了40多個參加團(tuán)購活動的樓盤，號稱要打造第一屆北京住宅團(tuán)購節(jié)。

　　對購房者來說，團(tuán)購最大的好處是“人多力量大”，所以議價的余地也大。幾大網(wǎng)站也參透了其中的商機(jī)，抄底爬房團(tuán)、樂居購房團(tuán)、萬人看房團(tuán)……此起彼伏的團(tuán)購活動還真將年末的京城樓市攪得有點(diǎn)熱。

　　團(tuán)購里也有出丑的事，這不，最近媒體爆出，被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的山西富豪進(jìn)京抄底購房團(tuán)，團(tuán)中卻沒有一個是煤老板，購房團(tuán)其實(shí)是旅游團(tuán)。

　　流拍

　　與去年開發(fā)商頻頻天價拿地相比，今年的土地市場也是180度大轉(zhuǎn)身，最常出現(xiàn)的兩個字是——流拍。

　　自年初起，京城的土地交易便急轉(zhuǎn)直下，廣渠路15號——位于東四環(huán)內(nèi)的大體量明星地塊遭遇意外冷遇，最終因不足3家房地產(chǎn)公司投標(biāo)而流拍。這是2002年北京土地實(shí)行公開招拍掛以來，四環(huán)以內(nèi)位置的地塊首次出現(xiàn)流拍。

　　形勢的嚴(yán)峻在7月份北京市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人公布2008年的土地供應(yīng)計劃時也顯露出來，上半年，北京1700公頃的住宅用地計劃僅完成了24%，全市的商品住宅用地和政策性土地供應(yīng)量均未完成一半的計劃量。

　　救市

　　房地產(chǎn)交易量萎縮，市場形勢劇變，開發(fā)商要求政府“救市”的呼聲也越來越高。

　　6月份，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會在上海緊急召開“全國房地產(chǎn)企業(yè)自律、誠信座談會”，與會的開發(fā)商代表齊聲呼吁“救市”。與此同時，中城聯(lián)盟數(shù)十家會員企業(yè)的老總也密會于深圳萬科總部，商討房地產(chǎn)形勢和對策。

　　不過，購房者似乎并不認(rèn)為開發(fā)商需要“被救”。10月份，國內(nèi)一門戶網(wǎng)站發(fā)起的“房地產(chǎn)救市”調(diào)查顯示，84.72%的網(wǎng)友反對救市，77.03%的網(wǎng)友認(rèn)為最近兩年房價仍會下跌，88%的網(wǎng)友認(rèn)為如果救市，開發(fā)商獲益最大。

　　當(dāng)然政府最終還是出手干預(yù)了，畢竟，房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展最重要。(陳志平)