本報(bào)針對(duì)全國(guó)11家大型房地產(chǎn)商調(diào)查問(wèn)卷顯示：降價(jià)最大阻力來(lái)自企業(yè)盈利壓力

　　2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)最敏感的詞應(yīng)該是“降價(jià)”，在王石“拐點(diǎn)論”出現(xiàn)后，降價(jià)就成為市場(chǎng)參與各方關(guān)注的焦點(diǎn)，現(xiàn)在降價(jià)已成共識(shí)，但接受調(diào)查的11家大型房地產(chǎn)商中，有8家表示降價(jià)的阻力來(lái)自企業(yè)的盈利壓力，并認(rèn)為珠三角的房?jī)r(jià)已經(jīng)調(diào)整到位，西部城市的房?jī)r(jià)明年會(huì)趨穩(wěn)。

　　　經(jīng)濟(jì)走勢(shì)放緩影響大

　　“有價(jià)無(wú)市”，當(dāng)成交量持續(xù)萎縮但價(jià)格卻高位盤整時(shí)，人們通常以這樣的詞語(yǔ)來(lái)形容這個(gè)市場(chǎng)。對(duì)于如何才能放大成交量，專家的意見(jiàn)是，降價(jià)是最好的“武器”。

　　不過(guò)，接受本次問(wèn)卷調(diào)查的所有房地產(chǎn)商都認(rèn)為，成交量要想提高的決定因素是政府政策，而不是降低房?jī)r(jià)或者加大促銷力度，其中有一半的房地產(chǎn)商表示，對(duì)明年房?jī)r(jià)影響最大的因素是經(jīng)濟(jì)走勢(shì)放緩，居民收入下降，而有20%的房地產(chǎn)商比較樂(lè)觀地認(rèn)為，銀行降息將使購(gòu)買力釋放。

　　在銷售戶型上，120平方米以下的戶型成為接受調(diào)查房地產(chǎn)商認(rèn)為最好銷售的戶型，其中57.14%的房地產(chǎn)商認(rèn)為面積在70至90平方米的戶型最好銷售，選擇90至120平方米戶型的地產(chǎn)商占38.5%，只有一家公司還附加選擇別墅型。

　　根據(jù)今年的經(jīng)驗(yàn)，在明年新開(kāi)工項(xiàng)目上，60%的房地產(chǎn)商依然側(cè)重于開(kāi)發(fā)90至120平方米的戶型，30%側(cè)重于開(kāi)發(fā)70-90平方米的小戶型。于此同時(shí)，相較此前幾年大幅提高開(kāi)工面積的計(jì)劃，今年80%的房地產(chǎn)商都比較保守，預(yù)計(jì)明年新開(kāi)工面積較2008年增幅在30%以下。

　　僅兩家公司參與保障性住房

　　國(guó)家11月份出臺(tái)了9000億元保障性住房投建計(jì)劃，針對(duì)這個(gè)數(shù)額巨大的投資計(jì)劃，接受本報(bào)調(diào)查的房地產(chǎn)公司中，有50%的房地產(chǎn)商表示目前沒(méi)參與也沒(méi)有參與的計(jì)劃，40%表示目前沒(méi)有參與但有參與計(jì)劃，只有兩家房地產(chǎn)商表示正在參與。

　　調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有66.67%的房地產(chǎn)商表示其資產(chǎn)負(fù)債率在50-70%之間，22.22%的公司資產(chǎn)負(fù)債率為70-85%，在目前上市的房產(chǎn)公司中，這部分公司的資產(chǎn)負(fù)債率屬于正常水平。

　　今年，這些公司中有71.4%從市場(chǎng)中融到資金，其中有兩家公司融資額在30億元以上。盡管剛剛完成過(guò)融資，多數(shù)被調(diào)查公司還是表達(dá)了對(duì)資金的渴求，其中50%的公司融資在10-30億元之間，一家在30億元之上，只有一家公司沒(méi)有融資計(jì)劃。

　　接受問(wèn)卷調(diào)查的上市公司中有60%表示今年結(jié)算面積同比減少0-50%，有20%表示將增加0-50%，還有20%表示將增加50-100%；建安成本方面，有71.4%的公司表示將增加0-30%之間，有28.6%的公司認(rèn)為將下降0-30%。

　　　明年擴(kuò)張步伐明顯放緩

　　在接受調(diào)查的房地產(chǎn)公司中，對(duì)明年市場(chǎng)都持謹(jǐn)慎態(tài)度，28.57%房地產(chǎn)商表示沒(méi)有買地計(jì)劃，57.14%的公司計(jì)劃買地同比增加0至30%，只有一家公司計(jì)劃買地將增加30%以上。

　　另外，有30%的房地產(chǎn)商明年有出售旗下項(xiàng)目的計(jì)劃，50%的公司有明確收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃。

　　在招收新員工方面，62.5%的房產(chǎn)公司表示有招聘計(jì)劃，其中有25%的公司表示沒(méi)有招收新員工的計(jì)劃，還有12.5%的公司沒(méi)有招聘計(jì)劃并有計(jì)劃裁員；在開(kāi)發(fā)周期方面，50%的公司認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期將延長(zhǎng)6到12個(gè)月，還有20%的公司認(rèn)為將延長(zhǎng)1年以上。在市場(chǎng)關(guān)心的存貨問(wèn)題上，接受調(diào)查的房地產(chǎn)商都選擇預(yù)計(jì)今年存貨同比增加30%以內(nèi)。

　　此外，在應(yīng)對(duì)已購(gòu)房者的退房要求上，85%的房地產(chǎn)商僅選擇了走法律程序，有15%選擇力求溝通，不行就退房，但是同時(shí)他們也選擇要走法律程序。

　　在股價(jià)方面，認(rèn)為兩市房地產(chǎn)上市公司市盈率會(huì)繼續(xù)下調(diào)的占25%，認(rèn)為會(huì)維持現(xiàn)狀的達(dá)到50%。(作者：劉昆明 余勝良)