房屋成交繼續(xù)回暖關(guān)注五類(lèi)房企

　　國(guó)泰君安：

　　成交：普遍超過(guò)2007年月均成交量，部分城市超過(guò)2007年高峰時(shí)期成交量；房?jī)r(jià)：小部分開(kāi)發(fā)商收回優(yōu)惠，個(gè)別城市略有回升；供給：大部分城市一手房可售面積持續(xù)小幅下降，二手房可售面積居高位。

　　目前成交量中以中小戶(hù)型的剛需為主，對(duì)價(jià)格敏感度高。成交量明顯回暖后，作為以利益為首要標(biāo)的的開(kāi)發(fā)商將取消價(jià)格優(yōu)惠和降價(jià)，并且加快推盤(pán)速度。加上政府為改善民生和保經(jīng)濟(jì)而發(fā)力的保障性住房即將上市，預(yù)期未來(lái)成交量和房?jī)r(jià)之間依然將是一個(gè)漲跌反復(fù)的過(guò)程。

　　A股主流房地產(chǎn)公司目前估值處于合理偏高區(qū)域，一二線主流開(kāi)發(fā)類(lèi)2008年P(guān)E為27倍，2009年19倍，RNAV溢價(jià)7%；出租類(lèi)2008年P(guān)E41倍，2009年29倍，RNAV溢價(jià)5%。開(kāi)發(fā)類(lèi)PB3.1倍，出租類(lèi)3.0倍。行業(yè)反轉(zhuǎn)趨勢(shì)尚不確定，維持行業(yè)中性偏正面的評(píng)級(jí)，建議標(biāo)配或適度超配為主。維持“關(guān)注區(qū)域，側(cè)重個(gè)股”的判斷，提供五類(lèi)選股思路：(1)大股東資產(chǎn)注入預(yù)期明確：張江高科、建發(fā)股份、香江控股為主。(2)預(yù)售房款規(guī)模及其估值優(yōu)勢(shì)突出：浙江廣廈、大連友誼為主。(3)未來(lái)業(yè)績(jī)彈性大：浙江廣廈、新湖中寶(新湖創(chuàng)業(yè))、泛海建設(shè)、北京天橋?yàn)橹鳎�關(guān)注北京城建、首開(kāi)股份、蘇寧環(huán)球、上實(shí)發(fā)展、沙河股份。(4)廣深區(qū)域受益龍頭：深振業(yè)、華發(fā)股份、中國(guó)寶安為主，關(guān)注萬(wàn)科、華僑城、招商地產(chǎn)和保利地產(chǎn)。(5)關(guān)注Reits：包括金融街、浦東金橋、張江高科、陸家嘴。