昨日,深圳市規劃與國土資源委員會(以下簡稱“市規劃國土委”)副主任薛峰與深圳市城市更新辦公室主任徐榮等做客民心橋,針對市民提出的有關老舊小區有開發商進駐推動改造的問題,市規劃國土委表示,深圳城市更新辦法更多鼓勵的是綜合整治、功能改變等針對城中村和舊工業區的改造,現在冒出來的很多舊住宅小區的改造顯得很盲目；對于大多規劃、配套比較完善、建筑質量沒有問題的老舊小區很難成為拆除重建的對象,而即使已進入城市更新單元規劃編制計劃的項目也并不一定要進行拆除重建。

　　市規劃國土委提醒市民,舊住宅區的改造不是大力推進和主導的內容,舊工業區和城中村才是拆除重建中主要的部分。

　　今年住宅改造主要是在城中村

　　薛峰表示,深圳去年出臺的“城市更新辦法”實行起來和當初的預想有些出入,本想引導的城中村和舊工業區的更新沒有熱,而對于舊住宅區的改造熱度明顯高于舊工業區。

　　“目前的改造比較盲目,現在冒出來的很多要改造區域是以前的微利房、福利房,規劃和配套都比較完善,大部分建筑質量沒有問題,難以成為拆除重建的對象。”徐榮說。城市更新要符合城市的總體規劃,這就要求城市更新包括老舊住宅區的更新改造必須是政府引導、規劃統籌、試點先行、結果可控。今年公布的2010年首批城市更新單元規劃編制計劃中,很少老舊住宅小區,住宅改造主要是在城中村。

　　近期,深圳多個公布的進入城市更新計劃的老舊小區房價都出現了大幅上漲。對此,徐榮表示,即使進入城市更新單元規劃編制計劃,也僅是將對項目進行城市更新單元的規劃研究,它并不是一個確定的編制項目,可能通過規劃研究會發現它周邊的配套、交通已很緊張了,如果拆除重建增加容積率,可能周邊的配套設施都無法滿足要求,那它就不具備拆除重建的要求,要采取其他的更新方式。

　　老住宅區改造可能不被批準

　　徐榮表示,深圳的城市更新實行城市更新單元制度,任何項目的推動和實施都必須立足于城市整體功能的提升和結構的優化,老住宅區更新改造必須綜合考慮周邊的各項條件,如果因開發強度提高給周邊地區帶來基礎設施和公共服務設施的壓力,將可能不被批準。以房地產開發商進入改造的模式,提高容積率是改造可以推進的唯一條件。而一些老舊住宅區往往并不具備提高容積率的條件。在這種情況下,這些老舊住宅區推倒重來式的更新改造就不會被批準,業主因此無法獲得拆遷補償,其投資收益的現實值不但達不到預期,還有可能賠本。

　　他說,“城市更新辦法”提出了綜合整治、功能改變和拆除重建3類模式,在同一城市更新單元內,還有可能出現多種改造模式并存的情況。因此,對于上述的這些不具備推倒重來條件的老住宅區,政府將引導和鼓勵更新改造以綜合整治為主、其他模式為輔、多種形式有機結合的模式進行。

　　對于目前深圳多個小區“被改造”的情況,薛峰表示,深圳大多舊住宅小區不具備改造條件,目前這些涌進的開發商都是在逐利,也是一種很冒險的行為。

　　“老舊住宅區是否參與改造要區分對待,對于一些配套不錯、環境好、質量沒問題,早期經過正規規劃的地區是不需要進行改造的。”薛峰認為,參與規劃的一般有兩個條件:一個是存在質量問題,如海沙樓；另一個是城市發展、定位改變需要拆遷的,如建立CBD等

　　要監督企業進老住宅區收集改造意愿行為

　　對于老舊住宅小區,開發商涌入設立舊改辦公室以推動改造,徐榮提醒市民,謹防部分人打著“改造”旗號哄抬房價,讓部分先期已買房的“投機者”從中獲利。而一旦老舊住宅區的更新改造不被批準,后期接盤的人就可能蒙受損失。為此,業主應該充分判斷和認識開發商的經營實力,防止投機性的開發商倒賣項目,給業主帶來損失。

　　徐榮同時透露,就目前出現的上述混亂現象,市城市更新辦已于日前發出通知,希望各區有關部門深入調查并掌握社區動態,做好宣傳引導,使居民了解相關政策。對企業自發進入老舊住宅區進行更新改造意愿收集的行為,要主動進行規范和監督,一方面積極引導有實力、有經驗的開發單位參與舊住宅區更新改造；另一方面防止部分企業通過片面夸大改造利益而鼓動業主進行拆除重建的行為,將負面影響降到最低。。(記者/曲廣寧)