救市政策結合“降價效應”在刺激住房剛性需求釋放的同時，也讓房產投資客在嚴冬中嗅到了絲絲暖意。

　　歲末年初，北京商品房成交量回暖，購房需求在一定程度上出現“抬頭”，中心城區、優質地段的部分商鋪和高檔住宅項目出現了多年來罕見的熱銷。這是否意味著經歷十幾個月調整后北京樓市正在“接近底部”，而投資性需求是否正在顯現？在目前的房地產市場調整中，北京的房產投資者能否“扛住”，實現“泡沫化生存”？

　　業內專家指出，總體而言，北京樓市泡沫尚存，房價下行仍然是趨勢，但在產品檔次和地理區位上的結構性分化正在顯現。位于中心城區的高檔住宅、公寓和商業物業，由于財富效應和城市化進程，其稀缺性和投資屬性將日益凸顯，其價格的適度調整很可能引致中長線資金的進入，并由此平滑市場的周期性波動。

　　國內投資客考慮“調倉”

　　來自浙江義烏的杜先生，日前正通過北京房產中介掛牌出售位于南三環外“名都家苑”的一套南北通透的兩居室房產，面積117平方米，報價120萬元，1萬元左右的均價基本與周邊目前的市價相符。而杜先生此次出售的房產，是其擁有的該項目中四套房產中的一套。

　　“兩年前，名都家苑有三棟樓放到義烏開盤，當初我們投資主要是看好北京的住宅，現在以這個價位出售比較合適，留點現金今后可以考慮買點別的資產，比如北京等一線城市的商鋪和高檔公寓。”杜先生坦言。

　　與杜先生一樣，不少在北京的置業者都在考慮“調倉”。以目前的價位出售手中位置較偏的普通住宅，今后伺機購入地段更好、檔次更高、性價比更優的房產。

　　1月10日，東二環廣渠門橋附近的樓盤“冠城·名敦道”SOHO項目開盤銷售，均價12500元/平方米，全款9折優惠，這一價格遠低于周邊樓盤。當日，開發商推出700余套商住房，而現場排號人數將近1300人。“目前首批推出的房源已經銷售了九成，除了部分特殊戶型之外，其余已基本售完。”冠城大通(600067)副總裁韓國建對記者表示。

　　市場人士指出，購買商業地產項目主要是考慮獲取出租性收益，因此，屬于典型的投資性購房。2008年以來，北京多個高端商業項目受到國內投資者青睞，從一定程度上反映了北京樓市投資性購買力的“著重點”。

　　據日前出爐的2008年北京樓市排行榜顯示，三里屯SOHO、盤古大觀和奧運媒體村分別以72.4億、25.9億和25.67億元的銷售金額位居北京項目成交金額排行榜的前三位。

　　以三里屯SOHO為例，項目開盤預售僅4天，銷售額便達到46億元。按照SOHO中國董事長潘石屹的介紹，三里屯SOHO的客戶100%為國內客戶，其中，山西、陜西、內蒙古等地的能源資金是主要購買力量。

　　華高萊斯公司副總經理公衍奎分析，當市場交易陷入低迷之時，純投資類物業表現出的抗風險性要大于自住類和自住投資屬性結合的物業。根據最近一份調查顯示，超過5000萬元購買額度、資金充裕的大客戶，他們更看重中長線，并傾向于購入區位價值高的商鋪、寫字樓等物業作為投資標的，然后分割面積出租，從而獲得租金收入與長期的物業溢價。

　　統計顯示，雖然2008年北京樓市整體價格下滑，但在成交均價前十名的樓盤中，多數項目的均價依然比2007年略有上升。

　　外資機構抄底還是撤離？

　　與國內投資客相比，外資機構對北京等一線城市投資性物業的看法便不是那么樂觀。

　　業內人士透露，繼李嘉誠4次拋售上海物業套現后，摩根士丹利、高盛、花旗、美林等外資金融機構正在計劃打包出售中國境內的投資性物業，其中也包括北京的寫字樓、商場、住宅等多種物業類型。

　　21世紀不動產中國區總裁盧航告訴記者，在內地房地產市場上，歐美等外資投行的資本運作模式，主要是對一線城市的物業進行收購，并長期持有；但近期，選擇合適時機溢價出售的現象日益增多。

　　他認為，這種資產買賣，一方面與外資金融機構在危機中“缺錢”有關，另一方面也與中國經濟在短期內存在下行風險、投資性物業的收益可能下滑有關。另外，人民幣匯率改變單邊升值格局出現波動，資產重估可能存在“負效應”也是部分外資機構考慮減持中國投資性物業的重要原因。

　　世邦魏理仕最新公布的報告顯示，近年來一直平穩上升的北京寫字樓市場在2008年第三季度后出現轉折。進入9月末，美國金融危機對全球產生影響，在京部分行業的外資公司受到沖擊。受影響較大行業的公司則出現削減辦公用房預算，個別知名企業的辦公預算削減50%以上，并且，這種削減預算的趨勢正在逐漸蔓延。

　　2008年前三季度，北京A級寫字樓供應量達47.5萬平方米，但同期，A級寫字樓市場吸納為24萬平方米，較去年同期增長20%，第三季度后增幅明顯下降。第三季度，A級寫字樓市場吸納量只有4.9萬平方米，環比下跌了62%，而當前的租金平均報價為每月每平方米264元，環比僅增長0.4%。

　　仲量聯行研究人士預計，2009年北京寫字樓市場新增供應量將達到233萬平方米，使市場存量再增長27%；商鋪市場新增供應量將達到167萬平方米，市場存量上升51%。新增供應量的增長和空置率高位運行，將對市場租金水平帶來更大的下行壓力。

　　但不少外資機構也認為，調整意味著機會。瑞銀亞洲房地產研究部聯席主席王震宇表示，從過去高速發展的房地產市場經驗來看，如香港、新加坡房地產市場，在高速增長后的調整期，一般是2-3年，而商業地產的租金將是市場回暖的風向標。

　　業內預計，2009年，北京投資性物業的價格可能再下降5-10個百分點后趨于穩定，而成交量有望在三季度后出現反彈。

　　地產商進入抑或退出？

　　對于北京投資性物業的提供者而言，在現金流允許的范圍內，適度加大商業地產的配置比例，可能是一種抵御行業低谷的策略。據了解，金融街、北辰實業、萬通地產、首創置業等北京地產商在放緩普通住宅土地儲備的同時，計劃增加投資性物業的開發和持有比例。

　　萬通地產董事長馮侖表示，“面對普通住宅市場的不景氣，部分房地產企業已經開始加大商業地產的投資比重。”他認為，在北京等地，商業地產的成交量仍將穩步上升，這使得部分開發商開始加大對于商業地產的投入。

　　潘石屹也表示，在北京，繁華地段可以開發的項目越來越少；而中國的儲蓄率一直很高，企業存款也在日益攀升，在目前的經濟環境中，這些錢如何保值、增值，確實需要智慧來進行選擇。基于這一點，SOHO中國仍將堅持在北京開發投資性商業地產的戰略。

　　北辰實業目前已形成了投資物業、零售商業為穩定收益基礎的經營模式，其中，投資物業和零售商業主要集中在北京亞奧商圈，公司董事長賀江川表示，今后，北辰仍將進一步增加中高檔住宅、公寓、別墅、寫字樓等多元化、多檔次房地產項目。

　　在日前召開的北京市人大會議上，副市長陳剛透露，北京擬“放開”高端住房市場，相關措施將出臺。他表示，“高端房產市場對北京經濟和稅收的貢獻很大，另外也要滿足有消費能力人群的購房需求，政府不應對這部分市場過多設限或者干預。”