“經(jīng)濟(jì)適用房貨幣化”不算是新名詞，但在杭州，它在十幾天前的杭州市保障性住房工作會議上才第一次被提及。昨天，記者從杭州相關(guān)房產(chǎn)管理部門得到證實(shí)，目前杭州市正在做“經(jīng)濟(jì)適用房貨幣化補(bǔ)貼”的可行性調(diào)研，其中三大問題最為關(guān)鍵。

　　如果以下沙房價為參考——

　　政府約需補(bǔ)貼2000元/平方米

　　早在幾年前，日照、長沙、哈爾濱等一些城市就已經(jīng)在試行“經(jīng)濟(jì)適用房貨幣化補(bǔ)貼”，而在保障性住房政策方面一直走在全國前列，并且喜歡嘗新的杭州為什么現(xiàn)在才提出“貨幣化補(bǔ)貼”？原因不難發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房貨幣化補(bǔ)貼有了市場大環(huán)境做基礎(chǔ)——回到一年前，下沙最普通的商品房都敢叫價8000元/平方米，當(dāng)時下沙經(jīng)濟(jì)適用房的售價是2998元/平方米，試問政府哪里貼得起每平方米五六千元的差價？

　　而現(xiàn)在，下沙在售的普通商品房，比如不久前打出7.5折的野風(fēng)海天城，實(shí)際成交價在5500元/平方米左右；伊薩卡國際城雖然沒有大肆宣傳降價，但實(shí)際成交價比海天城更低，只有5000元/平方米；還有最新剛剛開盤的保利東灣，新推中間套小戶型的最低價不到5000元/平方米。即使無法從開發(fā)商那里砍到更低的“政府采購價”，按目前經(jīng)濟(jì)適用房2980~3200元/平方米的銷售價，政府需要補(bǔ)貼的差價約2000元/平方米。2000元/平方米，這也正是大連市上周公布的2009年經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。

　　杭州另一個經(jīng)濟(jì)適用房集中供應(yīng)地是丁橋、半山一帶。丁橋目前在售的普通商品房項(xiàng)目只有一個上東城，住宅成交價約7000元/平方米，但是開盤以來這個項(xiàng)目的住宅成交并不算好，購房者對這個價格認(rèn)同不足。這一帶有很多樓盤，在地理位置上緊鄰丁橋、半山，行政管轄卻屬于余杭區(qū)，現(xiàn)在的成交價都在4500~5500元/平方米，如果丁橋、半山一帶也有新開樓盤定價與此接近，那么也是很適合做“政府采購對象”備選的。

　　政府要拿出多少錢來——

　　總數(shù)很大，但可嘗試部分試點(diǎn)

　　盡管普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的差價縮小了，但是如果以2007年、2008年杭州經(jīng)濟(jì)適用房的銷售量為基數(shù)，政府需要籌備的補(bǔ)貼資金仍然是很大一筆錢。

　　去年杭州市共推出了9771套經(jīng)濟(jì)適用房，實(shí)際銷售套數(shù)8000多套。按照60平方米/套的建筑面積來算，總建筑面積約50萬平方米。2007年，杭州市推出6342套經(jīng)濟(jì)適用房，總建筑面積55萬平方米，剔除一部分放棄選房的，實(shí)際銷售面積也在50萬平方米左右。

　　以50萬平方米的量來算，如果實(shí)行貨幣補(bǔ)貼，每平方米2000元的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，杭州市政府至少需要籌集10億元資金。這確實(shí)不是一筆小錢。

　　但事實(shí)上，可能不需要這么大筆資金。第一，由于目前對申請資格的審核、使用管理，以及交易條件都非常嚴(yán)格，近兩年每次經(jīng)濟(jì)適用房的選房人數(shù)已經(jīng)呈下降趨勢。第二，除了經(jīng)濟(jì)適用房以外，杭州新增加了經(jīng)濟(jì)租賃房，又?jǐn)U大了廉租房保障范圍，這也會分流一部分經(jīng)濟(jì)適用房的需求。

　　如果只是進(jìn)行部分試點(diǎn)，啟動資金可能只要幾千萬元就夠了。按照目前通行的計(jì)算方式，補(bǔ)貼金額=經(jīng)濟(jì)適用房保障面積×同地段普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的差價。那么按照《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)一般為60~90平方米。以下沙為例，一般普通商品房住宅如果按照2000元/平方米的差價來算，每套需補(bǔ)貼購房款12萬~18萬元。

　　按照新出臺的經(jīng)濟(jì)適用房租售并舉政策，租售并舉占經(jīng)濟(jì)適用房總量的10%，假如也對總量的10%試行貨幣補(bǔ)貼，以最近一期經(jīng)濟(jì)適用房申請數(shù)4000套為例，4000套的10%就是400套，需要的資金總量約為4800萬~7200萬元。

　　有這筆資金量打底，跟開發(fā)商砍價應(yīng)該更有利一些吧。

　　補(bǔ)貼的錢從哪里來——

　　可考慮住房公積金或土地出讓

　　從已經(jīng)實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼的城市的經(jīng)驗(yàn)來看，貨幣化所需資金的來源是非常多樣的。

　　最常見的是從每年的住房公積金中劃撥一部分。幾天前的十一屆全國人大二次會議上，溫家寶總理也提出，“選擇一些有條件的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，把部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。”

　　山東日照市的做法則是，將經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地通過招拍掛的方式出售，然后將土地所得凈收益劃歸財政專戶，專項(xiàng)用于經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼。

　　采訪中也有業(yè)內(nèi)人士提出，不如效仿普通商品房中配建廉租房的做法，在適當(dāng)?shù)貕K項(xiàng)目招拍掛時就提出配建要求，但是可以易地置換，比如在該開發(fā)企業(yè)已建樓盤中抽調(diào)一部分普通商品房作為經(jīng)濟(jì)適用房，定向銷售給符合條件的經(jīng)濟(jì)適用房申請家庭。

　　市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)程中出現(xiàn)的矛盾，用市場的手段來解決。杭州商品房市場整體價格的下降，給經(jīng)濟(jì)適用房貨幣化補(bǔ)貼提供了“實(shí)驗(yàn)環(huán)境”，試一試，未嘗不可。