末年初的房地產(chǎn)市場(chǎng)在寒冬中迎來(lái)各種“聲音”：有“誰(shuí)降價(jià)就查處誰(shuí)”的怪論，有“房?jī)r(jià)不能再漲了”的忠言；有政府“不托市”的表態(tài)，也有“買房愛(ài)國(guó)”的奇談。多元的聲音背后，凸現(xiàn)了一幅復(fù)雜的樓市圖景。

　　2009年是“我國(guó)進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最困難的一年”，牛年樓市擔(dān)當(dāng)拉動(dòng)內(nèi)需的重任，它該有怎樣的愿景？如果答案離不開“去存貨、保投資、帶就業(yè)、控風(fēng)險(xiǎn)”，那么，靠什么來(lái)打破當(dāng)下的樓市低迷？業(yè)內(nèi)專家指出，通過(guò)市場(chǎng)手段合理調(diào)整，回到購(gòu)買力原點(diǎn)，在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的再平衡中激活市場(chǎng)，而不是繼續(xù)往日的“賭性”，樓市才可能迎來(lái)可持續(xù)發(fā)展的健康未來(lái)。

　　樓市“聲音”種種

　　近來(lái)，在一些地方“兩會(huì)”上，樓市低迷成為人們討論的熱點(diǎn)。一些代表坦言，房?jī)r(jià)不能太高，房?jī)r(jià)離譜是當(dāng)下樓市遇冷的一個(gè)重要原因。比較有代表性的觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)遇到了一些困難，給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和財(cái)政收入都造成了一定的負(fù)面影響，但這是市場(chǎng)自身運(yùn)行的結(jié)果。樓市的問(wèn)題還是要通過(guò)行業(yè)自身來(lái)解決，政府不能扮演抬高房?jī)r(jià)的角色。

　　受金融危機(jī)影響，去年下半年以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)較大幅度回落，為了刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、擴(kuò)大內(nèi)需，中國(guó)政府在東南亞金融危機(jī)十年之后再次明確房地產(chǎn)“重要支柱產(chǎn)業(yè)”的地位，提出了9000億元保障房建設(shè)規(guī)劃，并相繼出臺(tái)了一系列樓市“暖市”政策，包括降低房貸門檻、免稅降稅等，希望刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)，進(jìn)而提振內(nèi)需、刺激房地產(chǎn)建設(shè)。

　　與以往不同的是，此次刺激樓市，更強(qiáng)調(diào)了政府的民生保障功能，主要著眼于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等保障性住房建設(shè)，同時(shí)希望開發(fā)商順應(yīng)市場(chǎng)變化，主動(dòng)降價(jià)，與政府一起推動(dòng)樓市回暖，即“救樓市”而非“救房?jī)r(jià)”。

　　去年12月21日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》中明確指出：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。1月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行等四部委負(fù)責(zé)人聯(lián)合出席國(guó)新辦召開的新聞發(fā)布會(huì)，首次肯定開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)行為，并表示目前房?jī)r(jià)仍然高于居民支付能力。

　　但也有一些地方、部門的人士對(duì)中央“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的政策會(huì)錯(cuò)意、表錯(cuò)情。譬如南京江寧區(qū)房管局原局長(zhǎng)周久耕不久前“訓(xùn)誡”開發(fā)商：誰(shuí)降價(jià)就查處誰(shuí)，輿論嘩然；最近又有中部某市規(guī)劃局局長(zhǎng)在當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)鏡頭前喊出“買房就是愛(ài)國(guó)”的口號(hào)。

　　上海白領(lǐng)朱秋霞說(shuō)：“在內(nèi)需不足、經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候，老百姓多掏腰包的確有助于拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)增長(zhǎng)。但買房的前提是有購(gòu)買力，以及房?jī)r(jià)在合理水平。當(dāng)老百姓的購(gòu)買力達(dá)不到房?jī)r(jià)水平時(shí)，透支購(gòu)房恰恰抑制了其他消費(fèi)，這時(shí)鼓吹‘買房就是愛(ài)國(guó)’，無(wú)疑是一場(chǎng)輕佻的做秀。”

　　樓市再平衡要回到購(gòu)買力原點(diǎn)

　　自2008年第四季度以來(lái)，一系刺激樓市的政策相繼出臺(tái)，如個(gè)人住房貸款利率優(yōu)惠下浮30%、最低首付款比例調(diào)整為20%；首次購(gòu)90平方米及以下普通住房，契稅暫下調(diào)至1%，免征個(gè)人購(gòu)銷住房印花稅等等，這些本為鼓勵(lì)消費(fèi)的政策，被一些利益相關(guān)方理解為“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”、甚至阻止房?jī)r(jià)回調(diào)之舉。個(gè)別開發(fā)商甚至就此鼓吹房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。

　　對(duì)此，萬(wàn)科的王石在《危機(jī)讓我們回到原點(diǎn)》的博文中的“檢討”頗值得玩味：“實(shí)際上我們看到2007年兩個(gè)指標(biāo)是有問(wèn)題的，一個(gè)是房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和家庭收入上升的差距越來(lái)越大。還有一個(gè)是越來(lái)越多資金注入房地產(chǎn)，所以庫(kù)存越來(lái)越多，造成了大量的積壓。這兩個(gè)指標(biāo)越來(lái)越高，市場(chǎng)一定會(huì)發(fā)生變化。從市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，企業(yè)要克服僥幸心理，減少一些賭性。”

　　其實(shí)，眼下借穩(wěn)定樓市之名，動(dòng)輒將合乎市場(chǎng)規(guī)律的房?jī)r(jià)回調(diào)等同于“崩盤”橫加指責(zé)的行為，實(shí)質(zhì)上還是樓市賭性的某種延續(xù)。殊不知，在政策之外，對(duì)房?jī)r(jià)回調(diào)的最大支撐就是消費(fèi)能力，即樓市購(gòu)買力。只有當(dāng)房?jī)r(jià)回調(diào)到主流現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力能夠承受的范圍內(nèi)，銷售才會(huì)獲得支撐。

　　如何充分釋放常態(tài)的住房消費(fèi)需求？根本一點(diǎn)，在于提高購(gòu)買力。提高購(gòu)買力的理論途徑有二，一是增加收入，這在經(jīng)濟(jì)下滑的當(dāng)下，幾無(wú)可能；二是適度回調(diào)房?jī)r(jià)，這是當(dāng)前最切實(shí)可行的辦法。與少數(shù)富裕人群投資住房看預(yù)期不同，大量工薪階層消費(fèi)住房是看現(xiàn)實(shí)，只要房?jī)r(jià)回調(diào)到其購(gòu)買力范圍之內(nèi)，甚或是“跳一跳，夠得著”的情況下，他們就會(huì)入市。那種所謂“買漲不買跌”的市場(chǎng)心理其實(shí)只適合于投資者，而根本不適合消費(fèi)者。經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心問(wèn)題是與房地產(chǎn)投資有關(guān)而不是與房地產(chǎn)消費(fèi)有關(guān)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)為消費(fèi)性市場(chǎng)時(shí)，那么住房購(gòu)買者最為看重的問(wèn)題是支付能力而不是信心。2008年歷次打折(如元宵節(jié)、五一、十一月“國(guó)十條”出臺(tái)后)帶來(lái)的成交放量，無(wú)不說(shuō)明消費(fèi)者買的恰恰就是“跌”——關(guān)鍵是有沒(méi)有回調(diào)到位，回到消費(fèi)者的購(gòu)買力原點(diǎn)上來(lái)。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家、復(fù)旦大學(xué)教授尹伯成認(rèn)為，既然中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明定，“減輕居民合理購(gòu)買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用”，那么，現(xiàn)在是回到購(gòu)買力的原點(diǎn)上來(lái)觀照樓市問(wèn)題的時(shí)候了。

　　“去存貨、保投資、帶就業(yè)、控風(fēng)險(xiǎn)”

　　上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)表示，政府“不托市”，是指政府不會(huì)動(dòng)用行政手段維持高房?jī)r(jià)，但并不意味著否認(rèn)房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位，也不意味著對(duì)樓市放任不管。而是意味著，政府希望通過(guò)加大保障性住房投資建設(shè)以及促進(jìn)普通商品房消費(fèi)，來(lái)拉動(dòng)內(nèi)需和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　他測(cè)算，今后三年內(nèi),全國(guó)將新增200萬(wàn)套廉租房、400萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房,并完成100多萬(wàn)戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程,平均每年投資達(dá)3000億元。這個(gè)規(guī)模相當(dāng)于2007年全國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際完成投資額2.5萬(wàn)億元的12%，全國(guó)固定資產(chǎn)投資總額的2.6%，對(duì)于上下游鋼鐵、水泥等許多行業(yè)將直接創(chuàng)造新的需求。

　　而對(duì)于商品房市場(chǎng)而言，最能打破當(dāng)下僵持局面的，應(yīng)該是“價(jià)跌量升”。根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，去年12月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降0.4%，這是全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)3年多來(lái)首次下降。而截至11月末，全國(guó)商品房空置面積達(dá)1.36億平方米，同比增長(zhǎng)15.3%，增幅比前10個(gè)月提高了2.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前政府第一需要的是房地產(chǎn)投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及其所創(chuàng)造的就業(yè)崗位，其次才是來(lái)自于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收和土地出讓金。換句話說(shuō)，對(duì)于政府而言，保持房地產(chǎn)高成交量比維持高房?jī)r(jià)更重要。只有以適度調(diào)低價(jià)格來(lái)?yè)Q取交易量，房地產(chǎn)投資才能繼續(xù)下去，因?yàn)榇尕浭欠醋饔糜谕顿Y的，空置存量房越多未來(lái)投資的景氣度越小，終端銷售量是保證投資運(yùn)轉(zhuǎn)下去的第一要素。如果天價(jià)地量，有價(jià)無(wú)市、銷售凍結(jié)，會(huì)倒逼投資下降。最終，政府既不能獲得來(lái)自房地產(chǎn)的稅收，連就業(yè)崗位也不能保證。

　　一言以蔽之，以房地產(chǎn)消費(fèi)拉動(dòng)內(nèi)需的根本，就是增銷量、拉投資，帶動(dòng)就業(yè)保大局。從這個(gè)角度，才能正確理解中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來(lái)”，要“增加保障性住房供給，減輕居民合理購(gòu)買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用”，房地產(chǎn)業(yè)也才可能在新的“價(jià)-量”再平衡中贏來(lái)春天。