冬天的北京干燥清冷。在從機(jī)場進(jìn)市區(qū)的路上，越來越密集的高樓大廈撲面而來。一路上跟開車的司機(jī)師傅交談：“北京的房子越建越多，越建越往郊區(qū)了，有沒有打算買一套呢？”師傅用爽朗的京片子說：“想，當(dāng)然想，但買不起啊！我現(xiàn)在住的是以前單位分的福利房，產(chǎn)權(quán)都辦好了，可以隨時上市交易，但賣的價錢還買不到市區(qū)半間新房呢！”北京樓市是一個“水很深”、對全國都有著標(biāo)桿效應(yīng)的市場，剛剛經(jīng)歷了奧運(yùn)效應(yīng)的洗禮，馬上又遇到金融風(fēng)暴的吹襲，“后奧運(yùn)時代”的北京樓市到底是一種怎樣的局面？京城地產(chǎn)大腕們又是如何應(yīng)對危機(jī)下的突變？選擇在北京展開“《家天下》記者天下行”的第一站，意義非同一般。

　　“后奧運(yùn)”效應(yīng)

　　應(yīng)該看得更遠(yuǎn)

　　曾經(jīng)舉辦過奧運(yùn)會的城市，其“后奧運(yùn)”地產(chǎn)行情可謂各不相同。北京的樓市從2001年申奧成功后就開始出現(xiàn)了火爆的“奧運(yùn)行情”，面對誘人的機(jī)會，一輪瘋狂的“圈地運(yùn)動”也隨即拉開了序幕，中體奧林匹克花園、北京奧林匹克花園、東亞奧北中心、新奧洋房等一大批“奧”字樓盤拔地而起。整個北京的房價自2006年開始出現(xiàn)了“三級跳”式的飛躍：2006年年初，三環(huán)內(nèi)樓盤單價突破萬元；2006年年中，四環(huán)內(nèi)樓盤緊跟著沖破萬元；到了2007年年中，五環(huán)內(nèi)也難覓萬元以下的樓盤了。

　　然而，出乎很多人意料的是，樓市這場刮了八年的“奧運(yùn)風(fēng)”卻在奧運(yùn)之年戛然而止，降價潮不期而至。2008年11月份北京市新開樓盤的均價為14966元/m2，較10月份的15324元/m2下降了358 元/m2。為什么會出現(xiàn)這種情況呢？記者采訪了北京的一些業(yè)內(nèi)人士，大部分人都認(rèn)為這是由于“奧運(yùn)概念”被過度透支的結(jié)果。

　　同為奧運(yùn)會舉辦的城市，情況為何大相徑庭？奧運(yùn)會和房地產(chǎn)之間，究竟存在著什么樣的聯(lián)系？記者認(rèn)為，決定房價漲跌的歸根結(jié)底還是看當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)狀況和政策大背景。奧運(yùn)前我國樓市正經(jīng)歷嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，奧運(yùn)后的9月又爆發(fā)了全球金融風(fēng)暴，整個經(jīng)濟(jì)大環(huán)境都十分嚴(yán)峻，樓市當(dāng)然不可能獨(dú)善其身，因此后奧運(yùn)北京樓市的低迷與“奧運(yùn)概念”的支持力是沒有直接關(guān)系的。從長遠(yuǎn)的眼光看，奧運(yùn)會讓更多的投資者看到了高速發(fā)展的中國所蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)，對于房地產(chǎn)市場來說，這個利好是可以惠及往后很多年的。一句話：別高估了奧運(yùn)對房價的短期作用，也別低估了奧運(yùn)對房價的長期拉動。

　　地產(chǎn)圈內(nèi)彌漫著悲觀情緒

　　都說“沒到過北京的豪宅，不知道北京的有錢人怎么豪”，豪宅市道就是北京樓市的晴雨表。記者來到位于著名的西山風(fēng)景區(qū)的御園，這個樓盤是杭州綠城集團(tuán)開發(fā)的頂級豪宅，在北京以貴價和熱銷著稱。當(dāng)天是周五，除了我們幾個訪客，再沒有其他客人。無論是園林還是其獨(dú)特的圓廳別墅，都展現(xiàn)出一種純粹的高貴，據(jù)說這種氣質(zhì)打動了許多北京的文人墨客，以至7000多萬元一套的別墅、4萬元/m2的公寓在大半年內(nèi)居然賣了60多套。然而這種火熱的場面在2008年年末的隆冬季節(jié)似乎被凍住了。

　　目前，北京樓市正經(jīng)歷“后奧運(yùn)時代”，北京地產(chǎn)圈里流行著這樣一句幽默又辛酸的話：“奧運(yùn)前，傻等；奧運(yùn)后，傻眼。”奧運(yùn)前，所有的項(xiàng)目都停工了，不少更停了廣告和銷售，大家心里想：不怕，還有金九銀十。誰知奧運(yùn)一過樓價就出現(xiàn)了“跳水潮”，緊接著是金融風(fēng)暴引發(fā)的經(jīng)濟(jì)蕭條和消費(fèi)信心疲弱，這樣一耗下來，原本對“后奧運(yùn)”充滿期待的發(fā)展商們，能不傻眼嗎！記者在北京采訪的幾天里，感受最深的是當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)圈內(nèi)的悲觀情緒，發(fā)展商的普遍心態(tài)是：少開工、少開發(fā)、放慢速度，只要出貨的資金流能讓自己活下來就行，熬吧。

　　去年北京樓盤銷量跌幅全國之最

　　記者在東三環(huán)邊的一條中介扎堆的街上，看到美聯(lián)物業(yè)門口貼出的其中一個推介盤源：富力城A區(qū)，單價15000元/m2，房東甩賣。一位經(jīng)紀(jì)見記者駐足看，馬上出來游說：“這樣的低價在一個月前是無法想象的，這些單位最高時能賣到20000多元/m2。”成交量大幅萎縮，價格相對平穩(wěn)，開工進(jìn)度明顯放緩，這是2008年北京樓市的總體概況。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，去年1～10月全國商品房銷售中，無論是銷售面積還是銷售額，北京的降幅都位居全國主要城市榜首，也就是說需求正急劇萎縮。

　　少了煤老板 樓市很難過

　　現(xiàn)在樓市的慘淡總讓北京的SALES特別懷念前兩年的那個順風(fēng)順?biāo)��?007年年初時，一位山西煤老板以總價240萬元買下了一套200平方米的房子，他的大奔尾箱里全是一捆一捆的現(xiàn)金，但銷售人員也見慣了這樣的大場面，手一揚(yáng)：保安，幫忙搬錢！幾十捆大鈔就像資料一樣拎進(jìn)了財務(wù)室。2008年，出手闊綽的煤老板們幾乎不見了蹤影，少了這批豪客，樓市自然是難做多了。

　　在廣州，即使是樓價最瘋狂的2007年，敢于叫價25000元/m2以上的樓盤肯定已經(jīng)被稱為“天價盤”了。如果廣州人到北京去，親身體驗(yàn)一下北京老百姓是如何扛起動輒每平方米兩三萬元的房子時，就知道身為廣州人是多么幸福了。2008年11月份，在暗跌了三個月以后，北京的新盤成交均價依然達(dá)到14966元/m2，至于位于二環(huán)到五環(huán)之間的市中心樓盤，幾乎是沒有低于18000元/m2的。目前北京在售的2萬元以上的項(xiàng)目大約有30多個，3萬元以上的大約有20多個，2008年單套總成交價在3000萬元以上的豪宅有50套，其中成交價最高的紀(jì)錄是東方普羅旺斯的樓王別墅，單套總價為1.7億元。

　　全國消費(fèi)力撐起北京高房價

　　到底誰在買北京的房子呢？我選擇了北京市區(qū)最核心地段的常住型樓盤，去實(shí)地了解北京市民的買房心態(tài)。“貴得離譜”是許多北京普通老百姓對于樓價的慨嘆。北京 2007年人均可支配收入為24000元，一家三口收入總數(shù)約為7萬元，而五環(huán)內(nèi)的房價已達(dá)14000元/m2，以此價格購買100平方米的房子要 140萬元，房價與家庭收入比為20∶1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際正常比例。作為首都，北京的房子擁有太多的買家群，除了這個城市里形形色色的工薪階層，還有全國各地有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人及其子女、用編織袋裝錢的老板、財大氣粗的炒房團(tuán)、海歸的白領(lǐng)與跨國公司高管、明星……北京的房地產(chǎn)市場特點(diǎn)非常鮮明：它不僅僅是一個區(qū)域性市場，更是一個全國性的消費(fèi)市場，當(dāng)?shù)孛襟w曾報道說，北京的房子外地購買者占了四成，而且是中高檔房的主要消費(fèi)群體。

　　被北京改變的廣州發(fā)展商……

　　在北京聽到這樣一段有趣的傳聞：一位向來低調(diào)的廣東大老板，在媒體上從未有照片見報，其行事作風(fēng)一向非常“家長式”地帶有草根的純樸和獨(dú)斷。后來事業(yè)重心北移后長期在北京居住和生活，現(xiàn)在但凡見到他的舊友和部下都說他“今非昔比”了，衣著行頭件件世界名牌，大小聚會上常常侃侃而談，變得非常風(fēng)雅和精致起來，真可謂“士別三日，當(dāng)刮目相看”！

　　記得五六年前，廣州發(fā)展商北上發(fā)展成為一股潮流，北京成為他們跨出廣東的第一站，五年后的今天，恰逢全國樓市經(jīng)歷寒冬的磨煉，記者在北京重訪了廣州發(fā)展商中最早上京發(fā)展的兩大巨頭：富力地產(chǎn)和合生創(chuàng)展，了解他們在異鄉(xiāng)過得還好嗎。

　　富力：

　　賣別墅，還是京城頂級的

　　北京富力城已經(jīng)看不出廣州富力的痕跡了。富力北京公司公關(guān)部的張小姐告訴我：“富力城的洋房已經(jīng)全部賣完啦，現(xiàn)在賣的是最后一個組團(tuán)，叫‘富力山’，只有12棟頂級別墅。”

　　“賣完了？！”此話令我相當(dāng)驚訝。還記得富力2002年在北京以32億元的天價拿下了這塊位于朝陽區(qū)東三環(huán)的市區(qū)地王，財大氣粗豪氣萬丈的廣州發(fā)展商一下子把北京的大腕們給“鎮(zhèn)”住了。富力城拿地當(dāng)年就開了盤，憑著在廣州的營銷經(jīng)驗(yàn)和大面積落地玻璃窗采景的南派設(shè)計(jì)，征服了住慣密封程度很高的北方房子的北京人，5年多來一直是北京排名前列的知名暢銷盤。

　　富力北京公司總經(jīng)理張輝在他的豪華辦公室里接受了記者的采訪。他介紹說，富力在北京有員工400多人，有480萬平方米的開發(fā)面積，去年在北京的銷售額達(dá)到50多億元，位居全市前列。張輝坦言，外地發(fā)展商到北京發(fā)展遇到的最大難處是拿地，富力目前手頭上的土地儲備已經(jīng)不多了，只夠未來2~3年的開發(fā)，未來富力會繼續(xù)扎根北京市場不言退，但在北京的發(fā)展策略也從前幾年的迅猛擴(kuò)張變?yōu)榉�(wěn)打穩(wěn)扎。

　　合生珠投：

　　身家很豐厚，行事很低調(diào)

　　比起北京富力中心氣派的辦公樓，合生和珠投在北京的辦公地點(diǎn)給人一個誤導(dǎo)，以為他們還處于“艱苦創(chuàng)業(yè)”的階段。其實(shí)，同屬“朱家”大旗下的合生和珠投在北京發(fā)展已近10年了，在當(dāng)?shù)氐纳砑乙逊e累甚豐。

　　幾經(jīng)周折，記者才在一棟四層的招待所式的小樓房找到了合生的辦公地，掀簾進(jìn)去，首層赫然掛著“合生華北區(qū)域公司營銷中心”的牌子，辦公室里連天花板都沒有，管線縱橫，難以想象每年數(shù)十億元的銷售額就是在這個指揮中心里創(chuàng)造出來的。

　　據(jù)合生華北區(qū)域公司常務(wù)副總經(jīng)理余潔介紹，珠投集團(tuán)也在樓上辦公，珠投是1999年就進(jìn)入北京市場，比富力還早3年，合生則是2001年進(jìn)京拿地的，目前合生在北京的員工有400多人。以往合生在北京拿的地都是協(xié)議轉(zhuǎn)讓的，從2007年開始才開始參加公開的土地拍賣，目前手頭的土地也不太多了。合生現(xiàn)在在北京發(fā)售的主力樓盤是珠江帝景，去年十一黃金周賣了1.5億元，售價是18000~22000元/m2。即將推出的“合生·霄云路18號”，定位是“北京最頂級的豪宅”，估計(jì)每套的售價達(dá)2000萬~3000萬元。在廣州，合生一貫擅長開發(fā)中檔的大型社區(qū)，在北京合生顯然做了更廣泛的產(chǎn)品嘗試，京城深厚的文化底蘊(yùn)正對講求實(shí)干的粵派商人產(chǎn)生了潛移默化的影響。

　　對話任志強(qiáng)

　　談起救市就“放炮”

　　此行北京，其中一個目標(biāo)是采訪那幾位經(jīng)常“放炮”的京城名嘴大腕，聽聽他們對政府救市的看法。幾番聯(lián)系之下，馮侖出國考察了，潘石屹患了重感冒沒有上班，剩下就是人稱“任總”的任志強(qiáng)了。從北京的媒體朋友手中拿到了任的手機(jī)，通常這種大人物的手機(jī)都只是秘書的電話而已，試著打過去約采訪，誰知一接通就是任本人，本已約好時間的，可惜他突然要出差，始終與任緣慳一面，只好進(jìn)行了電話采訪。

　　“政府要救房地產(chǎn)，就要先填坑”

　　問到對救市政策的看法，任馬上放炮：“原先的剎車政策就像許多小區(qū)人車混雜，發(fā)現(xiàn)危險了不是從管理上去管治，而是猛刨坑、猛建減速帶，為了減速就讓你走得坑坑洼洼顛得半死，而不是順暢地減速。現(xiàn)在政府要救房地產(chǎn)，就要先填坑，把之前挖下的那么多坑都填平了，房地產(chǎn)才能活過來，繼續(xù)發(fā)展。現(xiàn)在政府試圖救樓市，但大量的經(jīng)濟(jì)適用房卻在破壞樓市規(guī)則，舞跳得很積極，但踩不到點(diǎn)上，絆在了腳上，會跌在糞上。”

　　“憑什么老百姓不能住得比處長好！”

　　在談到對“90·70”政策的看法時，任說：“一位官員曾經(jīng)這樣解釋為什么出臺‘90·70’政策，因?yàn)樵诟＠�分房的年代，處級干部的住房�?biāo)準(zhǔn)是90平方米左右，廳級干部才能住到120平方米的房子。于是官員們就根據(jù)此來衡定大部分老百姓的住房標(biāo)準(zhǔn)。我聽了很來氣！憑什么老百姓就不能住得比處長好！為什么要限制有能力的人住更大的房子！”

　　看看潘石屹

　　怎么賣出最火的盤

　　如果說2008年年底北京樓市寒風(fēng)蕭瑟，那么潘石屹的新作三里屯SOHO則是寒風(fēng)中一面不倒的旗幟。這個樓盤2008年7月開盤，1個月就賣了45億元，到年底前已賣了60多億元，售價是公寓賣3.8萬元/m2，寫字樓3.6萬~4萬元/m2，這種商場、寫字樓和公寓混合型的產(chǎn)品本來是比較難啃的“豬骨頭”，怎么能賣出令人眼熱的業(yè)績？此行到北京，記者決定探一探其中的秘訣。

　　記者在早上不到10時就來到了位于二三環(huán)之間、三里屯酒吧街對面的樓盤現(xiàn)場。樓盤外面正好有一座人行天橋，站在天橋上往里看，可清楚地看到一個占地非常大的工地正如火如荼地開工，進(jìn)度大概在三四層左右，據(jù)說這是目前北京開工面積最大的一個商品房項(xiàng)目，建筑面積達(dá)47萬平方米。玻璃銷售大廳沿街而建，里面坐滿了清一色穿著黑色西裝的銷售人員，似乎正在上課，前面的講壇放著幻燈，主講者正在分析一些數(shù)據(jù)曲線。接待我的是SOHO中國的銷售部總監(jiān)金先生，他說這是他們正在進(jìn)行員工培訓(xùn)，給銷售人員講解全國各地的樓市走勢和買家心態(tài)，這項(xiàng)培訓(xùn)是老板潘石屹欽點(diǎn)的，樓市形勢逼人，銷售人員一定要掌握全局動態(tài)才能令客戶信服。

　　多業(yè)態(tài)項(xiàng)目操作手法廣州或可借鑒

　　三里屯SOHO是一個多業(yè)態(tài)的綜合項(xiàng)目，由公寓、寫字樓、酒店和商場組成，其中有5棟寫字樓和4棟公寓，裙樓是商場。其熱賣的最關(guān)鍵因素其實(shí)也沒有什么特別，就是地頭好，位于使館區(qū)，可以吸納大量的高消費(fèi)人群。

　　三里屯SOHO的產(chǎn)品組合有點(diǎn)像由新鴻基、富力和合景聯(lián)手拿到的廣州獵德村改造項(xiàng)目的業(yè)態(tài)，所以其開發(fā)和銷售模式可以有所借鑒，但北京所具有的吸聚效應(yīng)非珠江新城所能比擬，在廣州，此類項(xiàng)目的經(jīng)營難度相當(dāng)大。據(jù)了解，老潘的“SOHO中國”是國內(nèi)較早從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展商，但他的經(jīng)營模式跟我們所熟知的富力地產(chǎn)又有所不同，富力的商業(yè)地產(chǎn)模式是大量留作收租物業(yè)，收益目標(biāo)是長遠(yuǎn)的；但SOHO則是全部商業(yè)物業(yè)都拿來出售的，收租物業(yè)極少。時勢造英雄，在現(xiàn)階段“現(xiàn)金為王”的市場環(huán)境下，老潘的日子顯然比富力過得滋潤得多。但商場物業(yè)一旦賣散了以后所帶來的經(jīng)營困局早已有前車之鑒，驗(yàn)證三里屯SOHO是否真正成功，還要看開業(yè)之后的市場反應(yīng)。(鄒峻)