提到旅游地產(chǎn)，最先映入你腦海的是什么？藍(lán)天？白云？大海？游船？還是所有這一切？旅游地產(chǎn)給充滿金錢味道的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶上了一個(gè)浪漫的、詩(shī)意的、引人無(wú)限遐想的光環(huán)。

　　其實(shí)，目前國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)并沒(méi)有特別統(tǒng)一的定義，統(tǒng)指一種通過(guò)將旅游活動(dòng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)合在一起進(jìn)行整體運(yùn)營(yíng)的復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，旅游可以成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)生巨大的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，但由于國(guó)內(nèi)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，現(xiàn)狀不盡如人意，仍有待于進(jìn)一步改善，而處于其中的相關(guān)地產(chǎn)投資，也面臨著很多市場(chǎng)性的考驗(yàn)。

　　開(kāi)發(fā)：

　　興趣仍在 成本控制為先

　　“來(lái)旅游時(shí)別忘了來(lái)看我們。”2年多前袁先生和太太做出了一個(gè)令周圍的人都吃驚的決定——把在天津的住所賣了，然后在海南買了一套小公寓養(yǎng)老。在北方生活了大半輩子的老兩口就這么搬到了南方，住到現(xiàn)在倒也其樂(lè)融融。這就是旅游地產(chǎn)的一類典型需求。而生活理念和旅游產(chǎn)業(yè)的升級(jí)也促動(dòng)著開(kāi)發(fā)商們爭(zhēng)搶旅游地產(chǎn)的大蛋糕。

　　據(jù)介紹，近幾年旅游地產(chǎn)雖常常被提起，但其概念仍比較模糊。主要分為三種形式：第一、旅游地產(chǎn)在景點(diǎn)區(qū)域和行政區(qū)域只是作為一個(gè)賣點(diǎn)，比如在北京昌平區(qū)的回龍觀居住小區(qū)，由于靠近十三陵名勝古跡，于是這里的開(kāi)發(fā)商就打出文化和人文概念的招牌；第二、真正在風(fēng)景旅游區(qū)建設(shè)的旅游地產(chǎn)，比如云南滇池附近的風(fēng)景住宅還有產(chǎn)權(quán)式酒店等；第三、就是處于城市邊緣的工業(yè)園區(qū)周邊的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因?yàn)檫@些地段往往山圍水轉(zhuǎn)，目前在國(guó)家政策不明朗的情況下，趁機(jī)建設(shè)一些工業(yè)園配套的地產(chǎn)項(xiàng)目，起到旅游和招商的功能。

　　從專業(yè)性角度來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)能使旅游與房地產(chǎn)良性互動(dòng)的開(kāi)發(fā)商并不多。華僑城屬于在業(yè)內(nèi)口碑最好的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，主要是其衍生出自己的產(chǎn)業(yè)化模式，并堅(jiān)持先規(guī)劃后建景區(qū)和住宅。也有一些開(kāi)發(fā)商看好未來(lái)的旅游地產(chǎn)，如今年初宣布“殺回”房地產(chǎn)市場(chǎng)的今典集團(tuán)明確提出由原來(lái)的住宅開(kāi)發(fā)為主向旅游度假地產(chǎn)全面轉(zhuǎn)型，主打產(chǎn)品則是大型五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式度假酒店。雖然業(yè)內(nèi)認(rèn)為這種純粹的投資型度假產(chǎn)品面臨多方面風(fēng)險(xiǎn)，但根據(jù)今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全的說(shuō)法，他是將此產(chǎn)品看作一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)收益共享的金融產(chǎn)品，因?yàn)槠浼瓤梢酝ㄟ^(guò)銷售回籠資金用于再建設(shè)又可以享有酒店經(jīng)營(yíng)的收益。

　　上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅建議，由于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目投資大、周期長(zhǎng)，帶來(lái)的資金壓力也大，所以在開(kāi)發(fā)前期就需嚴(yán)格控制土地成本、合理安排開(kāi)發(fā)的節(jié)奏、保證資金鏈條的安全，注意短長(zhǎng)線結(jié)合開(kāi)發(fā)。同時(shí)，須注意項(xiàng)目區(qū)位的自然與人文資源條件以及交通便捷性。休閑旅游通常依賴于便捷的高速公路以及高等級(jí)的公路網(wǎng)，擁有真正的較大面積的自然山水環(huán)境或深厚的文化底蘊(yùn)。而在產(chǎn)品定位方面，太過(guò)單一是適應(yīng)不了大眾化休閑旅游的不同需要的，短期居住的旅游度假產(chǎn)品和長(zhǎng)期居住的旅游住宅產(chǎn)品也要保持恰當(dāng)比例。另外，學(xué)會(huì)利用當(dāng)?shù)卣�府資源、公關(guān)資源，并且最后在運(yùn)營(yíng)時(shí)期應(yīng)注重區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　投資：

　　地方力挺 需求先要明確

　　剛剛在天津舉行的2009中國(guó)旅游度假地產(chǎn)投資年會(huì)上，尋找更多的區(qū)域投資機(jī)會(huì)成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的話題。“在旅游地進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃和適量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，可以富有成效地提升土地價(jià)值，同時(shí)非常有利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張和地方財(cái)力的增長(zhǎng)。”鄒毅表示。

　　近年來(lái)地方政府主動(dòng)挖掘旅游潛力、吸引開(kāi)發(fā)及投資的姿態(tài)也已很明顯。江蘇省昆山市巴城鎮(zhèn)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人就介紹說(shuō)，“我們政府會(huì)提供多方位的支持，比如設(shè)立專門(mén)機(jī)構(gòu)、辦理相關(guān)手續(xù)也有一條龍服務(wù)，很多外來(lái)開(kāi)發(fā)商剛過(guò)來(lái)只是進(jìn)行一次嘗試，但后來(lái)發(fā)覺(jué)能夠獲得的扶持很多。”上周巴城鎮(zhèn)政府就來(lái)到上海“推銷”自己的度假休閑產(chǎn)業(yè)，其中也跟來(lái)一批當(dāng)?shù)氐穆糜蔚禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

　　“經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)旅游地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是把‘雙刃劍’，一方面經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳會(huì)對(duì)旅游地產(chǎn)產(chǎn)生不利影響，但另一方面地方政府為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展也會(huì)推動(dòng)旅游地產(chǎn)做出特色。當(dāng)然地方政府往往會(huì)先投入，比如我們就重點(diǎn)針對(duì)生態(tài)環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行投資，僅對(duì)陽(yáng)澄湖區(qū)域的改造就投資一個(gè)億，還有主題公園、立體交通的建設(shè)，”上述人士介紹。

　　業(yè)內(nèi)人士提出，對(duì)于度假住宅的購(gòu)買者而言，首要考慮的便是自己的期望，是做長(zhǎng)期的社區(qū)居民還是季節(jié)性居民；是購(gòu)買第二寓所或只是分時(shí)制的使用。如社區(qū)居民以退休者為主，社區(qū)的安全性，醫(yī)療、購(gòu)物等配套的便利度就成為必要條件；如果是出于周末度假等考慮，則需要注重平日的物業(yè)維護(hù)；還有第二寓所的購(gòu)買者多會(huì)考慮物業(yè)的升值和投資價(jià)值，比如能否提供對(duì)外出租服務(wù)等。還需提醒的是，炒作與投機(jī)在旅游地產(chǎn)中同樣存在，房?jī)r(jià)虛高、利用高額回報(bào)進(jìn)行誤導(dǎo)、銷售環(huán)節(jié)上的瞞騙等情況一直存在，投資者需要理性對(duì)待。