在國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整中，地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈是令市場最擔心的問題。股市低迷、銀行惜貸、銷售萎縮、庫存高企、景氣下滑……這一切，都使房地產(chǎn)業(yè)深陷流動性“危情”之中。

　　歲末年初，中央貨幣政策轉(zhuǎn)向，將“從緊”調(diào)整為“適度寬松”，并提出滿足房地產(chǎn)企業(yè)“合理的融資需求”。業(yè)內(nèi)專家指出，在“保增長”的環(huán)境中，銀行今后對房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求會在一定程度上“開綠燈”，但受消費意愿持續(xù)下降、房屋存貨不斷走高的影響，房地產(chǎn)業(yè)整體的資金壓力依然巨大。華遠集團董事長任志強便指出，2009年，不排除部分企業(yè)資金鏈斷裂。

　　開發(fā)資金普遍“吃緊”

　　“2007年，房地產(chǎn)行業(yè)比較亢奮，企業(yè)高價拿地、大幅圈地屢見不鮮，由此沉淀了大量的開發(fā)資金；從2008年開始，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，信貸環(huán)境也延續(xù)了近一年的從緊格局，由此導(dǎo)致地產(chǎn)商的開發(fā)資金普遍比較緊張。”一位房地產(chǎn)分析人士告訴記者。

　　國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，2008年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房施工面積25.5億平方米，同比增長17.7%；房屋新開工面積8.4億平方米，增長5.4%；而1-11月房地產(chǎn)開發(fā)累計資金來源33404億元，同比增長4.2%。單位新開工面積到位資金為3900元左右，單位施工面積的到位資金為1300元左右，這兩個數(shù)據(jù)與2007年相比，均呈現(xiàn)明顯回落。

　　銀河證券一份研究報告指出，在經(jīng)歷2008年銀根緊縮后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的間接融資顯著放緩。數(shù)據(jù)顯示，在2008年1至11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際到位資金中，國內(nèi)貸款6416億元，僅增長5.2%；而企業(yè)自籌資金達13444億元，增長30.9%。

　　另外，由于資本市場融資受阻加之市場銷售低迷，房地產(chǎn)企業(yè)到位的“其他資金”為12942億元，同比下降14.5%。其中，個人按揭貸款3046億元，降幅達25.6%。

　　21世紀不動產(chǎn)一位分析人士指出，2009年，房地產(chǎn)將面臨供給提升和需求大幅下滑的雙重壓力，房地產(chǎn)企業(yè)的資金困局有可能進一步加重。一方面，金融海嘯和經(jīng)濟下行，改變了置業(yè)者的收入和房價預(yù)期，從而延遲和減少大額消費，由此房企將面臨更艱巨的銷售回款壓力。另一方面，在房價尚未調(diào)整到位之前，銀行對開發(fā)貸款普遍持謹慎態(tài)度。

　　一家商業(yè)銀行公司金融部高層告訴記者，雖然從2008年年底開始，央行對房貸等有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的信貸政策給予放寬，但商業(yè)銀行對房地產(chǎn)前景有自己的判斷。“房地產(chǎn)是一個涉及多個鏈條的產(chǎn)業(yè)，單純給開發(fā)商資金并不能解決全部問題，如果房屋仍然賣不出去，那么給開發(fā)商貸款等于向銀行轉(zhuǎn)嫁風險。”這位銀行人士稱。

　　庫存高壓短期難以釋放

　　作為硬幣的兩面，高存貨必然與資金鏈緊張“如影隨形”。我國房地產(chǎn)業(yè)同樣面臨著高庫存之殤。

　　中金公司發(fā)布的2009年宏觀經(jīng)濟展望研究報告顯示，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、廈門、南京、杭州、重慶等十五個城市現(xiàn)有的商品房庫存，需要約27個月才能消化。

　　截至11月末，全國商品房空置面積1.36億平方米，同比增長15.3%，增幅比1-10月提高2.2個百分點。其中，空置商品住宅7084萬平方米，同比增長22.9%。

　　另據(jù)WIND資訊的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，按照申銀萬國的行業(yè)分類并剔除ST公司，A股房地產(chǎn)上市公司三季度末的存貨合計達4015.2億元，而2007年第三季度末，86家房地產(chǎn)公司的存貨合計為2519.78億元，同比增加1495.42億元，增幅為59.35%。與2007年末相比，三季度末的存貨也增加1002.91億元，增幅達33.3%。

　　與此同時，地產(chǎn)公司普遍面臨經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)惡化和財務(wù)費用上升等問題。統(tǒng)計顯示，今年前三季度，86家房地產(chǎn)公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-371.87億元，而去年同期，這一指標是-228.85億元，同比減少143億元。

　　南京證券最新一份行業(yè)策略報告顯示，2008年三季度，主流地產(chǎn)公司平均短期資金剩余為1.82億元，而2007年三季度為18.41億元；平均長期資金剩余為-35.91億元，2007年三季度為-13.78億元，長期和短期資金剩余都大幅減少。

　　為維持房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟的拉動作用，中央在4萬億經(jīng)濟刺激計劃，也包含了高達9000億元的提振房地產(chǎn)投資的措施。上海證券研究員沈莉指出，投資意味著增加供給，如果樓市新政沒有房價合理回調(diào)的配合，市場的庫存壓力還將加大。

　　爛尾工程或批量現(xiàn)身

　　華遠集團董事長任志強最近指出，銷售大幅下滑必然出現(xiàn)空置面積上升并占用大量資金的局面；在投資能力下降時，如果沒有市場或信貸資金的支持，不少企業(yè)的資金鏈將開始斷裂，并出現(xiàn)爛尾工程。他預(yù)計，當初海南與北海的爛尾樓現(xiàn)象今年可能會重演。

　　事實上，受資金困擾房地產(chǎn)業(yè)停工、延緩開工等現(xiàn)象已日益增多。業(yè)內(nèi)專家分析，2007年土地供給的增長使得2008年房地產(chǎn)開復(fù)工總量隨之上升。但25億平方米左右的施工面積對應(yīng)的竣工應(yīng)該在7至8億平方米；但實際上竣工和施工量在下降，這證明大量的工程并未按正常的施工進度建設(shè)，而是處于停頓或延后之中。

　　SOHO中國董事長潘石屹分析，2006年下半年、2007年瘋狂拿地的企業(yè)所開發(fā)的項目，很多由于投入進度的問題，在2008年還不具備銷售條件，并沒有形成可以在市場上打折銷售的房屋產(chǎn)品，他們將面臨很大的資金壓力。這些企業(yè)可能轉(zhuǎn)讓土地，也有可能拖欠政府出讓金和銀行貸款，從而發(fā)生行業(yè)的信用危機。

　　從財務(wù)數(shù)據(jù)分析，作為行業(yè)優(yōu)勢群體的房地產(chǎn)上市公司的運營能力和償債能力正在下滑。長城證券研究報告指出，房企存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率持續(xù)放慢，實際債務(wù)壓力加大，財務(wù)成本提升，償債能力減弱。

　　專家指出，存貨周轉(zhuǎn)率及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2007年出現(xiàn)一定程度的下降主要是由于土地儲備大幅增加所致；而2008年繼續(xù)大幅度下滑，則主要是由于銷售不暢導(dǎo)致存量房及在建工程不斷增加，這意味著爛尾樓可能會大量出現(xiàn)。(記者 林喆)