嘉賓：21世紀不動產上海區域董事長兼總經理 張衛平

　　上海漢宇物業代理有限公司董事總經理 施宏睿

　　上海中原物業代理有限公司副總經理 陳宇玨

　　上海合富置業顧問有限公司董事總經理 葉厚彪

　　將2008年稱為中國房地產行業的“調整年”并不為過。

　　從年初的信貸政策緊縮，年中的“松動”信號頻現，直至最近國務院部署了促進房地產市場健康發展的一系列政策措施，今年的政策變動在短時間里完成了一個輪回。經歷了多年嚴厲的宏觀調控之后，房地產在國民經濟中的“支柱產業”地位，再次被確立。無論是宏觀政策，還是行業市場，風云變幻的2008年，將注定在中國房地產業發展史上留下濃重的一筆。

　　對市場調整感受最為敏銳的二手樓市，在2008年經歷了市場萎縮、行業洗牌，其對于中介企業的影響同樣明顯。在辭舊迎新之際，上海證券報第一演播室特邀部分中介企業，暢談房產現狀、分析樓市格局，回顧過去放眼未來，共同研討新一年中房地產市場發展前景。

　　政策效應仍需觀察

　　張衛平：今年的政策重心都是圍繞著“救市”，但我個人認為，政策出臺并不是單純拯救房地產市場，而是在拯救整體經濟。2007年宏觀調控政策的出臺，主要是基于流動性過剩導致經濟過熱發展，尤其在房地產市場表現為價格畸高，導致消費者無法滿足購房需求。在當時這種情況下出臺的“一刀切”，在今年因席卷全球的次貸危機風暴，一下子顯得藥效過猛，使得整體房地產市場由南向北表現逐漸下滑。因此，雖然房價過快增長不利于經濟和消費者，但是，過快下降也會對經濟造成不利打擊。在這種大背景之下，一系列的新政開始出臺。

　　俗話說，冰凍三尺非一日之寒。現在雖然開始“加柴”了，但這把火究竟什么時候有效，還不太好說。對于二手房市場來說，“國三條”中對于二套住房信貸政策的松綁，是一個實質性的利好。但新政效應如何，還得需要一個階段表現�？赡茉诿髂�，還需經歷第一季度、第二季度的探索過程，這個回暖趨勢才會慢慢顯現出來。現在比較明顯的一點是，二手房市場的交易量已經在開始上升，所以說嚴冬已經到頭了，這個時候如果能夠存活下來，明年一定會活得更好。

　　經營模式發生改變

　　施宏睿：從2008年的形勢來看，二手房市場價格在4月份到達最高峰。需要指出的是，一、二手房市場的聯動關系一直非常密切，當新房價格在不斷上升的時候，二手房價格就會追隨新房價格同樣上漲。但7月份開始，由于開發商急需借助銷售回籠資金，新房市場出現大幅度減價，甚至下降20%、30%的都有。隨著新房市場的不斷調整，二手房市場的成交量開始面臨瓶頸，導致萎縮。

　　應該說，市場理性調節之后的結果，給企業帶來很大啟示，即需要開拓更多發展渠道。從7月份開始，漢宇開始接觸新房市場，推行一、二手房聯動經營模式。在8、9月份最高峰時，新房經營業務甚至占到了總體營業額的63.8%。但這樣也帶來一個問題，如果中介企業在新房業務方面投入過多的話，可能會對現金流造成影響。因此，在經過11月、12月的調整之后，如今一、二手房的業務構成為，二手房占比60%，一手房占比40%。而且這個經營比例將可能作為漢宇在明年的發展模式，也就是說會以二手房業務為主，而一手房業務則占據總營業額的40%-50%之間。

　　我覺得，一、二手房聯動經營的模式，會在2009年大放異彩。利用門店數量優勢推銷新房，是較為有利的營銷渠道。漸漸的，這種經營模式會形成一種營銷手段和方法，以提供給開發商們新的營銷選擇。

　　“二套房貸”執行是焦點

　　陳宇玨：成交量一直是業內非常關注的焦點。今年下半年由于全球經濟危機，對于整個2008年有一定的帶動影響。從價格上來看，今年上半年的二手房市場成交均價相對于2007年還略有上漲，回落趨勢并不明顯；但是下半年起，隨著成交量的大幅下滑，價格也在相應下跌�？偨Y起來，便形成了上半年價高量多、下半年價低量少的格局。

　　談及政策松綁問題，我認為還是要從綁緊的時候開始討論，現在已經放開了哪些，可能還有哪些沒有放開。在我的從業經驗中，對二手房市場影響較大的政策，首先是2006年的“限外”，其次是營業稅的制約，之后便是二套房貸信貸方面的利率限制，這些政策對于市場交易量是起到了比較大的抑制作用。個人觀點，活躍市場應該從各個方面進行拉動，但目前新政僅僅集中于普通住房等方面的交易限制松動，我認為這對于整體房地產市場的拉動作用并不是太充分。

　　從目前的情況來看，如何合理靈活地把控“二套房貸”的政策執行，各家銀行尚沒有明確說法，而市場對于這個焦點一直有著期待心態。展望2009年，如果二套房貸的具體執行標準能夠更加寬松、更加明朗，我覺得對于市場而言是比較利好的消息。

　　整體產業趨向平穩

　　葉厚彪：伴隨著市場調整的開始，行業洗牌的現象同時出現。其實在2007年那一波市場過熱時期，中介行業的瘋狂擴張也在進行。那一年，是上海這么多年以來中介企業擴張最為迅速的一年，而且這種趨勢一直延續到了今年1、2月份。正因為此，一旦市場發生深度調整態勢，大規模的關閉門店、退離市場等事件也就陸續發生。

　　其實我認為，在快速擴張時期，無論是用人還是企業發展策略，都存在著非理性化成份。洗牌過程恰恰就是把精煉度不夠的企業或者個人淘汰出局，這未必不是一件好事。就目前來說，市場的確很冷，但企業反而有時間和精力調整自己的內部構成，重新安排資源、重新培訓人員，倒是很好的修煉內功時期。

　　從如今的形勢來看，房地產業受到重視是毋庸置疑的。在2009年，整體產業的發展趨勢會更加平穩。在過去的一個月內，利好消息被陸續不斷地釋放出來，這也能夠給予市場以信心鼓勵。目前來看，可能政府手中的牌只是打出了部分，至于接下來出哪幾張，什么時候出，我覺得會按照具體情況做決定。明年的二手房市場將會如何？樂觀的話，4、5月份應該會有改變；保守一點去看，第三季度末至第四季度初會有比較穩定的態勢。(唐文祺)