高達(dá)幾千億元的存貨已成為積壓在地產(chǎn)商心中的一個(gè)巨大包袱。化解高存貨之殤，取得多方共贏，信托業(yè)拋出了橄欖枝。

　　12月初，在中國住交會(huì)房地產(chǎn)金融融資論壇上，中誠信托首席風(fēng)險(xiǎn)控制官湯淑梅說：“盤活存量資產(chǎn)，結(jié)構(gòu)型信托融資將大有所為。”

　　今年房地產(chǎn)信托數(shù)量和金額的大幅攀升也使得信托業(yè)正被越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)所接受。據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月份，國內(nèi)總共發(fā)行552只集合信托產(chǎn)品，規(guī)模達(dá)到759.73億元。

　　房地產(chǎn)信托能否扛起化解高存貨的重任？

　　渤海證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師周戶說：“信托融資是解決高存貨的一個(gè)有益探索，但受制于其自身規(guī)模的一些限制，尚不是最佳渠道。”

　　　　高存貨之壓

　　“房企的高存貨主要是由銷售遇冷和去年大規(guī)模購地及項(xiàng)目投資雙重?cái)D壓造成的。”周戶解釋道。

　　數(shù)據(jù)顯示，86家A股非ST房地產(chǎn)上市公司三季度末的存貨合計(jì)達(dá)4015.2億元，同比增加了59.35%。與2007年年末相比，三季度末的存貨也增加了1002.91億元，增幅達(dá)33.3%。

　　與不斷飆升的存貨相對(duì)應(yīng)的則是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整，上市公司的預(yù)售賬款下滑，大部分企業(yè)年初制定的銷售目標(biāo)僅完成不足50%。

　　金融街(000031.SZ)前三季度存貨期末值達(dá)到45.58億元，較2008年中報(bào)的16.47億元增長177%，而同期其預(yù)收賬款為4.11億元，較2008年中期僅增長9.61%。

　　房企不斷攀升的資產(chǎn)負(fù)債率也印證了一點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，存貨和負(fù)債的環(huán)比增長率高峰出現(xiàn)在去年3季度。彼時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)被資本市場(chǎng)的巨大財(cái)富效應(yīng)所吸引，一方面在土地市場(chǎng)競相搶購“地王”；另一方面看著銷售價(jià)格的節(jié)節(jié)高，出現(xiàn)捂盤惜售現(xiàn)象。

　　而當(dāng)調(diào)整來臨的時(shí)候，大部分企業(yè)又缺乏對(duì)市場(chǎng)變化的深刻認(rèn)知，依然延續(xù)牛市思維，大規(guī)模開工項(xiàng)目以及購地款開支使得存貨和負(fù)債日益增長，造成與現(xiàn)金流及銷售狀況的不匹配。

　　按照三季報(bào)的數(shù)據(jù)顯示， 86家A股非ST房地產(chǎn)上市公司不足400億元/季度的銷售速度，消化固有存貨仍需1～2年的時(shí)間。高存貨已成為房地產(chǎn)企業(yè)不能承受之重。

　　　　信托紓困

　　“信托介入房地產(chǎn)業(yè)主要有三種方式：債權(quán)融資、股權(quán)融資和結(jié)構(gòu)融資形式。目前，債權(quán)方式比較常見，而未來盤活資產(chǎn)則將依賴于結(jié)構(gòu)型信托。”湯淑梅介紹道。

　　據(jù)了解，目前市場(chǎng)上已有部分信托產(chǎn)品在盤活資產(chǎn)方面做出了探索。近期中誠信托銷售中的天津星鴻吉利名致酒店公寓貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃，即是以天津星鴻酒店管理有限公司擁有的位于天津市吉利花園2棟物業(yè)作為抵押，募集7000萬元用于該公司支付酒店公寓項(xiàng)目部分購房款、以及用于裝修和補(bǔ)充流動(dòng)資金。

　　而杭州工商信托發(fā)行的“蘇州新湖信貸資產(chǎn)受讓項(xiàng)目”集合信托計(jì)劃則更具代表性。該計(jì)劃通過購入蘇州新湖置業(yè)有限公司信貸資產(chǎn)，并以蘇州新湖持有的土地使用權(quán)作為抵押，募集資金2.5億元，預(yù)期信托年收益率達(dá)到14.75%，實(shí)現(xiàn)了多方共贏。

　　“結(jié)構(gòu)型信托融資不受企業(yè)整體經(jīng)營狀況影響，只要有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，房地產(chǎn)企業(yè)就可以用優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)融資。對(duì)于存量房面積較大的房企，結(jié)構(gòu)融資形式可以有效地盤活資產(chǎn)。”湯淑梅說。

　　但某信托業(yè)資深人士對(duì)這種看法尚持保留態(tài)度。他說：“信托融資的優(yōu)勢(shì)很明顯，但是其受到的約束條件也比較多，對(duì)大部分房地產(chǎn)企業(yè)未必適用。”

　　他認(rèn)為，一方面信托融資的金額一般都不大，很難滿足成規(guī)模批量處置存貨資產(chǎn)。

　　此外，房地產(chǎn)信托融資受市場(chǎng)和政策影響比較大。今年房地產(chǎn)信托火爆的很大原因與資本市場(chǎng)持續(xù)下跌和銀行信貸收緊有關(guān)，而近期銀監(jiān)會(huì)265號(hào)文件更是對(duì)房地產(chǎn)信托進(jìn)行了嚴(yán)格限制。

　　“盤活過大存貨依靠外在輸血很難為繼，更好的辦法還是要靠房地產(chǎn)企業(yè)把握近期市場(chǎng)回暖的機(jī)會(huì)，積極降價(jià)配合銷售和壓縮既有投資來實(shí)現(xiàn)。”周戶說。