2008年，注定要在中國房地產業歷史上寫下濃墨重彩的一筆，這是開發商從天堂踏入地獄的一年。故事總是這樣，總是在不經意間發生戲劇性的變化。樓市就是一場買方與賣方角力的游戲，二者在博弈中尋求平衡。當眾多開發商還沉浸在2007年“輝煌”的賺錢年代中不能自拔時，房地產市場卻在2008年悄然發生了“巨變”。2009年即將來臨，樓市還將發生什么變化？

　　1房價繼續下行？

　　2008年年初，房價“拐點論”就已經在房地產業界風行。而2008年也確實完成了房價從上漲到下跌的轉變。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，全國70個大中城市房屋價格指數表明，2008年1月份同比增幅為11.3%，達到近幾年的高點，其后增幅加速遞減，11月份已降到0.2%。與時間跨度為一年的同比增幅相比，環比增幅更能反映出房價短期變化，從8月開始，房價終于由正增長變為負增長，拐點正式出現。

　　中國社會科學院日前在北京發布的2009年《經濟藍皮書》中指出，2009年，在國際、國內經濟形勢以及國家宏觀調控政策的影響下，房地產市場將步入較長時間的調整期。藍皮書指出，2009年將延續2008年房市的低迷，短期內房價面臨進一步回調。

　　事實上，在保障性住房即將批量入市的預期下，商品房價格也可能將面臨方向性的調整。再加上大多數業內人士仍預期明年上半年樓市回暖無望，但開發商會借下半年的回暖加大推盤力度，因此，在供應加大的前提下，再加上開發商資金回籠預期，很可能會在價格做出一定的讓步。

　　世邦魏理仕住宅項目營銷部高級董事陳煒表示，當前采用降價舉措的大多是土地儲備量大、年報需要做得漂亮的公司，明年還會繼續降價，現在賣的項目，可能是2005年的土地。而2007年獲得的土地，還沒有投放市場。有降價和資金需求的公司，在市場上不會放棄明年2季度的市場，將會是一個集中新上市的時機，但大多房源依然會采用低開的舉措。

　　楊紅旭同時指出，按照市場價格下滑的慣性，未來全國房價環比跌幅還會繼續擴大。在房價回調時，也要提防房價過快、過度下跌，否則不僅危及企業，而且不利市場穩定發展，若不加以防范，則有可能出現“硬著陸”。針對于此，政府必須予以足夠的重視，加大穩定市場、剌激需求的政策力度。

　　2成交即將回暖？

　　中國房地產指數系統秘書長、搜房控股有限公司董事長莫天全認為，樓市要復蘇至少需要6~12個月的準備期。他表示，2008年是一個調控年，下半年全國主要城市商品房的成交量都有40%左右的下滑，價格方面也有15%~20%不同幅度的調整。

　　實際上，在全國房價出現負增長以前，全國商品房成交量已持續低迷半年左右，多數一、二線城市的成交量同比都下降五成左右。楊紅旭認為，久盤必跌，開發商的資金鏈越來越緊張，不得不降價促銷以回籠資金，于是全國樓市進入量價齊跌階段。

　　對比2008年中央政府相關部門和地方政府的救市措施可以發現，中央政府相關部門救的是市場需求，重點在于“救量”。地方政府除了扶持需求外，還照顧到開發商，比如緩交土地出讓金。

　　楊紅旭認為，從救市效果分析，整體上有利于房地產市場趨穩，但由于政策見效需要一個周期，短期難以改變市場下行的大勢。而且，救市很難“畢其功于一役”，相關部委和地方政府的配套措施還將會陸續推出。

　　國際五大行之一的世邦魏理仕上海分公司總經理馬樂表示，樓市放緩現象比預期更嚴峻，當前樓市觀望氣氛濃厚，明年的三、四季度成交將有望逐步活躍。

　　五合智庫總經理鄒毅認為，當前消費者對價格的心理預期并沒有改變，因此樓市短期難見回暖。如果明年二季度外部經濟環境好轉，那么樓市才有可能慢慢回暖。同時，還要看股市，股市慢慢反彈了，樓市才有可能觸底反彈。

　　3土地繼續流標？

　　“地王”退地、土地流拍主導2008年的土地市場。2009年，還會持續這種現象嗎？

　　房地產高級經濟師章林曉在接受媒體采訪時表示，明年上半年，樓市不可能回暖。相應地，土地市場也將延續今年下半年以來的低迷態勢。

　　北京中原投資顧問部的研究報告稱，由于今年市場形勢低迷，并且出現多宗土地流拍，預計2009年土地整體價格將下調。2009年土地供應總量將繼續增加，仍將大力推出保障性住房和兩限房，預計明年保障性住房和兩限房用地供應將比2008年有所增加。

　　根據國土資源部近期下發的《關于做好2009年報國務院批準城市建設用地申報工作的通知》的要求，地方政府要在2009年2月28日前完成2009年用地計劃申報。未完成2007年供地計劃的城市不準申報2009年用地計劃；2008年用地計劃完成緩慢的城市，減少2009年用地計劃申報指標。

　　這意味著地方政府要在近段時間內將2007和2008年的存量土地消化完。

　　中原投顧的報告同時認為，雖然目前情況下，多數開發商更多關注的是如何保持良好的現金流，但實力派開商仍將實施“儲地為王”的地產開發策略。比如近2年銷售情況較好的開發商，以及資金鏈充足的開發商，將會在明年實施“儲地為王”計劃。但近2年銷售情況不好，資金緊缺的開發商，關注的重點是如何平衡土地儲備和資金鏈的問題，拿地較為謹慎。

　　楊紅旭認為，面對企業的這種正常行為，地方政府應該調整土地出讓的思路。

　　首先，不能再繼續抱著多賣地、賣貴地以增加地方財政收入的傳統觀念，地方政府要從總量上適當減少土地供應，以緩和土地市場和房產市場雙雙供大于求的形勢，避免市場和房價大幅下跌。

　　其次，要調整土地出讓的結構，盡量供應開發商需求較為急迫，建成后市場前景較好的地塊。

　　最后，地方政府土地管理重點要放在“控增逼存”，目前開發商手中的土地儲備較多，其中相當一部分屬于閑置土地，要優先督促其及早開發，而非增加大量新的土地供應。

　　4專業人才大流動？

　　洲聯集團劉力博士認為，2009年，房地產行業的洗牌已不可避免。尤其是一批天價拿地、囤地的開發商可能會因資金問題面臨出局，或不得不尋求項目合作。相反，有良性流動資金、立足傳統行業進行房地產開發的企業占有絕對優勢，他們有充足的資金保障，手中沒有囤壓大面積土地，這時正好可以整合瀕臨倒閉的地產企業，吸納良好的土地、項目和人才資源。

　　劉力博士認為，行業新的格局正在形成。首先是資本的集中，包括資金、土地、項目等。一批中小開發商將被淘汰，優秀健康的企業將崛起壯大，逐漸形成寡頭局面；其次是人才的集中，中國房地產業經過十多年高速發展，產業鏈日益完善，但由于業務流程涉及十余個專業環節，對專業人才存在著迫切需求。今后一段時間，很多優秀的專業人才會由中、小企業流向大型正規企業，從而緩解大企業的人才瓶頸問題。

　　劉力指出，洗牌后，不具備專業開發能力和管理水平的開發商將逐步被淘汰，以前開發商只要拿地建房就能贏利的模式也難以為繼。生存下來的企業將更加認識到專業化開發和管理模式的重要性，各環節將越來越追求專業化，對產品品質的追求將重于對項目效率的追求，進而推動房地產業進入產品時代。

　　5行業整合加劇？

　　雖然，地產熊市讓很多地產商難受，但是卻同樣使更多的地產商得利。

　　根據易居地產研究院的統計，包括萬科、恒大、富力、金地在內的眾多企業，在2008年都實現了品牌市場份額的擴大化。

　　另一方面，今年的土地成交價格雖然低廉，但大部分都落在大開發商的口袋中。萬科、中海、保利等開發商成為今年的囤地大戶，獲得了大量的低價出讓地塊。而一些開發商由于去年拿地過多，且購買的土地地價過高，今年并沒有再買地。這也使得開發商在土地儲備上出現了分化，部分開發商由于在后續項目出現“斷檔”，已經無法再維持現有的市場份額。

　　與開發商一樣，營銷代理公司也將進入整合時代。業內人士羅淵認為，2008年國內的營銷代理公司在業務上輸給一直看不起的中介，原來從大開發商那里做代工賺品牌，從小開發商那里做溢價賺利潤的模式幾近徹底破產的邊緣。

　　自2005年之后，大開發商逐漸在產品中注入自己的品牌性格，通過這種實實在在的產品內涵建立起客戶的忠誠度，開發商也通過對他們客戶的理解得知他們的需求和底線，所以在這個蕭條期降價手法的運用嫻熟到位。而這些能力是代理公司學不來的，更無法通過他們去教會那些小開發商。

　　6政府如何擴大購房需求

　　除了出臺各種優惠政策，吸引購房者買房外，2009年政府還會出臺哪些政策刺激消費？

　　有經濟學家認為，中央政府的“四萬億”和地方政府的“十六萬億”投資，形成了巨大的需求，將會在明年釋放出來。上述投資中的一半，會轉變為工資，而工資又可以轉化成購買力，有了這些購買力，購房有效需求就能夠得以解決。

　　在上述“20萬億”中，有一部分資金是用于經濟適用房和廉租房建設。而在一些地方，如南京，這兩類保障房是由政府出資向市場購買商品住宅實現的。

　　在上海，國資背景的企業收購商品住宅的模式，也成為政府擴大需求的一種方式。在2008年的最后一個月，上海陸家嘴集團、外高橋集團、張江集團等國有集團，紛紛通過商品房市場購買普通商品住宅作為人才公寓，向外來優秀人才提供住宿。

　　與此同時，上海市政府還引入了包括中化集團在內的七大央企，在上海北外灘購買辦公樓自用；駐京央企的一些辦事處，也被傳出資購買商品房，用于提供員工住宿。

　　政府出資加快舊區改造，也被認為是政府部門擴大購房需求的思路之一。十二月初，上海靜安區宣布加快推進舊區改造并探索實行舊區改造“就近安置”新模式，將在2009年預計投入6億元拆除2.6萬平方米的零星舊里。

　　靜安區區長張仁良說，“零星舊里動遷成本高，對開發商來說沒有商業價值，但是政府必須為改善民生’買單’，區里堅決投入財政補貼進行公益性改造。"

　　7融資環境如何變化

　　12月13日，國務院的“金融30條”出臺，房地產信托投資基金(REITs)終于獲得了最高級別的準生證。“金融30條”中明確規定：開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業融資渠道。不過，關于REITs基金究竟是股票形式還是債券形式，以及何時正式開始募集，依然是個問題。

　　12月21日，國務院發布《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》(下稱：《意見》)，內容主要包括支持房地產開發企業積極應對市場變化、多渠道籌集建設資金；商業銀行要根據信貸原則和監管要求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持力度；對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組有關企業或項目，提供融資支持和相關金融服務；支持資信條件較好的企業經批準發行企業債券，開展房地產投資信托基金試點，拓寬直接融資渠道。

　　上述政策的出臺，無疑會放松開發商的外部融資壓力，讓資金極為緊張的房地產企業松一口氣，延長后者的生命線。

　　不過，國務院政策的放松，并不代表開發商就此可以高枕無憂。由于國內房地產公司資產負債率居高不下，各商業銀行評估地產開發項目的信貸風險依然很高。地產商是否能夠得到銀行體系的充足信貸仍有疑問。

　　8開發商如何轉型

　　中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一在“2008中國城市住宅與房地產發展高峰論壇”上說，房地產企業要主動順應形勢，從研究市場規律入手，主動調整和轉型。

　　他認為，房地產開發企業在轉型過程中要堅持兩個理念：一是科學發展；二是誠信經營。同時要提高三個能力：一是提高對市場的前期策劃和判斷能力，研究企業的開發期、開發目標、開發產品，包括積極參加經濟適用房、廉租房的建設，開發省地節能環保型的建筑；二是提高開發建設的能力，提高產品的含量，提高住宅的水平；三是提高企業的融資和資金管理能力，加強成本核算和財務管理。

　　明年或許是房地產企業的轉型之年。此前，SOHO中國董事長潘石屹也曾認為，國內的房地產企業需要在商業模式和戰略上轉型，不過現在轉型已經有些晚。

　　此前，SOHO中國、北京萬通地產和上海長峰集團等，都在最近兩三年間完成了轉型，由單純的住宅開發商，轉向為商業地產的開發和經營商，以持有、經營商業地產為公司的主營業務。

　　明年，是否會有更多的開發商步這些公司的后塵，將成為懸念。

　　9住宅產品兩端分化

　　劉力博士認為，2009年，國內住宅產品市場發展將大致向兩端分化：一種是政府主導的保障性住房建設；另一種是開發商為主的個性化高端產品，這種變化主要取決于當前市場結構和開發模式的轉變。

　　首先從市場結構看，近年來國家大力推行兩限房、經濟適用房、廉租房等保障性住房政策，與市場化的普通商品房和高端住宅并存。且今后的保障性住房也將由原來政府提供相關政策、企業為主體開發的模式慢慢轉變為一部分由政府主導來建設。這樣的話，必然會使得保障性用房無論是數量、規模還是非市場性的特點都會越來越強。

　　其次，保障性用房的大規模建設，也將導致開發模式的轉變。像前幾年開發商主導的大盤、新城、衛星城建設等項目會越來越少，今后企業拿地的規模會相對小一些，對土地位置的選擇較以往增加了偶然性。因此，他們會更傾向于開發一些高端、特色的個性化住宅產品，滿足市場上中產以上階層二次或多次置業的居住、投資需求。

　　10還會有多少政策出臺

　　對于房地產行業而言，2008年的樓市可以說是政策市。從六月份開始，便有地方政府出臺政策，鼓勵購房者入市買房。到了九、十月份，“救市”政策更是層出不窮，從地方到中央都有相應的“救市”政策鼓勵消費。

　　放松二套房貸、減少購房買入和轉讓環節的各種稅費、降低貸款利息……，在已經出臺了不少鼓勵消費的政策之后，中央和地方各級政府還將會出臺怎樣的政策，刺激目前低迷的房地產消費？

　　此前，上海在1998年出臺鼓勵房地產消費的多項政策，曾被輿論廣泛提及。開發商也認為，這些政策可以起到刺激市場的作用。

　　這些政策包括購房退稅、購房可以獲得藍印戶口等。因為預期上述政策會被發布，很多購房者都在等待。然而，也有人反對出臺這些政策，因為他們認為，如果政府被“脅迫”，出臺這樣的優惠政策鼓勵購房。難保購房者得隴望蜀，要求更多的政策優惠，屆時政府將處于被動。

　　政府部門還會繼續出臺優惠政策，鼓勵購房嗎？在進退維谷間，政府的下一步政策取向，尤為值得關注。