樓市回暖基礎尚不穩固，供給明顯不足，個別城市房價上漲壓力仍較大

　　記者：7月份，70個大中城市房價同比上漲1.0%，環比上漲0.9%。環比連續5個月上漲，漲幅不斷擴大，同比則出現了近20個月來的最大漲幅，房價上漲的趨勢似乎已經確立。但7月份樓市的成交量環比出現了較大波動。現在購房者和業內人士都很關心下半年房地產市場的走勢，您怎么判斷？

　　朱中一：當前，我國經濟發展正處于企穩回升的關鍵時期，從1—7月份有關數據來看，房地產業經過前一段時間的調整已經超預期地領先其他行業率先回暖。商品房銷售面積同比增長37.1%，商品住宅銷售面積同比增長38.8%。房價的止跌并穩步回升也是市場回暖的重要表現。隨著經濟環境持續向好，全國房地產市場仍有望繼續穩步回暖。

　　現在人們關注和擔心的，主要是4月下旬以來，伴隨著投資性需求和改善性需求的入市，少數城市房價、地價上漲幅度過大。

　　判斷下半年這些城市的市場和房價走勢，主要還是看供需兩方面。從需求面看，當前刺激市場價格上漲的需求是否全部具有可持續性，這個問題尚待觀察。房價上漲過快的城市，不少以自主性和改善性需求為主的普通購房者重新陷入觀望，7月份一些城市成交量出現了不同程度的下滑。有一些城市緊縮二套房貸政策，對投資性需求及房價上漲起到了積極的抑制作用。但這些城市，人們對房產保值、增值的預期仍然比較強烈，潛在的需求也仍然存在。

　　供給面的情況則不容樂觀。今年以來，商品房銷售面積增長顯著，但1—7月房地產開發投資額僅同比增長11.6%，住宅開發投資同比增長為8.2%，土地購置面積、完成土地開發面積和房屋新開工面積分別同比下降25.8%、13.4%、9.1%。這些先行性指標的下降，對房地產市場下一步的供給將產生較大影響。特別像北京等幾個銷售量比較大的省市，1—7月住宅投資同比還是下降，比如北京下降10.5%、上海下降6.2%、江蘇下降2.4%、福建下降26.1%、廣東下降13.8%。根據有關機構對上海、杭州、深圳等若干城市的監測，以過去6個月的平均銷售速度來看，上海、杭州的可售面積僅能提供未來2—4個月的銷售，深圳僅供6個月的銷售，供給明顯不足。

　　在上述供需狀況的背景下，加上開發企業在資金壓力緩解以后，失去了降價促銷的壓力，綜合分析，今后一段時期這些城市房價上漲的壓力仍然比較大，但漲幅會趨緩，成交量則可能出現震蕩。

　　客觀來說，一些房價、地價上漲過快的城市必須防止泡沫的產生與積累。否則會對需求的進一步釋放、房地產市場和金融市場的穩定健康發展產生不利影響。房地產企業應該冷靜判斷當前形勢，不要助推樓市漲價，以實際行動來維護樓市回暖的局面。

　　強化地方政府職責，穩定土地供應，建議試點物業稅、進行全國住房普查

　　記者：房地產市場區域性強，目前各地市場態勢差異更是十分明顯，房地產市場回暖的基礎并不穩固。在這種情況下，您認為穩定市場的政策取向應從哪里入手？

　　朱中一：我對當前房地產市場的基本看法是，維護回暖態勢，防止漲價蔓延。

　　對目前少數城市出現的房價上漲過快和“地王”等問題，不宜過分夸張為全局性問題。但其未來發展態勢不得不防，應加強對市場的監測分析。建議由房地產市場宏觀調控部際聯席會議領導小組和地方商議后，由地方政府因地制宜地調整政策措施。

　　前幾年在需求比較旺盛的情況下，政府部門一直試圖從調節需求端來解決供求平衡和價格穩定問題，效果并不理想。現在看來，從穩定供給端來實現供求平衡似乎更符合理論與當前的市場實際。因此，首先要穩定土地的供應，同時努力盤活城市存量用地，督促房地產企業按合同約定加快開發建設，增加市場的有效供給。

　　此外，建議在住房供應緊張、居民閑置房體量較大的地區，有條件的啟動物業稅試點。從市場的長遠發展來看，還應進行全國住房普查，制定好住房建設的五年規劃與年度計劃，穩定市場預期。

　　信貸政策穩定對市場穩定意義重大，信貸應加大對中小房企的合理支持，對個人信貸區別對待

　　記者：供應穩定取決于土地和信貸兩個閘門，各地紛紛表示增加土地供應。下一階段，要實現“維護回暖態勢，防止漲價蔓延”的目標，應該對房地產市場實行怎樣的信貸政策？

　　朱中一：房地產市場的快速回暖，與寬松的貨幣、信貸政策密切相關。1—7月，在房地產開發投資資金來源中，國內貸款為6524億元，同比增長42.7%；個人按揭貸款為3628億元，同比增長78.9%。隨著市場銷售的逐漸好轉，企業投資信心有所恢復，5月單月的新開工面積、土地購置面積出現環比上漲，6月、7月房地產開發投資又有較快增長。可以預計，今年下半年企業仍會加大投資力度，資金需求仍然巨大。但必須看到，全國新增貸款已達到7.73萬億元，今后一段時期信貸發放能否繼續保持對開發企業和個人住房消費的支持，將對樓市走向產生巨大影響。

　　當前適度寬松的貨幣、信貸政策，對信譽好、有實力的開發企業和個人住房按揭貸款給予了較大支持，但中小企業還是普遍反映融資困難。下半年，建議應當繼續堅持國務院辦公廳《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》的規定，對樓市繼續實行穩定的信貸政策，以穩定市場。除繼續對信譽好、有實力的大公司給予支持外，對產品符合產業政策導向的中小企業也給予信貸支持。

　　對于個人信貸，應實行區別對待的政策。對符合《若干意見》規定的自住性和改善性住房消費繼續給予支持；對二套房貸的優惠政策，由各地根據當地市場情況從嚴執行；對投資性或者投機性購房行為，在信貸上不予支持。