以2009年1月的中心區均價為基準，京滬樓市未來五年還可能再翻一番！我的此言一出，如一石激起千層浪，引發諸多爭議。我在網上搜了一搜，國家發改委宏觀經濟學會的副秘書長王建比我還牛，4月24日，王建在南京放膽預言京滬寧等大城市的房價10年內至少要漲3倍，“大膽些說，會漲5倍！”

　　唐朝京城長安是當年的國際大都市，公元878年，16歲的白居易首次進京，放下書包就去拜訪名士顧況，顧況念著白居易的名字說：“長安米貴，居大不易。”世界都市人才薈萃，非等閑之輩可以閑居，生活節奏和壓力都很大，現在高房價就像當年的高米價一樣，有調節人口流動的功能。中國的大北京和大上海，在未來20年內必然成為世界都市，人口流動難以避免，高端群體的流入不僅會抬高中心區的房價，而且會擴大城區的版圖，抬高外圍地區的房價，這就是日本大東京的都市圈模式。

　　未來中國的城市化道路怎么走？三個選項：A，都市圈；B，城鎮化；C，二者兼而有之。倘若是“頭腦風暴”的投票，多數人會選擇“C”，而在我看來，“A”應該是首選，這就是王建先生的觀點。我只想再補充一點，城市化道路的選擇是有條件的：一是天然的土地約束；二是經濟的成本約束。

　　土地約束來自于城市土地的稀缺性，雖然在理論上說，我也同意城市空間有無限開發的潛力，但成本約束會使這種“無限”變為“有限”。中國為什么不能學美國模式？這是反對者最多的質問，要知道，美中兩國不僅人口相差很大，從人均平原面積看，美國是“七田二水一分山”，中國卻是“七山二水一分田”。中國的平原面積人均不到1.5畝，而美國是人均15公頃。和日本相比，中國的人均平原面積甚至比日本還低30%-50%，所以日本大東京的都市圈模式更有可比性，這是我支持王建觀點的主要依據，不過他預言京滬樓價10年漲3-5倍可能有些夸張了。

　　城市化道路的成本約束更加重要，許多人以為城鎮化模式比大都市模式更經濟實用，這絕對是外行。兩者相比，大都市模式至少有三個方面更加節省，一是人均GDP的增長效應遠高于小城鎮；二是人均能源利用率

　　遠高于小城鎮；三是人均公共設施的投資率遠低于小城鎮。三者合一，綜合效益遠高于為都市環境保護所做的投資。從常識上說，小城寡民，采菊東籬下，悠然見南山，還能享受經濟的高成長，絕對是可望而不可及的神話。

　　中國一開始并沒有意識到城市化道路的成本約束，所以在1996年前，城市數量的增長速度極快，發現問題后才戛然而止，此后再沒有增加。改革開放以來，當年定位于“區”的經濟開發和對外開放多數都成功了，比如上海的浦東新區、天津的經濟開發區，還有蘇州的高科技園區，而定位于“省市”的卻沒有達到預期的結果，比如海南省、珠海市、湛江市等地，今日深圳的成功也離不開當年的蛇口基因。為什么呢？一句話：官多錢少，權力越大級別越高，制約的因素就越多。在我看來，前期盲目發展的小城鎮不僅不會再增加了，而且還要并入臨近大都市圈而逐漸減少，如上海的川沙鎮并入浦東新區，區內房價隨即上漲近20%。

　　未來中國的十億城市人口將主要集聚在哪里呢？在此提出一個大膽的構想：兩大超級都市，一條金蛇狂舞，五顆內陸明珠。兩大超級都市，就是大北京和大上海，以都市圈的概念合計超過5億人口；一條金蛇就是廣深珠港澳，甚至可能延伸到海南海西，像一條金鏈沿海岸線蜿蜒而上，人口集聚將逐步接近2億人；五顆內陸明珠是成都、重慶、武漢、西安、沈陽，分別對周邊地區超過1億人口形成輻射效應。這將是未來20年的中國城市經濟版圖，經濟發展的大趨勢將通過時間獲得驗證。

　　(作者：金巖石 國金證券首席經濟學家、著名財經評論人)