2008年上半年，在國家調控政策主導下，中國房地產市場逐漸由2007年的過熱轉向理性回歸，各項指標高位調整，過度需求泡沫得到有效的抑制。進入第三季度，市場開始快速下行，并顯現出加速下滑的趨勢。在國家“保增長”政策的主導以及各方面努力下，第四季度房地產市場進一步惡化的趨勢得到遏制，整體市場基本保持了理性回歸并穩定發展的態勢。

　　總的來看，2008年中國樓市整體市場供給壓力大，預測2009年房價將進一步回歸理性，房地產市場將會出現四個方面的變化。

　　市場成交量逐步回升 價格進一步回歸理性

　　以目前的房地產銷售能力來看，土地市場的存量以及施工面積可為市場提供6年以上的新增供給，2008年房地產各項供給指標對市場形成較大的壓力。而從需求指標上看，2008年銷售量相對正常年份平穩增長，盡管1至11月部分城市銷售量環比出現較大的增長，但與2007年過熱的銷售量相比，大部分仍處于下跌狀態。供過于求的局面已經形成，但供過于求不是需求太少，而是有效需求太少，廣大市民自住型購房需求被不合理的房價所阻擋。如果價格進入合理的區間，通過合理調控市場，必然出現供求兩旺的局面。

　　從目前市場情況來看，國內大部分城市的房地產市場對于價格非常敏感，很多樓盤由于定價比較合理，幾乎在開盤時即銷售一空。在這種情況下，理性的開發商必然要順應市場潮流，合理調整價格，加大促銷力度。預計2009年房地產市場成交量回升，價格將進一步回歸理性。

　　開發投資增幅進一步下降 “大魚吃小魚”局面不可避免

　　由于2008年銷售額低于投資額，2009年房地產企業的資金將更加緊張，大部分房地產重點企業對于目前的國內國際形勢都有較深入的了解，雖然對房地產市場長期看好，但同時也認識到短期內房地產市場發展并不樂觀，必然下調開發投資計劃。預計2009年房地產開發投資增幅將進一步下降，但不會出現負增長。

　　萬科就在2008年第三季度報告中明確指出，公司在半年度報告已經調低了全年的開竣工計劃的基礎上，“決定進一步下調2009年的開工計劃，開工面積再調減約110萬平方米，到570萬平方米左右，以更好地匹配市場的銷售節奏。”

　　2008年一些大型房地產企業為避免資金鏈斷裂，通過各種方式大幅提高持有資金量，如萬科、金地發行公司債、金融街完成2007年度公開增發等，通過股市發行公司債等方式融資已經成為開發企業一個重要的資金來源。

　　2009年，國家將加強企業債發行的力度，企業債和公司債利息一般高于銀行存款利息，而安全性又較高，對于房地產投資者也是一個很好的低風險投資選擇，必然受到市場的熱捧。而對于資金密集型的房地產行業來說，應該更好地利用這個機會，通過發行企業債獲得充足的資金。但對于部分中小房地產企業來說，不具備股市融資的資格和能力，金融機構為避險又加強對這些企業的貸款管理，今年資金將相當吃緊。房地產行業將進一步整合，“大魚吃小魚”的殘酷局面將不可避免。

　　自住型購房強勁增長 改善型購房成為亮點

　　中國指數研究院的調查表明：自住型需求購房者70%以上需要貸款。2008年下半年以來，中央及地方政府相繼出臺的一系列措施有力地支持了自住型需求，加之2009年房價調整到合理的區間，必然會使自住型購房更加強勁增長。

　　2008年12月21日，國務院辦公廳發布的《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，明確了國家鼓勵改善型購房的導向。隨著中國經濟的發展，居民收入水平提高，進一步改善住房條件已經列入很多市民的日程。但由于房價過高，以及交易費用等原因，很多改善型需求并不能得到滿足。預計2009年國家將進一步出臺鼓勵改善型購房的政策，降低交易成本，不僅通過市場，同時也通過保障性住房，滿足改善型購房的需求，改善型購房將成為市場生力軍。

　　政策支持力度將加大 手段更趨靈活審慎

　　在國際金融危機的大環境下，中國必須提高內部投資和消費需求，才能確保經濟的穩定發展。而房地產投資達到國內生產總值的1/10，對于經濟穩定具有十分重要的作用。要落實中央經濟工作會議上的“保增長、調結構、促發展”，就必須保證房地產保持一個合理的增速。

　　為保障整體經濟的穩定，2009年，國家和地方政府將加大“救市”力度，但手段將更加靈活審慎。如進一步降低交易稅費、下調貸款利息、購房退稅、鼓勵部分購房者合理的投資需求、鼓勵開發商適度調整銷售價格等，但也不排除在房價出現大跌的時候，出臺政策“托市”，包括以財政資金購買商品房用于廉租房等手段，畢竟房價的大起大落都不符合國家調控政策的本意。

　　自2008年以來房地產市場的調整，既有國際國內經濟大環境的影響，同時也要看到，中國房地產市場經過了近10年的快速發展，本身也有調整的需要，特別是房地產行業要健康發展，必須擠出體內過多的泡沫。從這個周期來看，樓市已經處于冬季，但中國房地產市場剛性需求仍然旺盛，在政府有效的政策支持、房地產企業自身的調整以及各方面的共同努力，中國房地產市場有望盡快度過寒冬，走入春暖花開的季節。(記者:王曄彪)