近日，房地產(chǎn)及建筑、物業(yè)管理領(lǐng)域的待售股權(quán)頻頻上榜各大產(chǎn)權(quán)交易所的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓平臺(tái)，攀鋼集團(tuán)、中信集團(tuán)、葛洲壩集團(tuán)等先后宣布轉(zhuǎn)讓旗下相關(guān)資產(chǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受國(guó)際金融危機(jī)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)調(diào)整的影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域也步入低迷周期，而行業(yè)景氣度的下滑，無疑會(huì)促使房地產(chǎn)領(lǐng)域加速資產(chǎn)整合，預(yù)計(jì)2009年這一領(lǐng)域的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)會(huì)更加頻繁。

　　房地產(chǎn)股權(quán)熱賣

　　進(jìn)入12月份以來，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所和北京產(chǎn)權(quán)交易所已出現(xiàn)數(shù)筆房地產(chǎn)、物業(yè)、建筑企業(yè)的賣單。

　　2008年12月23日，攀鋼集團(tuán)掛牌轉(zhuǎn)讓所持成都萬(wàn)邦物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，掛牌價(jià)格264.50萬(wàn)元。上海聯(lián)交所提供的資料表明，萬(wàn)邦物業(yè)主營(yíng)物業(yè)管理、房屋營(yíng)銷策劃和建材銷售，是一家注冊(cè)資本僅100萬(wàn)元的小型企業(yè)。萬(wàn)邦物業(yè)的總資產(chǎn)為579萬(wàn)元，總負(fù)債314.51萬(wàn)元，所有者權(quán)益264.49萬(wàn)元；前一年度主營(yíng)收入、凈利潤(rùn)分別為660.34萬(wàn)元和85.68萬(wàn)元(交易基準(zhǔn)日為2008年5月31日)。攀鋼集團(tuán)表示，受讓人須具有三年以上物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，連續(xù)三年盈利。

　　2008年12月29日，中國(guó)葛洲壩集團(tuán)公司掛牌出售所持葛洲壩海集房地產(chǎn)開發(fā)有限公司31.5%股權(quán)(共持有99.167%)，掛牌價(jià)格2億元。根據(jù)海集房地產(chǎn)的審計(jì)報(bào)告和評(píng)估報(bào)告，該公司資產(chǎn)總額35.05億元，凈資產(chǎn)6.11億元，上年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入44.22萬(wàn)元，凈利潤(rùn)3萬(wàn)元；31.5%股權(quán)對(duì)應(yīng)評(píng)估值1.99億元(評(píng)估基準(zhǔn)日為2008年9月30日)。葛洲壩集團(tuán)提出，受讓方應(yīng)為一家以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主的國(guó)有或國(guó)有控股企業(yè)，擁有房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)，注冊(cè)資本金不低于2億元。

　　同日，中國(guó)葛洲壩集團(tuán)公司還掛牌轉(zhuǎn)讓所持中國(guó)葛洲壩集團(tuán)建筑工程有限公司100%股權(quán)，掛牌價(jià)格2012.82萬(wàn)元。根據(jù)掛牌資料，中國(guó)葛洲壩集團(tuán)建筑工程有限公司是一家注冊(cè)資本2000萬(wàn)元的小型國(guó)有控股企業(yè)，資產(chǎn)總額1.03億元，凈資產(chǎn)1852.67萬(wàn)元，上年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1.69億元、凈利潤(rùn)293萬(wàn)元；全部股權(quán)對(duì)應(yīng)評(píng)估值2012.82萬(wàn)元(評(píng)估基準(zhǔn)日為2008年9月30日)。出于對(duì)標(biāo)的企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展考慮，葛洲壩集團(tuán)要求“受讓方應(yīng)為從事水利水電、路橋、港航、火電建設(shè)施工的國(guó)有或國(guó)有控股企業(yè)；注冊(cè)資本金不低于1億元；受讓方須承諾，中國(guó)葛洲壩集團(tuán)建筑工程有限公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)、不因本次轉(zhuǎn)讓而解除該公司職工的勞動(dòng)關(guān)系或調(diào)整董事、監(jiān)事、高管人員。”除此之外，12月份中信集團(tuán)也掛牌轉(zhuǎn)讓其所持深圳市中信星光名庭房地產(chǎn)有限公司48%股權(quán)，掛牌價(jià)格3000萬(wàn)元。

　　受累行業(yè)景氣度下行？

　　近期以來，受國(guó)際金融危機(jī)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)調(diào)整的影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域也步入低迷周期，房地產(chǎn)救市政策也在多方利益博弈中謹(jǐn)慎前行。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，行業(yè)景氣度的下滑，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域資產(chǎn)整合有客觀推動(dòng)作用。

　　從政策層面來看，10月22日國(guó)家出臺(tái)了鼓勵(lì)首次和改善性購(gòu)房的優(yōu)惠利率最多可到七折的政策。結(jié)合此后連續(xù)數(shù)次降息，政策已經(jīng)很明確地向消費(fèi)者傳達(dá)了拯救經(jīng)濟(jì)、拯救地產(chǎn)行業(yè)的取向；但是，鑒于復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)因素和社會(huì)因素，短期內(nèi)市場(chǎng)對(duì)政策效果仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　從企業(yè)層面來看，開發(fā)商收縮戰(zhàn)略進(jìn)一步擴(kuò)大。以萬(wàn)科和保利為例。2008年10月份，萬(wàn)科和保利都沒有新拿項(xiàng)目用地，尤其值得注意的是，10月份是萬(wàn)科今年1月份以來首次沒有拿地的月份，具有標(biāo)志性意義。安信證券的陶學(xué)明認(rèn)為，隨著成交量的持續(xù)萎靡，土地購(gòu)置面積和開發(fā)面積增速也自6月份開始大幅下降。9月份，全國(guó)土地購(gòu)置面積2595萬(wàn)平方米，同比下降了36%，土地開發(fā)面積1369萬(wàn)平方米，同比下降了32%。顯然，房地產(chǎn)企業(yè)開始主動(dòng)調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，縮減拿地規(guī)模。

　　上述因素?zé)o疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為產(chǎn)生加速作用。

　　一位分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)領(lǐng)域資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓活躍，與行業(yè)調(diào)整、央企整合都有密切關(guān)系。在央企整合方面，管理層對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的央企重組脈絡(luò)已經(jīng)非常明確。早在2004年6月，國(guó)資委就發(fā)布《關(guān)于中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)重組有關(guān)事項(xiàng)的通報(bào)》指出，中國(guó)建筑工程總公司、招商局集團(tuán)、中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)、保利集團(tuán)、華僑城集團(tuán)擬以房地產(chǎn)作為主業(yè)發(fā)展；擬將房地產(chǎn)業(yè)作為非主業(yè)剝離的有關(guān)央企,可與這些企業(yè)聯(lián)系重組問題。今年5月，國(guó)資委又發(fā)布審核確認(rèn)公告，對(duì)中國(guó)國(guó)電集團(tuán)、中糧集團(tuán)和中國(guó)保利集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍做出調(diào)整。“目前，央企面臨的眾多壓力之一就是資產(chǎn)重組。為貫徹主輔分離、精干主業(yè)的要求,一些央企正在積極探索非主業(yè)資產(chǎn)的剝離和重組工作，尤其是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。”

　　上述人士同時(shí)強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)近年來一直是宏觀調(diào)控的集中轟炸對(duì)象，再加上其它主客觀原因，部分掛牌企業(yè)的資產(chǎn)狀況和盈利能力欠佳，這可能在一定程度上影響轉(zhuǎn)讓進(jìn)程。在宏觀經(jīng)濟(jì)增速回調(diào)以及行業(yè)景氣度下滑的背景下，人們很可能對(duì)掛牌房地產(chǎn)企業(yè)更加挑剔。(記者 家路美)