下過(guò)雨后，無(wú)論業(yè)主先前對(duì)房屋進(jìn)行過(guò)怎樣的“裝飾”，都逃不過(guò)雨水的“侵襲”，這時(shí)房屋墻壁、墻角、窗體頂端天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水，就能一覽無(wú)余。尤其要格外留意陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間附近的地板，看看是否有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。

　　2009年的樓市怎么走，如今的房?jī)r(jià)到底了嗎？2009年，樓市雖然仍渾沌不清，然而從政策面與市場(chǎng)面透露出的無(wú)數(shù)信息卻顯示出變盤的跡象，10月以來(lái)，國(guó)務(wù)院、央行、財(cái)政部及各地方政府為提振經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)集中出臺(tái)救市新政，成為促進(jìn)樓市成交量逐步恢復(fù)的動(dòng)力。特別是國(guó)務(wù)院4萬(wàn)億資金拉動(dòng)內(nèi)需、13條促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)具體措施和央行連續(xù)降息為樓市注入一系列“強(qiáng)心劑”，打開了很多購(gòu)房者的觀望心結(jié)。

　　雖然我們尚無(wú)法判斷這次樓市反彈能持續(xù)多久，最終能否成為反轉(zhuǎn)，但來(lái)自易居中國(guó)的一份分析報(bào)告顯示，市場(chǎng)的階段性底部已經(jīng)漸趨形成。

　　第一部分：見底信號(hào)

　　新政齊出催生市場(chǎng)反彈

　　從9月15日央行4年來(lái)首度減息到目前為止，中央政府前后一共出臺(tái)了5次大手筆的刺激經(jīng)濟(jì)政策，事后證明，這些救市政策成為本次樓市強(qiáng)勁反彈的直接原因。先是10月份的3次減息和免收利息稅，這3次減息之后，使得五年期以上的房貸利率從此前的7.83%降到了7.20%，這些政策信號(hào)的釋放，使得經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的政策底部得以確立。但是，由于這些政策信號(hào)剛剛釋放，同時(shí)并非是針對(duì)房地產(chǎn)單個(gè)領(lǐng)域的“救市”政策，所以，對(duì)購(gòu)房者的入市積極性，它還沒有產(chǎn)生非常明顯的刺激。

　　從10月底開始，國(guó)家的政策思路已經(jīng)事實(shí)上從此前的“一保一控”轉(zhuǎn)為“全面保增長(zhǎng)”，所以，這時(shí)期針對(duì)房地產(chǎn)的政策開始明顯放開。11月1日正式實(shí)施的新房貸政策被視為是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的“大解套”，它釋放出的積極信號(hào)已經(jīng)開始明顯提振市場(chǎng)信心。

　　另外，從中央到地方都加強(qiáng)了基礎(chǔ)設(shè)施的投入，加快了城市建設(shè)的步伐，這些利好消息，讓房地產(chǎn)行業(yè)面臨著一個(gè)新的契機(jī)。北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授趙曉認(rèn)為，政府4萬(wàn)億的大單起到了提振市場(chǎng)的作用，明年經(jīng)濟(jì)可望見底回升，10月份以來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)政策已經(jīng)大大削減購(gòu)房成本，當(dāng)前是買房好時(shí)機(jī)。

　　救市政策以如此密集的形式出臺(tái)之后，按道理地產(chǎn)商一般會(huì)堅(jiān)守價(jià)格，然而，開發(fā)商們卻恰恰相反，萬(wàn)科、恒大等大型房企紛紛出臺(tái)降價(jià)措施，走“低價(jià)快銷”路線，引爆中國(guó)樓市。

　　目前，北京、上海、深圳、廣州等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量呈現(xiàn)不同程度回暖。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示：11月，北京商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)為12965元/㎡，環(huán)比10月上漲6.20%。上海則一改今年5月以來(lái)的商品住宅成交量下降軌跡，直至11月市場(chǎng)迅速反彈，成交量環(huán)比10月上漲40%。經(jīng)調(diào)查，置業(yè)者抄底入市的跡象也開始出現(xiàn)，并且成為反彈的最終決定力量。

　　第二部分：筑底工程

　　三成樓盤或已完全觸底

　　盡管樓市漸漸觸底并有反彈趨勢(shì)是一個(gè)共識(shí)，但整體不能代表全部。業(yè)內(nèi)專家特別指出，盡管反彈趨勢(shì)已經(jīng)漸漸顯露，都處于探底、觸底或反彈這一條拋物線上，但全國(guó)各地各區(qū)域、各開發(fā)商、各類物業(yè)的特點(diǎn)不同，回暖的快慢、幅度以及延續(xù)性肯定有所不同。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，30%的樓盤已經(jīng)觸底即將反彈，70%的樓盤正在探底或即將觸底，趨勢(shì)已經(jīng)形成。

　　那么，到底全國(guó)哪些區(qū)域、哪些開發(fā)商、哪些樓盤的房?jī)r(jià)已經(jīng)率先觸底，就是那真正底價(jià)的30%呢？帶著系列問題，記者進(jìn)行調(diào)查了解發(fā)現(xiàn)，呈現(xiàn)以下幾個(gè)趨勢(shì)：

　　就區(qū)域樓盤而言：

　　1、一線城市核心區(qū)域，抗跌性強(qiáng)，房?jī)r(jià)底部本就不深，經(jīng)過(guò)近1年的調(diào)整，已經(jīng)有企穩(wěn)和微升跡象。

　　持續(xù)陰跌的樓市在11月份顯出一絲亮色，北京、上海、深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)成交量持續(xù)回升的態(tài)勢(shì)。“溫州炒房團(tuán)”和“山西煤老板”、“萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)”等群體近日也以大張旗鼓“抄底”京滬樓市的方式重返媒體視野。

　　2、二線城市新興開發(fā)區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，而購(gòu)地成本、人均住房面積、人口流動(dòng)量均遠(yuǎn)低于一線城市，銷售利潤(rùn)率也相對(duì)較低，市場(chǎng)低迷時(shí)激發(fā)剛性需求，容易見底。

　　專家分析認(rèn)為，二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)較為落后，因此空房率也普遍偏低。由此可見，對(duì)于空房率原本偏低的二線城市來(lái)說(shuō)，有實(shí)在的剛性需求為后盾，發(fā)生房?jī)r(jià)“雪崩”現(xiàn)象幾乎不可能，一旦見底，房市隨即回暖。

　　就開發(fā)商樓盤而言：

　　1、個(gè)別先行讓利幅度大，房?jī)r(jià)已經(jīng)低到成本、低到底的大型開發(fā)商房?jī)r(jià)早已見底。以藍(lán)光地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)集團(tuán)等

　　為代表的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，從9月份就開始以“一步到位、先行觸底”的成本價(jià)入市，逆勢(shì)中業(yè)績(jī)顯著就說(shuō)明了這一點(diǎn)。

　　2、小型房地產(chǎn)開發(fā)公司面臨洗牌加速，被擠出市場(chǎng)的危險(xiǎn)，特別是臨近年底，回款壓力更加嚴(yán)峻，加上保障性住房的大量入市分流了部分客戶，令其面臨著巨大的銷售壓力，因此不得不率先降價(jià)求售，房?jī)r(jià)見底。

　　第三部分：抄底方向

　　二類住宅先見底

　　如果說(shuō)如今相當(dāng)多的樓盤已在底部區(qū)域，那么什么樓盤最值得買呢？我們認(rèn)為有以下幾種類型：

　　就樓盤類型而言：

　　中小戶型剛性需求的首選

　　根據(jù)星彥地產(chǎn)的研究報(bào)告，在剛性需求的支撐下，伴隨著市中心小戶型項(xiàng)目紛紛推出優(yōu)惠舉措，投資客也漸漸向占據(jù)核心地段資源的小戶型靠攏。二手房市場(chǎng)上，小戶型的租賃和銷售依然成績(jī)優(yōu)異。

　　越來(lái)越多的開發(fā)商更多地思考如何在有限空間內(nèi)發(fā)掘居住功能的最大化、舒適化和精致化，以占據(jù)市場(chǎng)份額。所以總價(jià)較低的90平米以下戶型蘊(yùn)含不少創(chuàng)新思維，受到首次置業(yè)者的追捧。

　　從投資角度來(lái)看，市中心物業(yè)的抗跌性強(qiáng)、保值增值潛力大，優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資回報(bào)率高，很容易吸引投資客。目前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)上的寫字樓、商鋪投資回報(bào)率高，但一次性需要付出的成本大，對(duì)中小投資客來(lái)講不太現(xiàn)實(shí)，總價(jià)低，投資回報(bào)穩(wěn)定的小戶型產(chǎn)品重新回歸。

　　近期星彥地產(chǎn)通過(guò)土地樓面地價(jià)、開發(fā)商成本底線、建造成本上漲情況等幾個(gè)方面分析的結(jié)果表明，目前市場(chǎng)上近60%

　　的商品住宅樓面地價(jià)已達(dá)2000~4000元/平米，加上建造成本，其成本已達(dá)到4000~6000元/平方米。特別是市中心小戶型項(xiàng)目地價(jià)大多較高，開發(fā)商面臨極大回款壓力，定價(jià)較理性，以微利促銷，購(gòu)房者的抄底時(shí)機(jī)已現(xiàn)。專家認(rèn)為，有首次置業(yè)安家需求的客戶，有意投資的客戶，在這個(gè)時(shí)候完全可以出手90平米以下小戶型。

　　精裝修高性價(jià)比贏得置業(yè)者

　　精裝修房正在形成一種趨勢(shì)，這既符合國(guó)家倡導(dǎo)的一次性裝修、避免二次污染的大政策，也滿足了購(gòu)房人群的需求。高速的生活和工作也讓年輕人更喜歡這類房子，隨著消費(fèi)熱情和市場(chǎng)逐漸回歸理性，優(yōu)質(zhì)樓盤、減少二次污染的帶裝修樓盤將越來(lái)越受歡迎。

　　受樓市大環(huán)境影響，消費(fèi)者更加理性，盲目型和沖動(dòng)型購(gòu)房基本絕跡。那些優(yōu)質(zhì)樓盤在樓市低迷時(shí)期完全沒有因?yàn)榻祪r(jià)銷售而降低產(chǎn)品質(zhì)量，依然堅(jiān)持精品戰(zhàn)略。成本價(jià)開盤策略與精品戰(zhàn)略組合在一起，有效地提升了產(chǎn)品性價(jià)比，將成為樓市回暖的領(lǐng)跑主力。 (記者李暉 數(shù)據(jù)支持：易居中國(guó)、星彥地產(chǎn))