2007年是土地為王，2008年是現金為王，2009年是現金周轉為王

　　2009年第一周，王洪(化名)期盼的“牛”沒有到來，他監測的全國土地拍賣市場仍然是一片“熊”氣。王是一家全國性知名地產研究機構的土地分析師。“這一周全國20多個城市推出的幾十宗住宅用地中，只有4幅成交，與2008年的土地熊市特征基本一致。”

　　關鍵詞：觀望

　　云南某地級市的招商科科長朱俊(化名)最近頻繁轉輾于北京、上海、廣州、成都等開發商云集的城市，希望拉攏“如意郎君”。不過，他先后接觸了碧桂園、綠地、萬通等知名開發商之后發現，真正想動身去他所在的城市考察的開發商并不多。

　　“2009年，昆明推出的兩幅土地僅僅1分鐘就完成了底價交易，大多數城市的土地還是流拍的居多。”朱俊告訴《中國經營報》記者，“土地市場的觀望氣氛仍在延續。”

　　朱俊所遭遇的尷尬，在世茂集團一位開發經理看來再正常不過了。“2008年幾乎所有的地產商都在觀望。有錢的屬于觀望，沒有錢的屬于休息、調整。”這位開發經理告訴記者，政府要考慮土地收益，企業更要考慮自己的經濟效益。“2007年是企業拿錢搶不到地，2008年是企業沒錢拿地。”在這種情況下，2009年土地市場大規模供地、拿地的現象都難以發生。“2008年主要是國有房地產企業拿地比較多，而民營房地產商和外資房地產商都很少拿地。”

　　伴隨著地產商的觀望，土地的成交溢價也出現了顯著變化。“‘9·27’新政之前，開發商拿地的時候，底價2.5倍以內的都可以接受。但2008年以來，底價1.5倍之內能夠接受的都是少數了，能夠底價成交的土地也是幸運了。”世貿集團的這位開發經理透露。

　　“土地觀望的態勢還要延續多久，現在還不好判斷，因為現在很多公司都沒有錢。2007年是土地為王，2008年是現金為王，2009年是現金周轉為王。2008年很多公司的市值都降了60%以上，大家都在調整、休息、觀望。”嘉聯地產的土地分析師劉智勇認為，如今很多上市公司都有五六年的土地儲備，“2009年是消化土地庫存的時候。”

　　關鍵詞：庫存

　　實際上，土地一直被地產商當做稀缺資源進行周期性操作。“一般情況下，一塊地從拿地到建成需要3年的時間，加上一些人為囤地的現象，有的項目會被拉長到七八年，所以在樓市低迷的時候，大多開發商即使不買新的土地，還是有項目可做的。”成都一家開發企業的負責人告訴記者，連開發速度驚人的萬科也以縮減開工面積來應對這兩年的樓市低迷，“誰還會大量買地呢？”

　　戴德梁行住宅部主管蔣尚禮研究發現，目前土地市場庫存屬于“主動性積壓”。“1998～2008年的10年間，全國范圍內，用于房地產開發的土地購置面積達到31.3億平方米，而截至2008年底，全國土地開發量則僅為19.4億平方米，占購置總量的62%，有近40%的土地滯壓在發展商手中。”他說，土地市場的走熊，對于大多開發企業來說，并沒有主動下手的必要。

　　然而，土地的價格是根據房子的價格波動的。有機構統計表明，房價如果下跌10%，那么土地價格會下跌30%；反之亦然，如果房子上漲10%，土地就上漲30%。“2005年、2006年政府按計劃縮量供應土地，2007年放量供應，但2008年面臨市場冷淡被迫縮量供應。大部分城市的2008年土地供應只完成了60%左右，這還包括保障性住房的土地供應。”蔣尚禮說。

　　然而，站在朱俊的角度來看，土地囤在開發商手里，要比囤在地方政府手里要好。“房地產投資仍然是地方經濟的重要組成部分，而拉動內需、擴大保障性住房都需要地方財政來支撐，土地出不去，哪兒去找那么多錢啊？”

　　據記者了解，2008年下半年以來，地方政府為消化“庫存”降低了不少身段，有的土地直接在2007年地價的基礎上打了3折，遠遠超過附近樓市的跌幅。加上地方政府頻出的稅收優惠等“救市政策”，土地市場已經進入買方市場。

　　“即使是在熊市，也要想辦法把土地賣出去。”這是朱俊從分管市長那里接到的命令。

　　關鍵詞：運氣

　　從2008年土地財政的難堪可以理解朱俊接到的這道“命令”。

　　重慶、南京、上海等市場土地交易中心公開的數據顯示，整個2008年當地的各類土地出讓金收入不足2007年的四分之一。

　　面對日益加大的土地財政壓力，地方政府開始采取措施自救，有些地方甚至調整土地政策，喊出了“歡迎抄底”的口號。

　　據朱俊透露，他在與開發商接觸的過程中了解到，遼寧、湖北部分二三線城市，甚至會暗地里根據開發商投資項目不同，對成交的土地出讓金給以不同級別的優惠。其實就是打著支持城市發展的旗號，將土地出讓金的一部分再返還給企業。朱俊透露，部分項目的返還比例可以達到30%，甚至50%。

　　一方急著賣，一方不急于買。

　　“從目前的情況看，2009年的土地市場肯定有一波抄底，關鍵是看你抄得準不準，目標土地是不是符合自己的企業戰略，這中間或多或少還是有些運氣的成分。”上述的成都開發企業的負責人這樣總結道，股市不由你，土地市場也是一樣，并不是每個人都可以抄到底的。

　　劉智勇分析認為，2007年在中國土地市場上翻云覆雨的外資開發商如九龍倉、新鴻基，以及內地的房企大鱷萬科、碧桂園、恒大等，在2008年鮮有動作，2009年也將以觀望為主。“而得益于政策支持的央企房地產商近期頻頻傳出要動手的消息，不過他們更善于壓價。”

　　“按照規律來看，土地市場的回暖滯后于樓市的回暖。”王洪告訴記者，在現今的市場狀態下，敢于逆市拿地的開發商，更多的是在試自己的“賭運”。(來源：中國經營報 作者：張明)