在2008年9月至10月，當(dāng)房地產(chǎn)的銷售迅速下降，住房空置率越來越高的時(shí)候，房地產(chǎn)開發(fā)商及相應(yīng)的協(xié)會(huì)就在大叫，房地產(chǎn)市場(chǎng)要垮掉了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要垮掉了，因此政府趕快救之，否則中國(guó)經(jīng)濟(jì)將萬劫不復(fù)。但是，盡管如此，房地產(chǎn)開發(fā)商卻沒有按市場(chǎng)法則出牌，讓過多的住房降價(jià)銷售，而是一方面大叫住房銷售不暢會(huì)引起經(jīng)濟(jì)有多大的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面就是把房?jī)r(jià)頂在天花板不降價(jià)銷售，只要求政府出臺(tái)各種房地產(chǎn)優(yōu)惠政策來救房地產(chǎn)。

　　但是，真的沒有想到，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)突然繁榮起來，而且按照房地產(chǎn)開發(fā)商及各地政府房管部門發(fā)布的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)的繁榮不是一般的繁榮，而是超過了2007年房地產(chǎn)泡沫四起時(shí)的繁榮。住房銷售的迅速增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)的快速飚升、一塊又一塊所謂拍賣土地的“地王”出現(xiàn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)了前所未有的繁榮局面，甚至于不少地方房地產(chǎn)泡沫又開始泛濫。試想，無論是從當(dāng)前國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來說，還是從房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的內(nèi)在發(fā)展邏輯來說，這種現(xiàn)象出現(xiàn)不僅與市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)性相悖，也與市場(chǎng)邏輯的內(nèi)在性相悖。

　　從市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)性來說，到目前為止，盡管美國(guó)及全世界的金融市場(chǎng)開始穩(wěn)定，但衰退在短期內(nèi)是無法恢復(fù)的，美國(guó)是這樣，歐洲其他國(guó)家也如此。由于全球經(jīng)濟(jì)處于嚴(yán)重的衰退之中，不僅全球許多地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍然處于下跌通道中，而且全球的進(jìn)出口貿(mào)易急劇萎縮。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)外依賴程度達(dá)到70%以上，因此全球進(jìn)出口貿(mào)易嚴(yán)重萎縮一定會(huì)影響到國(guó)內(nèi)各行各業(yè)，特別是會(huì)影響中國(guó)東南沿海最發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)地區(qū)及早幾年發(fā)展最快的行業(yè)，比如鋼鐵等行業(yè)。因此，這些行業(yè)出現(xiàn)周期性調(diào)整也是自然。但是，當(dāng)國(guó)內(nèi)不少行業(yè)都在進(jìn)行周期性的調(diào)整時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)突然好轉(zhuǎn)甚至出現(xiàn)價(jià)格快速上升，不少地方又出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，這種現(xiàn)象完全是不可思議的。

　　還有，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在邏輯，房地產(chǎn)不僅是不動(dòng)產(chǎn)，而且是一個(gè)十分分散的市場(chǎng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于它的不動(dòng)性，因此，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)被分割成無數(shù)個(gè)不同的市場(chǎng)。在這些無數(shù)個(gè)分割的市場(chǎng)，其價(jià)格是相當(dāng)不同的，根本不可能形成全國(guó)統(tǒng)一的價(jià)格。因此，在全國(guó)無數(shù)個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其價(jià)格波動(dòng)的關(guān)聯(lián)性不大，更無法出現(xiàn)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格同時(shí)上漲或同時(shí)下跌。

　　再就是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易與股市的交易完全不同，股市交易由于同一品種不同價(jià)格在同一平臺(tái)集合競(jìng)價(jià)，因此，在交易中，股市價(jià)格快速上漲與下跌是十分平常的事情。可以說如果不是中國(guó)股市設(shè)定了價(jià)格上漲或下跌限制的幅度，那么這種價(jià)格上漲或下跌的幅度一定會(huì)巨大，比如香港的股市。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易情況則不是這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅具有分割性，而且市場(chǎng)交易完全是無數(shù)個(gè)分散個(gè)體組成，房地產(chǎn)市場(chǎng)要形成統(tǒng)一的價(jià)格是不容易的。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格無論是上漲還是下跌，都有一個(gè)較長(zhǎng)的持續(xù)性。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格要想在短時(shí)間內(nèi)大漲或大跌幾乎不可能。不過，從市場(chǎng)內(nèi)在邏輯上來看的不可能性則在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了。

　　我們?cè)購(gòu)乃�公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，1月至5月份房地產(chǎn)住宅銷售達(dá)到10103億元，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)到49%，但住宅銷售最為核心的個(gè)人住房按揭貸款則只有1982億元。對(duì)此數(shù)據(jù)，有分析員提出質(zhì)疑，認(rèn)為住宅銷售的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有造假之嫌，按照他的推算，住宅銷售應(yīng)該是在3000億元左右。但是，對(duì)此相關(guān)部門信誓旦旦，認(rèn)為他們所公布的數(shù)據(jù)是絕對(duì)準(zhǔn)確的，根本就不可能造假。從他們的理由來看，住宅銷售之所以如此增長(zhǎng)快，是因?yàn)閲?guó)內(nèi)購(gòu)買住宅者多以是一次性付款，根本就沒有通過商業(yè)銀行按揭貸款來購(gòu)買住房。

　　但是，實(shí)際上這種反駁是蒼白無力的。因?yàn)椋�就目前的情況來看，住宅作為一個(gè)家庭的高值商品，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)家庭購(gòu)買都是通過住房按揭貸款來進(jìn)行的，如果沒有住房按揭，絕大多數(shù)人是無法進(jìn)入這樣一個(gè)高價(jià)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的(即使價(jià)格到合理的水平，國(guó)內(nèi)許多家庭同樣要通過住房按揭貸款來購(gòu)買)。可以說如果沒有個(gè)人住房按揭貸款，不僅中國(guó)絕大多數(shù)家庭無法進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮也是不可能。因此，有經(jīng)濟(jì)分析員對(duì)這組數(shù)據(jù)質(zhì)疑是正常的。

　　因?yàn)椋瑥牧硗庖粋�(gè)角度來看，住房按揭貸款的重要性十分明顯。我們可以看到，從2007年9月央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)信貸政策的359號(hào)文件以來，房地產(chǎn)開發(fā)商及銀行監(jiān)管部門一直就在第二套住房信貸優(yōu)惠政策上爭(zhēng)議不休。在房地產(chǎn)開發(fā)商看來，他們希望取消第二套住房信貸政策限制，讓更多的人能夠利用商業(yè)銀行金融杠桿進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。事實(shí)上，只要第二套住房信貸優(yōu)惠政策放松一點(diǎn)，立即就會(huì)出現(xiàn)大量的住房投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。可以說，最近不少一線住房?jī)r(jià)格快速飚升，就是不少地方突破第二套住房信貸優(yōu)惠政策的結(jié)果。比如深圳，上半年的房?jī)r(jià)上漲近30%，完全是與不少投資者利用第二套住房?jī)?yōu)惠政策放松大量進(jìn)入房市的結(jié)果。

　　而最近監(jiān)管部門對(duì)第二套住房信貸優(yōu)惠政策一落實(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)馬上出現(xiàn)銷售下降的趨勢(shì)。對(duì)于銀行監(jiān)管部門來說，要求執(zhí)行第二套住房信貸政策，就在于把住房的投資與消費(fèi)區(qū)分開，讓住房的消費(fèi)者能享受信貸政策的優(yōu)惠，而讓住房投資者購(gòu)買住房則要按市場(chǎng)信貸來定價(jià)。其區(qū)分的目的就在于防止房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生泡沫。可監(jiān)管部門對(duì)商業(yè)銀行一有要求，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售立即下降，也就說明當(dāng)前房地產(chǎn)銷售，個(gè)人住房按揭貸款是最為核心的杠桿。如果真的是個(gè)人有能力不通過銀行金融杠桿購(gòu)買住房，那么現(xiàn)行的第二套住房信貸政策變化(無論是放松還是收縮)對(duì)他們沒有一點(diǎn)意義，因?yàn)檫@些購(gòu)買住房者根本就不需要通過銀行貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　還有，別看在北京、上海等一些城市土地拍賣火熱一片，但實(shí)際上今年1月至5月份，房地產(chǎn)開發(fā)購(gòu)置土地的面積同比嚴(yán)重負(fù)增長(zhǎng)為28.6%。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)土地購(gòu)買不看好，只能說明房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景并不如市場(chǎng)上所炒作那樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)有多繁榮。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)真的是繁榮，房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)看好這個(gè)市場(chǎng)未來前景，也就會(huì)進(jìn)入土地市場(chǎng)購(gòu)買更多的土地。但是，實(shí)際的情況并非如此。有一些一線城市是拍賣了幾塊土地，但是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的土地市場(chǎng)仍然沒有啟動(dòng)，不少地方政府仍然在千方百計(jì)地要把其手中的土地拍賣出去。

　　總之，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)許多現(xiàn)象十分奇怪，完全與經(jīng)濟(jì)的常識(shí)相背離。特別是在當(dāng)前這樣的情況下，房地產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)非常離譜，不少地方房地產(chǎn)的價(jià)格在近幾個(gè)月突然飚升并屢創(chuàng)新高，這些都是不可思議的。如果一個(gè)市場(chǎng)不反映現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)生了的變化，如果一個(gè)市場(chǎng)與民眾的基本常識(shí)相違背，如果一個(gè)市場(chǎng)沒有它的市場(chǎng)內(nèi)在邏輯性，那么這個(gè)市場(chǎng)肯定處于一個(gè)非常態(tài)之中。對(duì)此，一些地方政府、各地產(chǎn)商和相關(guān)部門要有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。

　　(易憲容 作者為中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員、本報(bào)專家組成員)