法國(guó)經(jīng)典喜劇電影《虎口脫險(xiǎn)》中有這樣一個(gè)情節(jié)：因?yàn)殛P(guān)門時(shí)的震動(dòng)，賓館房間的門牌轉(zhuǎn)了180度，“9”號(hào)房和“6”號(hào)房來(lái)了個(gè)互換，導(dǎo)致劇中人物該進(jìn)9號(hào)房的進(jìn)了6號(hào)房，而該進(jìn)6號(hào)房的進(jìn)了9號(hào)房。于是，陰差陽(yáng)錯(cuò)，發(fā)生了令人捧腹的故事。

　　有人說(shuō)，這樣的故事也將發(fā)生在2009年的中原樓市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的震蕩將把鄭州房?jī)r(jià)“震”回到2006年的基礎(chǔ)上。不知這會(huì)不會(huì)只是購(gòu)房人的一個(gè)夢(mèng)想？

　　鄭州樓市有泡沫

　　不久前，鄭州市房管局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)接受記者采訪時(shí)表示，鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)從2006年9月才開(kāi)始出現(xiàn)泡沫，之后房?jī)r(jià)以20%的速度上漲，但是只經(jīng)過(guò)一年多的積累，泡沫度不算高，市場(chǎng)基本面也是健康的。也許只是一種巧合，正是在2006年9月，鄭州市上榜“中國(guó)城市生活質(zhì)量排行榜”中的“不能承受所在城市的房?jī)r(jià)”城市名單，當(dāng)時(shí)有大部分被調(diào)查的鄭州居民表示：房?jī)r(jià)上漲過(guò)快而“不能承受”。

　　雖然鄭州房?jī)r(jià)的“泡沫度不算高”，但總還是有的，有就應(yīng)該被擠掉。那么，目前鄭州房?jī)r(jià)的泡沫會(huì)有多大呢？下面的一組數(shù)字也許能說(shuō)明一些問(wèn)題。

　　鄭州市統(tǒng)計(jì)局公布的資料顯示，2006年鄭州市商品住宅均價(jià)每平方米2691元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11822元；2007年鄭州市商品住宅均價(jià)為每平方米3552元，漲幅為31.99%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13692元，增幅為15.8%；2008年鄭州市商品住宅均價(jià)為每平方米3994元，漲幅為12.44%，城鎮(zhèn)居民可支配收入全年的數(shù)字還沒(méi)有出來(lái)，但是上半年的數(shù)字為7990元，增長(zhǎng)14.6%。

　　房?jī)r(jià)漲跌由供求關(guān)系決定，而房?jī)r(jià)的高低，應(yīng)與當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胂啾取�從以上�?shù)字可以看出，2008年鄭州市商品住宅價(jià)格漲幅與居民可支配收入增幅相當(dāng)。但是，2007年的房?jī)r(jià)漲幅卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長(zhǎng)。那么，如果按2007年房?jī)r(jià)漲幅與居民可支配收入增幅相當(dāng)計(jì)算，2007年鄭州市商品住宅均價(jià)應(yīng)為每平方米3100元左右，而2008年的商品住宅均價(jià)應(yīng)為每平方米3500元左右。

　　三重壓力促下行

　　河南中原地產(chǎn)高級(jí)市場(chǎng)分析師李明明說(shuō)，從市場(chǎng)面上講，有三重壓力迫使房?jī)r(jià)下行：保障房大量入市、市場(chǎng)供大于求和開(kāi)發(fā)商資金緊張。

　　2007年以來(lái)，政府已多次表示要加大對(duì)保障性住房的投入。為刺激內(nèi)需，2008年保障性住房的投入再次加碼，分三年投入9000億元，平均每年新增130萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房。目前，我國(guó)的保障性住房供應(yīng)量占到全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供應(yīng)量的5%左右，全國(guó)又有9000億新增投入，對(duì)市場(chǎng)造成影響的主要是其中的400萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房。根據(jù)近幾年全國(guó)住宅銷售量的平均增速(約20%)測(cè)算，若在2009~2011年每年分別增加130萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，那么2009年作為加快保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵一年，保障性住房銷售量占住宅銷售的比重將達(dá)到20%。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)家的保障房屋建設(shè)計(jì)劃將加重中低收入者的觀望心態(tài)，打亂市場(chǎng)預(yù)期，市場(chǎng)上一部分人本應(yīng)進(jìn)入便宜的商品房市場(chǎng)，但受保障房的影響，轉(zhuǎn)向保障房市場(chǎng)，從而分流了商品房的市場(chǎng)需求，這將延長(zhǎng)正處于下降周期的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期。更有業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，如果保障房占商品房市場(chǎng)需求的20%，意味著商品房市場(chǎng)20%份額被分流，價(jià)格也將下跌20%才能達(dá)到市場(chǎng)平衡。保障房的建設(shè)也將使房地產(chǎn)的格局發(fā)生重大變化，普通住房無(wú)論從數(shù)量上還是從房?jī)r(jià)上都會(huì)和保障性住房看齊，以保障性住房為主。此前住宅開(kāi)發(fā)商的商業(yè)模式、生存空間是普通住宅，而在未來(lái)格局中，普通住宅將被大量的保障性住房所替代。

　　與此同時(shí)，今年我國(guó)商品房供過(guò)于求的局面將更為嚴(yán)峻。2008年商品住宅施工面積、竣工面積和新開(kāi)工面積均呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，全年同比增幅在5%左右。但是與此相反，2008年銷售量同比持續(xù)下降，全國(guó)商品住宅銷售面積5億平方米左右，同比下降20%左右。數(shù)字顯示，截至2008年10月，全國(guó)商品房空置面積已達(dá)到1.33億平方米。如果今年仍然保持2008年的銷售水平，那么銷售量和供應(yīng)量之間的差距將不斷拉大，供過(guò)于求的形勢(shì)將比較嚴(yán)峻。此外，2008年投入的增長(zhǎng)和銷售的下滑，以及開(kāi)發(fā)商貸款門檻的提高，直接導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金緊張。有市場(chǎng)人士直言，2008年開(kāi)發(fā)商還沒(méi)感覺(jué)到劇痛，只是錢緊張了，今明兩年沒(méi)錢花時(shí)，就有可能開(kāi)始破產(chǎn)。

　　三個(gè)方面的壓力在鄭州市場(chǎng)的表現(xiàn)也是非常明顯的。根據(jù)《鄭州市2008年—2012年住房建設(shè)規(guī)劃》，2008年、2009年、2010年三年住房建設(shè)總量為3207.5萬(wàn)平方米，其中各類保障房為555.5萬(wàn)平方米，占17.3%。據(jù)王牌企劃?rùn)C(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，截至2008年12月底，鄭州市商品房累計(jì)可售面積(2005年以來(lái)商品房累計(jì)預(yù)售面積減去累計(jì)銷售面積)高達(dá)865.12萬(wàn)平方米，其中商品住房累計(jì)可售面積達(dá)到660.05萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)73.06%，比鄭州2008年商品住宅銷售總量還多出100萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)，如果2009年鄭州市場(chǎng)銷售形勢(shì)不能好轉(zhuǎn)的話，僅存量房面積一年還賣不完，開(kāi)發(fā)企業(yè)手中等待市場(chǎng)消化的規(guī)模繼續(xù)攀高，面臨的銷售壓力進(jìn)一步加大。而鄭州市統(tǒng)計(jì)局2008年8月公布的對(duì)全市50家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)上半年開(kāi)發(fā)與銷售經(jīng)營(yíng)情況的專項(xiàng)調(diào)查表明，66%的企業(yè)上半年銷售面積出現(xiàn)下滑，42%的企業(yè)因資金緊張導(dǎo)致蓋房面積減少，只有6%的企業(yè)表示資金來(lái)源充裕。下半年銷售萎縮更加明顯，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張的壓力進(jìn)一步加大。

　　2008年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況表明，一方面，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的預(yù)期不樂(lè)觀，只好放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏，施工、新開(kāi)工、竣工面積增速放緩，防止后期銷售不暢的風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，鄭州市開(kāi)發(fā)企業(yè)面對(duì)樓市成交量萎縮、全國(guó)樓市形勢(shì)不好的局面，手中的多個(gè)項(xiàng)目都放慢開(kāi)發(fā)速度或停滯，希望等到今年形勢(shì)好了再開(kāi)發(fā)建設(shè)。另一方面，開(kāi)發(fā)企業(yè)以前非理性的運(yùn)作房地產(chǎn)市場(chǎng)和國(guó)家宏觀調(diào)控的效果顯現(xiàn)，加上受金融風(fēng)暴的影響，消費(fèi)者對(duì)未來(lái)收入增加缺乏信心，多種因素造成了如今商品房銷售面積和銷售額出現(xiàn)下降，商品房銷售有價(jià)無(wú)市，消費(fèi)者購(gòu)房心理變得更加理性，持幣觀望氣氛漸濃，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)持續(xù)低迷。

　　降價(jià)“救市”是大勢(shì)

　　今年1月6日，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站上貼出了一份名為《采取綜合性措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展》的公告，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行四部委聯(lián)合發(fā)布。公告中，官方首次肯定了開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)的行為。同時(shí)認(rèn)為，目前各地房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定的回落，但與社會(huì)預(yù)期還有差距，仍高于普通居民支付能力，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵還在于房?jī)r(jià)的合理定位。

　　1月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上告誡地方政府，不許再越權(quán)出臺(tái)稅收、財(cái)政等刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策“救市”。

　　鄭州市2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況表明，當(dāng)年鄭州市商品住宅新增投放面積累計(jì)808萬(wàn)平方米，比2007年減少100多萬(wàn)平方米，下降12%左右；銷售面積累計(jì)完成568萬(wàn)平方米，比上一年少賣260多萬(wàn)平方米，下降了32%左右。供銷倒掛現(xiàn)象比較明顯，銷售形勢(shì)不容樂(lè)觀。而鄭州市目前市場(chǎng)上600多萬(wàn)平方米的存量商品住宅，以及根據(jù)《鄭州市2008年—2012年住房建設(shè)規(guī)劃》將推向市場(chǎng)的5500多萬(wàn)平方米的建設(shè)量，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售壓力進(jìn)一步加大。

　　從中央四部委的降價(jià)“勸導(dǎo)”，到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)親自出面制止地方政府越權(quán)“救市”，再到房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售不暢，這一切都表明樓市之所以疲軟，顯然與開(kāi)發(fā)商不降價(jià)或降價(jià)不到位有一定關(guān)系，歸根結(jié)底是開(kāi)發(fā)商錯(cuò)誤判斷了當(dāng)前形勢(shì)。這一系列政策傳遞的信息是，開(kāi)發(fā)商既不能依賴于政府救市，更不能存有暴利幻想，而是要積極自救，降價(jià)銷售是必要的自救手段，以降價(jià)拉升成交量來(lái)挽救低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)已是大勢(shì)所趨。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，決定房地產(chǎn)走勢(shì)的還是市場(chǎng)本身，房?jī)r(jià)目前泡沫仍然太大，下跌的趨勢(shì)難以改變，只要宏觀經(jīng)濟(jì)沒(méi)有見(jiàn)底，房?jī)r(jià)也不樂(lè)觀，“今年回暖的希望不大”，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)明顯回落，估計(jì)未來(lái)兩年全國(guó)平均房?jī)r(jià)下跌15%~20%，房地產(chǎn)投資增速也將大幅下滑。

　　李明明的觀點(diǎn)更為鮮明，他認(rèn)為前兩年的房地產(chǎn)大牛市，使得部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為房?jī)r(jià)只漲不跌，加大投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金力度。但在市場(chǎng)蕭條時(shí)，“是肯定會(huì)出現(xiàn)爛尾樓的，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的必然規(guī)律，就算去年沒(méi)出現(xiàn)，今后兩年也會(huì)出現(xiàn)”。他預(yù)計(jì)，前幾年大規(guī)模將資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)將在今明兩年面臨被淘汰的壓力，“開(kāi)發(fā)企業(yè)死掉一批是必然的”。