有人把樓市分為“唱跌派”與“唱漲派”，這是有意激發(fā)矛盾的一種劃分。最近，牛刀與地產(chǎn)界蔡某的爭(zhēng)執(zhí)就屬于這種情況。當(dāng)牛刀給我說(shuō)起此事的時(shí)候，我勸他別應(yīng)戰(zhàn)，因?yàn)閷?duì)于蔡某之類的地產(chǎn)吹鼓手我聽都沒(méi)有聽說(shuō)過(guò)，即便是在開發(fā)商圈中，像蔡某這樣的人也常被視為不入流的小混混，不足與之辯論，辯論只會(huì)讓自己被動(dòng)。

　　這是題外話。

　　我看跌2009年的中國(guó)樓市，但我不認(rèn)為自己是“唱跌派”，作為一位研究者，我是根據(jù)大量客觀數(shù)據(jù)和翔實(shí)的資料得出的結(jié)論，無(wú)論是材料本身還是邏輯推理過(guò)程，都極力做到嚴(yán)謹(jǐn)。

　　要研究2009年樓市的趨勢(shì)，首先要看供應(yīng)與需求(購(gòu)買力)，這兩點(diǎn)是判斷未來(lái)房?jī)r(jià)漲跌的最重要最本質(zhì)最核心的因素。

　　如果對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境與中國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況的內(nèi)環(huán)境進(jìn)行綜合評(píng)估，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，2009年的樓市，供應(yīng)與需求是嚴(yán)重脫節(jié)的，而房?jī)r(jià)與購(gòu)買力又是嚴(yán)重脫節(jié)的。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)已經(jīng)成為無(wú)源之水、無(wú)本之木。

　　需求和購(gòu)買力決定房?jī)r(jià)走勢(shì)。過(guò)去，富人的住房消費(fèi)、投機(jī)性購(gòu)房，掩飾了中國(guó)樓市的一個(gè)非常可怖的危險(xiǎn)，那就是建立在民窮基礎(chǔ)上的內(nèi)需不足，以及中等收入階層的大幅縮水。

　　曾有開發(fā)商說(shuō)，他們是為富人建房。這種說(shuō)法哪怕算不上愚蠢，至少也是一種無(wú)知。事實(shí)上，作為購(gòu)房主體，中等收入群體應(yīng)該是決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵。而中國(guó)的中等收入群體遲遲不能形成，始于2007年的這波股市大跌，又讓原本達(dá)到中等收入的群體損失慘重，很多人因此重新退回到低收入階層。

　　如果沒(méi)有中等收入群體作為依托，中國(guó)的房?jī)r(jià)只能是少數(shù)人的游戲。這種游戲在2007年走到了盡頭，當(dāng)王石提出拐點(diǎn)論，并斷然掉頭的時(shí)候，幾乎所有的開發(fā)商都在嘲笑他，一如當(dāng)年巴菲特拋掉中石油引發(fā)的嘲弄，最終，嘲弄者被置于被動(dòng)地位。中國(guó)房?jī)r(jià)以蕭條驗(yàn)證了王石的英明。

　　在任何行業(yè)，前瞻性都是非常重要的。如果沒(méi)有購(gòu)買力支撐，中國(guó)房?jī)r(jià)是不可能繼續(xù)保持上漲勢(shì)頭的。開發(fā)商、地方政府長(zhǎng)達(dá)十幾年對(duì)房地產(chǎn)的透支，已經(jīng)達(dá)到了極限，現(xiàn)在是接受市場(chǎng)報(bào)復(fù)的時(shí)候。

　　以北京為例。我此前曾經(jīng)撰文指出：由于房?jī)r(jià)連年上漲，住房的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生明顯變化。北京市2008年下半年，大量的保障性住宅將陸續(xù)面市，預(yù)計(jì)總供應(yīng)量將達(dá)600萬(wàn)平方米、7萬(wàn)套；與此同時(shí)，2008年新增供應(yīng)市場(chǎng)的普通住宅面積大約1800萬(wàn)平方米，15萬(wàn)套。加起來(lái)已經(jīng)是22萬(wàn)套，如果再加上此前沒(méi)有售出的存量住房，及炒房客拋向市場(chǎng)的住房，北京市場(chǎng)的存量住房在下半年將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)30萬(wàn)套，而北京上半年的住房銷售才3萬(wàn)多套！供大于求的趨勢(shì)日益明顯。

　　我的這一估算最近得到了驗(yàn)證。

　　來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月15日，北京尚未銷售的新建商品房加上現(xiàn)房，還有35.7745萬(wàn)套房子沒(méi)有銷售出去，其中住宅15.1664萬(wàn)套。對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士作出了這樣的判斷：“2005到2006年，上海是樓市調(diào)控重災(zāi)區(qū)；2007年，深圳是樓市調(diào)控的重災(zāi)區(qū)；而從目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2008年北京將板上釘釘?shù)爻蔀闃鞘羞@輪調(diào)控中下調(diào)最厲害的重災(zāi)區(qū)。”

　　受次貸危機(jī)影響，許多企業(yè)倒閉，人們的整體收入水平下降，而全國(guó)許多地方的房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)大規(guī)模調(diào)整，這樣，導(dǎo)致房?jī)r(jià)偏離民眾的實(shí)際購(gòu)買力越來(lái)越遠(yuǎn)，商品房空置面積日益嚴(yán)重。2008年11月25日，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在“2008年第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)REICO報(bào)告會(huì)”上指出：“按目前這種銷售量下滑速度，2008年全國(guó)商品房空置率有可能將升至1.5億-2億平方米左右。”而此前來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至2008年10月末，全國(guó)商品房空置面積1.33億平方米，同比增長(zhǎng)13.1%。中金公司在最近發(fā)布的2009年宏觀經(jīng)濟(jì)展望研究報(bào)告中也認(rèn)為，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、廈門、南京、杭州、重慶、哈爾濱等全國(guó)15個(gè)城市現(xiàn)有的商品房庫(kù)存，需要約27個(gè)月才能消化。

　　1996年，聯(lián)合國(guó)人居中心出版的世界人居報(bào)告中，在對(duì)50多個(gè)國(guó)家的首都城市進(jìn)行調(diào)查后認(rèn)為，一套住房的合理價(jià)格應(yīng)在居民年收入的2至3倍，如達(dá)到5倍時(shí)，大多數(shù)人就會(huì)無(wú)力購(gòu)買，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。發(fā)達(dá)國(guó)家的住房市場(chǎng)，其“房?jī)r(jià)收入比”基本上在這個(gè)范圍內(nèi)。而我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比，在一線城市普遍在20倍以上。在目前受次貸危機(jī)影響，許多行業(yè)降薪的情況下，房?jī)r(jià)必然是加速下跌！

　　人為的力量能阻止這種跌勢(shì)嗎？我認(rèn)為不能。所謂識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰，開發(fā)商和地方政府應(yīng)該理性面對(duì)這一現(xiàn)實(shí)，早日作出正確選擇。(時(shí)寒冰 中國(guó)財(cái)經(jīng)傳媒人聯(lián)盟特約觀察員、鳳凰博報(bào)特約顧問(wèn)、南京大學(xué)客座教授、上海證券報(bào)評(píng)論主編）