預(yù)測(cè)甚至猜測(cè)樓市的底部就如迷宮游戲神秘莫測(cè)、解法各異。樂觀者預(yù)計(jì)2009年中旬見底，悲觀者認(rèn)為2010年都難說夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)。不過，理性的道路總有軌跡可循，所有的專家均認(rèn)可預(yù)測(cè)的市場(chǎng)內(nèi)部因素是基于認(rèn)真評(píng)估考量成交量、政策、開發(fā)商資金狀況和房?jī)r(jià)四大因素。

　　有人說經(jīng)濟(jì)學(xué)家就像預(yù)言家最終都有些神秘色彩。但不管我們對(duì)每一個(gè)預(yù)言是大吃一驚或者安之若素，這四個(gè)指標(biāo)的評(píng)論與分析都將讓我們理解各種專家的思路和側(cè)重，也會(huì)為我們的集體迷茫的表情帶來些許平和與理性。

　　成交量已經(jīng)見底？

　　成交量是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心數(shù)據(jù)，是測(cè)試市場(chǎng)繁榮程度的最可靠憑證。有時(shí)候是唯一證據(jù)，因?yàn)樵谥袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種令人眼花繚亂的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，只有成交數(shù)據(jù)是實(shí)時(shí)不可欺的。連政府官員在回避房?jī)r(jià)問題的討論時(shí)都會(huì)以此作為借口，“房?jī)r(jià)由市場(chǎng)決定，我們只關(guān)心成交量”。

　　目前的情況看來，全國(guó)各主要城市的成交量在2008年11月、12月份都出現(xiàn)回暖跡象。深圳商品住宅11月的日均成交量在200套左右，北京也走出日均百套左右的歷史性低谷，出現(xiàn)成交量逐步攀升的趨勢(shì)。但是在成交量是否已經(jīng)觸底的問題上，各路專家的看法卻相當(dāng)一致，結(jié)論是“恐怕沒有”。房地產(chǎn)企業(yè)陽光100常務(wù)副總裁范小沖稱眼下出現(xiàn)的反彈為“簡(jiǎn)單抖動(dòng)”，是過去幾個(gè)月低迷期蓄積量的釋放。搜房指數(shù)研究院副院長(zhǎng)黃瑜認(rèn)為，成交量在政策的刺激下出現(xiàn)了震蕩，但并不代表信心全面恢復(fù)。她相信，除了政策刺激，只有房?jī)r(jià)下滑能夠刺激成交量上升。就此問題，更多的人認(rèn)為，還不敢說現(xiàn)在是最壞的時(shí)候。

　　搜房指數(shù)研究院公布的每周各城市交易量數(shù)據(jù)也顯示，就在最近一次房地產(chǎn)新政策出臺(tái)之后，各城市交易量并沒有一致上揚(yáng)，大城市成交量上升的個(gè)數(shù)反而在減少。顯然，政策并不是決定成交量的最關(guān)鍵因素。影響成交量的價(jià)格和存貨等因素不變或者惡化的情況下，成交量仍然可能繼續(xù)下探。

　　還有多少政策？

　　在3個(gè)月之內(nèi)，政府連續(xù)三次出臺(tái)直接針對(duì)樓市的政策，企圖挽救低迷的市場(chǎng)。從新房交易稅費(fèi)減免到二手房和第二套房的政策適度調(diào)整。每一輪政策出臺(tái)之后，開發(fā)商均呼效果不明顯，力度不夠。華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)對(duì)政策抱以較高評(píng)價(jià)，“外部環(huán)境的變化是每個(gè)市場(chǎng)中的個(gè)體無法改變的，即使是抱團(tuán)烤火也有柴火燒盡的時(shí)候。只有政府的力量可以營(yíng)造一個(gè)小氣候環(huán)境，只有更積極的出擊才有可能打破僵局。”任志強(qiáng)呼吁盡快出臺(tái)刺激消費(fèi)的退稅政策。

　　那么政策儲(chǔ)備是不是能夠保證在未來一年不斷刺激市場(chǎng)交易？政府是否有足夠手段來遏制下滑的勢(shì)頭？對(duì)此，黃瑜也屬于偏樂觀派。黃瑜的看法是中國(guó)政府的樓市政策偏于保守，盡管我們現(xiàn)在看到的政策效果不明顯，似乎可出的政策不多，但保守的策略也許會(huì)調(diào)整。

　　在人們熟知的范圍內(nèi)，等待中的力度較大的政策還有徹底松綁第二套房和購(gòu)房退稅。這兩項(xiàng)政策出籠也并非沒有顧慮。第二套房首付和貸款徹底松綁明顯遭到了來自高層的阻力。銀監(jiān)會(huì)對(duì)此非常謹(jǐn)慎。購(gòu)房退稅還沒有得到地方政府的響應(yīng)。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的一位官員則明確表示，政策空間已不大，企業(yè)要做好準(zhǔn)備。

　　當(dāng)然，政府各部門對(duì)于房地產(chǎn)政策的分歧已經(jīng)顯化，分歧焦點(diǎn)在于是主要刺激存貨市場(chǎng)還是以新增量為主。未來政策調(diào)整取決于各部門最終達(dá)成的共識(shí)。至于更為激進(jìn)的政策，可以推想同樣會(huì)遭遇更為強(qiáng)烈的阻力。

　　開發(fā)商的資金能堅(jiān)持多久？

　　需要承認(rèn)，在樓市探底和買賣雙方的博弈中，開發(fā)商的實(shí)力是關(guān)鍵因素。在有足夠資金儲(chǔ)備的情況下，降價(jià)的確是開發(fā)商的次優(yōu)選擇。這并不是個(gè)簡(jiǎn)單的道德問題，而是考慮諸多困難因素的市場(chǎng)選擇。

　　開發(fā)商的資金能夠堅(jiān)持多久在眾多分析人士的眼中結(jié)論也是高度一致的，情況可能更糟。范小沖表示，盡管現(xiàn)在看起來，開發(fā)商經(jīng)過一些降價(jià)回籠了資金，這只是暫時(shí)渡過難關(guān)。本身作為開發(fā)商范小沖的判斷是，回籠的資金并沒有最終形成資金存量，大部分用于緩解債務(wù)困難，“只要環(huán)境惡化，資金困難會(huì)再次展現(xiàn)”。專事研究房地產(chǎn)企業(yè)的正略鈞策高級(jí)經(jīng)理郝炬的回答更肯定，“只會(huì)更壞，不會(huì)更好”。其原因是目前的交易量不能支撐足夠的銷售回款，成交不足將會(huì)抵消掉對(duì)緩解企業(yè)資金難度的有利因素。

　　有利的方面是銀根放松的正面因素，范小沖承認(rèn)，規(guī)模企業(yè)獲得貸款確實(shí)相對(duì)輕松一些了，陽光100也有受益，但他對(duì)2009年一、二季度的市場(chǎng)情況嚴(yán)重缺乏信心。

　　房?jī)r(jià)還能降多少？

　　細(xì)心的觀察者可能已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，在北京每波次降價(jià)之后，開發(fā)商總是迅速地將特價(jià)或者特惠招牌摘掉。嚴(yán)格地說，除了深圳之外，公開的降價(jià)甚至還沒有廣泛出現(xiàn)。大部分人愿意將降價(jià)視為嚴(yán)重的社會(huì)問題，異常關(guān)心，但是在樓市問底的分析中，房?jī)r(jià)反而是排在靠后的位置，因?yàn)樗�更多是結(jié)果，而不是原因。房?jī)r(jià)的走穩(wěn)和回彈將是底部的鮮明標(biāo)志。

　　房?jī)r(jià)處于下行通道已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，問題僅僅在于它會(huì)下滑多少，持續(xù)到什么時(shí)候。黃瑜給出的簡(jiǎn)明答案是，影響因素很多，但最終取決于供需關(guān)系。那我們來看看供需關(guān)系。

　　根據(jù)搜房研究院的數(shù)據(jù)匯總，黃瑜描述的基本態(tài)勢(shì)是，按照現(xiàn)有的成交量計(jì)算，全國(guó)各城市平均有14個(gè)月的存貨消化周期。北京的存貨量尤甚，大約在24個(gè)月左右。范小沖的判斷還要高出這個(gè)數(shù)字。

　　這是一個(gè)超常規(guī)的數(shù)字。一般情況下，平均存貨是不高于10個(gè)月。而且現(xiàn)在存貨還在激增，原因是前兩年開工的新增量在入市，而消化速度極低。其實(shí)，所謂的存貨消化周期，或者去化周期是按照總量和成交速度相除得來。在2006年、2007年銷售火爆的時(shí)候，新增上市量和成交量的比例是1或者更高，而目前是的比例是0.5至0.6。也就是說，舊貨未清，新貨又添進(jìn)倉(cāng)庫(kù)。

　　范小沖認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)的平穩(wěn)是個(gè)下行波動(dòng)的平臺(tái)，多空博弈之后會(huì)繼續(xù)向下。他的預(yù)測(cè)是房?jī)r(jià)在2009年底或者2010年可能穩(wěn)住。樂觀者的預(yù)計(jì)比范小沖提早半年。

　　上述的四因素是分析人士考察房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部的主要依據(jù)。當(dāng)然，最讓他們難以預(yù)估的核心因素是宏觀形勢(shì)。幾乎所有人的結(jié)論都是基于一個(gè)共同的判斷，即宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)會(huì)在2009年第二或者第三季度走穩(wěn)。如果這一依據(jù)發(fā)生變化，他們?cè)敢怆S之表示更樂觀或者更悲觀些。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新指出，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的惡化還在持續(xù)中，處在困難的深化期。至于房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)泡沫并不可怕，可怕的是與金融危機(jī)聯(lián)系到一起。“房地產(chǎn)業(yè)的冬天還沒有來！”王宏新說。(作者：姜洪橋)